發(fā)布時間：2005-4-15來源：武漢晨報
嘉賓一：李忠
華高萊斯國際地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理的李忠，北京市規(guī)劃委員會最年輕的委員，同時還是清華、北大、復(fù)旦、南京大學(xué)四所名校房地產(chǎn)EM?BA的客座教授。曾游歷多國，對城市規(guī)劃有著獨特的見解。
“有錢人住城外，沒錢人住城里”是絕對錯誤的
目前有一種理論是，“有錢人住城外，沒錢人住城里”這種說法是絕對錯誤的。現(xiàn)在去看一看倫敦和巴黎這兩個世界級的大都市，市中心的房價已經(jīng)高到本市人住不起了，居住其中的都是阿拉伯的油商�！�
歐洲城市中心始終是最有魅力的城市，所以從來沒有沒落過。北京市中心和歐洲城市市中心一樣，盡管外圍城市發(fā)展較快，但居住在市中心的人仍是社會一些頂層人物。按照社會學(xué)的分類，社會上的富人分為看得見的頂層、看不見的頂層�？吹靡姷捻攲右苍S會住在郊區(qū)，但那些看不見的頂層都住在北京二環(huán)以內(nèi)，深居簡出，諱莫如深。他們住的房子：外觀極其普通、地段極其優(yōu)異、內(nèi)部極其私密。
與郊區(qū)相比，居住在城市中心的主要優(yōu)勢就是交通，在城外開車再快，還是要進市中心。城市中心擁有最多的辦公設(shè)施、商業(yè)設(shè)施，辦公居住都就近，相當(dāng)于節(jié)省了自己的生命。相反，越是沒錢人越不應(yīng)該住得太遠，因為承受不起交通成本和機會成本：每天往返的交通費用是一筆不小的開銷，如果因交通而延誤上班時間，則會造成機會的喪失。
城市中心擁擠，但有更多元選擇
現(xiàn)在大家之所以選擇到郊區(qū)生活，其中一個原因就是覺得城市中心太過于擁擠，但作為城市中心，擁擠是其中必不可少的一個要素，只有這樣才能產(chǎn)生更多元化的選擇，這是與郊區(qū)生活最大的不同。美國一個小孩曾經(jīng)自豪地說，在美國，連冰淇淋都有180種口味；法國總統(tǒng)戴高樂炫耀自己的國家時說，法國僅是奶酪的口味就有240種。這就是城市多元化產(chǎn)生的魅力。
城市中心的另一個魅力，則是聚集效應(yīng)�？臻g上的聚集可以降低綜合商務(wù)成本，提高綜合商務(wù)機會。比如一個企業(yè)的幾個客戶都在城市中心的同一棟寫字樓內(nèi)辦公，既節(jié)約了成本，也提高了效率。
三鎮(zhèn)分割不是一種壞的城市中心結(jié)構(gòu)
現(xiàn)在到城市中心買房子與原來相比，動機已經(jīng)發(fā)生了變化，城市中心帶給人們更多的是一種體驗。從前人們在城市中心買房，是因為只有市中心的東西最全。但現(xiàn)在的商業(yè)狀態(tài)已經(jīng)變了，城郊銷品茂可供選擇的東西也越來越多，而城市中心的商業(yè)出路在于走體驗化的道路。
北京有一個“東來順”的餐館，它的生意永遠都很好，因為在這個餐館里吃飯可以看到東堂，每周都有無數(shù)對新人在東堂結(jié)婚，這種結(jié)婚的場景總能滿足人們的視覺欲望。正因為市中心這些古老的建筑，它給消費者帶來不一樣的體驗感受。
當(dāng)然，體驗經(jīng)濟僅僅只是城市中心的商業(yè)發(fā)展方向，整個城市中心的發(fā)展還是需要有多個分中心來支撐。原來的東京就是單中心的城市，后來因為城市中心太擁擠，東京就修建了一個輕軌，沿著這條輕軌線分布著一系列的城市分中心，如銀座、新宿等等，它們都擔(dān)負(fù)一定的城市功能，這樣由一系列的分散組團形成了一個大的空間結(jié)構(gòu)，相對于城市中心的發(fā)展是最好的。
城市中心的結(jié)構(gòu)有好幾種，一種是武漢這樣的“三黃蛋”，由兩江天然隔斷成三鎮(zhèn)，這是非常有利于發(fā)展的城市結(jié)構(gòu)；一種是上海這樣的“雙黃蛋”，分為浦東和浦西兩個城市中心，發(fā)展比較明晰；還有一種是廣州這樣的“散黃蛋”，沒有所謂的市中心，但四處都是便利店、學(xué)校和商場，這種城市發(fā)展得好，也可以成為最復(fù)合化的城市。而武漢，更應(yīng)當(dāng)走多個分中心同時發(fā)展的路子。
要振興而不是復(fù)興
任何一個有魅力的城市都有一個強勢的城市中心，上海的浦江兩岸、北京的天安門、杭州的西湖等，我們應(yīng)當(dāng)在一個城市還沒有衰亡之前就意識到它的價值，我們要在發(fā)展郊區(qū)的同時，就啟動城市中心的振興計劃，而不是如太多的城市一樣，待城市中心衰落以后，再來制訂復(fù)興計劃。
復(fù)興意味著城市衰落以后，必須重新找回。不要當(dāng)一種趨勢成為歷史，由歷史變成了遺憾，再去找回它。如果今天我們不重視城市中心，只要城市發(fā)展到一定規(guī)模，市中心的開發(fā)就會相對滯后，因為城市中心每發(fā)展一步的代價都兩三倍于郊區(qū)，無論是拆遷成本，還是市政基礎(chǔ)設(shè)施等。美國當(dāng)初城市中心在復(fù)興時，都?xì)v經(jīng)了一個鳳凰涅?的過程，而中國有的城市也已經(jīng)發(fā)生了城市中心錯過發(fā)展機遇，再復(fù)興的狀況。
城市中心的沒落對任何一座城市都是致命的，政府應(yīng)當(dāng)抓住機遇，在城市中心還沒有沒落之前，就將它打造成城市的起搏器和發(fā)動機，而對開發(fā)商而言，城市中心的開發(fā)還遠遠沒有開始，其價值潛力還遠遠沒有被發(fā)掘。
作為一個大都市，武漢的首位度非常高。除了武漢，外地人對湖北省其他城市基本都很陌生，這可以使周邊客戶產(chǎn)生頂端平移，也就是說，在武漢周邊買最好房子的人，會把目標(biāo)放到武漢，因為這里能提供更為多元化的生活。
武漢，作為一個就業(yè)幾率很大、房價不是很高，分散多組團的地方，應(yīng)該是非常有發(fā)展?jié)摿Φ模涑鞘兄行牡陌l(fā)展?jié)摿Ω荒鼙坏凸馈?BR>
開彥：樓好不等于住區(qū)和諧
嘉賓二：開彥
中國建筑設(shè)計研究院原副總建筑師，中國人居環(huán)境委員會副主任，專家組組長，國家房地產(chǎn)界大師級人物，亞洲人居協(xié)會副主席。
城市發(fā)展過程中，核心區(qū)的作用不可忽視，今年“兩會”以后，城市化的步伐進一步加快。目前城市化問題已經(jīng)尖銳提出，城市化的快慢與發(fā)展速度直接影響經(jīng)濟建設(shè)。我們怎樣建設(shè)城市，正確認(rèn)識城市化進程中的問題，根據(jù)今年兩會“和諧社會”的提法，我著重講“城市化進程中和諧社會的人居環(huán)境建設(shè)”。
近代城市化最早起源于18世紀(jì)的英國，當(dāng)時隨工業(yè)化的發(fā)展，才有近代城市的概念，大量人口從農(nóng)村走向城市，對城市生態(tài)等各方面產(chǎn)生了極其復(fù)雜的影響。亞洲目前城市化趨勢非常明顯，預(yù)計2020年，城市人口將達20億，占地區(qū)總?cè)丝?0％。我國的趨勢也同樣如此，城市化對我們對整個亞洲都是嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，目前我國城市化水平較低，僅達到37％左右，未來五到十年，將有兩到三億人涌入城市，城市居民每年將增加兩三千萬人，城市將進一步大舉擴張，對經(jīng)濟、社會、文化等方面產(chǎn)生影響。
城市化帶來的問題不可避免，而人口規(guī)模擴張則帶來問題的擴大化、復(fù)雜化。農(nóng)村的逐步城市化關(guān)系著三農(nóng)問題的最終解決，是影響國民經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的重大問題。我們以大都市為核心區(qū)，如長江三角洲，已經(jīng)以上海為中心，聯(lián)合江蘇地區(qū)至安徽地區(qū)，形成了城市核心帶。武漢是一個著名的醒目的城市，要發(fā)展也必須連帶拉動周邊城市才能加強實力，政府應(yīng)當(dāng)進行超前的城市規(guī)劃，積極引導(dǎo)城市良性發(fā)展。
陳瑋：要中央活動區(qū)而非CBD
嘉賓三：陳瑋
武漢著名規(guī)劃設(shè)計專家，博士，在《城市規(guī)劃》、《新建筑》等重量級專業(yè)刊物發(fā)表論文數(shù)十篇。
學(xué)術(shù)界已經(jīng)在廣泛質(zhì)疑“中央商務(wù)區(qū)”（CBD）的概念，認(rèn)為城市活力來源于多元的復(fù)合型的結(jié)構(gòu)，商務(wù)區(qū)單一結(jié)構(gòu)往往造成大能耗、污染等城市病。武漢曾有東方芝加哥的美譽，但實際上城市中心功能還沒有提起來，現(xiàn)在還沒有真正叫得響的城市中心。武漢城市中心一直是以商業(yè)傳統(tǒng)為特征，隨著現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和商業(yè)競爭加劇，中心區(qū)高地價對商務(wù)有沖擊。中心區(qū)地位進一步被削弱，傳統(tǒng)商業(yè)的連鎖經(jīng)營模式也使鬧市中心的聚集程度減弱，中心范圍不斷模糊。
中心區(qū)的高價值也要由功能來體現(xiàn)。武漢現(xiàn)階段不僅要確定現(xiàn)代制造業(yè)中心的發(fā)展日程表，更需要與之相匹配的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的中心地位，發(fā)展圍繞現(xiàn)代制造業(yè)相配套的金融、物流、期貨、咨詢服務(wù)。武漢中心區(qū)目前依然是傳統(tǒng)的商業(yè)、辦公、居住功能的單一聚集，區(qū)域性的商務(wù)文化設(shè)施不足，作為一個短腿的中心區(qū)，不能發(fā)揮多元化的提升。因此，我們更傾向于著力打造復(fù)合型、功能多元化的中央活動區(qū)而非單一結(jié)構(gòu)的CBD。
中心不是短期建成的
一個城市不是一步建成的，中心城區(qū)功能需要置換，需要一個長期貫徹一個成熟的思路。如何來轉(zhuǎn)換傳統(tǒng)中心功能，如何維持高服務(wù)水平與持續(xù)發(fā)展過程，從引導(dǎo)城市中心區(qū)轉(zhuǎn)型，包括舊城區(qū)改造與疏散，提高城市公共服務(wù)水平都是我們的重要內(nèi)容。
根據(jù)我們所做的中心區(qū)的規(guī)劃，武漢中心區(qū)應(yīng)當(dāng)沿江發(fā)展：構(gòu)筑要素多元化的高端服務(wù)業(yè)，面向國際范圍主導(dǎo)的城市功能，在中部崛起和西部大開發(fā)的背景中，武漢需要一個體現(xiàn)更高價值和規(guī)模經(jīng)濟的城市功能，包括金融經(jīng)貿(mào)管理控制創(chuàng)造性產(chǎn)業(yè)和文化旅游等。堅持整體開發(fā)觀點，嚴(yán)格保護老城風(fēng)貌，推進漢江沿岸建設(shè)。同時可以借鑒芝加哥的城市發(fā)展經(jīng)驗，其長達40年的城市轉(zhuǎn)型過程值得武漢參考。目前以商業(yè)、居家、文教、辦公為主的格局，以沿江發(fā)展為整體優(yōu)勢，通過若干年的改造，有望可以建成為世界獨特的三鎮(zhèn)鼎立的城市中心區(qū)所在。
高虹：核心區(qū)研究成果發(fā)布
論壇上，武漢德思勤房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理高虹對中心區(qū)房地產(chǎn)研究成果---《武漢房地產(chǎn)之核心區(qū)崛起》做了介紹。這本研究報告是由武漢德思勤、武漢晨報、中天置業(yè)等機構(gòu)共同推出的，其內(nèi)容是基于武漢房地產(chǎn)業(yè)多年的實踐經(jīng)驗，是市場前沿操作經(jīng)驗的最新匯聚。報告內(nèi)容分為核心區(qū)起源、核心區(qū)價值與決戰(zhàn)核心區(qū)三部分，對核心區(qū)崛起的趨勢進行了一定深度的探討，可供城市工作者、房地產(chǎn)行業(yè)等從業(yè)人士參考。