發(fā)布時間：2005-4-5來源：中華工商時報
決定房價的因素有很多，投機是其中一個重要因素。由于股市一路低迷，這幾年社會上的游資找不到更好的投資渠道，房地產(chǎn)就成了主要的投資品。這幾年我們到處可以聽到我買的房子已經(jīng)升值多少的議論，實際上，除了具有歷史文化價值的房子越老價值可能越高外，一般的房子都是要折舊的，不可能升值，升值的只是地皮。投資客或投機客通過出租或倒賣房子，可以迅速從地皮升值中得到現(xiàn)實的好處，而對一般住戶來說，除非房屋馬上就要拆遷，否則就無法分享地皮升值的好處，因此他們獲取的只是暫時的房子升值的虛幻感覺。等到房地產(chǎn)進入低迷期，他們會發(fā)現(xiàn)原來價值不菲的房子已經(jīng)大大縮水。
同樣，供求關(guān)系也在很大程度上決定了房價。這就牽涉到供方和需方的博弈。去年宏觀調(diào)控后，房價不降反升，一個重要原因就是調(diào)控主要指向供應(yīng)面而忽視了需求面，居高不下的需求遇到緊縮的供應(yīng)量，正好給了房產(chǎn)商坐地起價的機會，也給了投機客更大的利潤空間，結(jié)果需求一路暴漲，房價也就一路飆升。從去年下半年央行加息開始，調(diào)控轉(zhuǎn)向需求面，但因為針對性不強，效果還不明顯。
今年開始，提高商品房按揭成數(shù)和按揭貸款利率，開征營業(yè)性房地產(chǎn)稅，嚴格限制購買第二第三套房，征收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅等措施，對抑制房地產(chǎn)投機和過旺的需求是有好處的，但也有副作用。比如提高按揭成數(shù)和按揭貸款利率，就可能增加通過按揭購買自住房屋的中低收入者的還款壓力；開征營業(yè)性房地產(chǎn)稅，對降低商品房價格只有間接作用；限制購買第二第三套房，需要各銀行信息的互聯(lián)互通并且切實實行嚴格的核查；同樣征收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅，也得從源頭抓起，也要有詳細的界定，因為有些轉(zhuǎn)讓實際發(fā)生在產(chǎn)權(quán)登記之前，有些轉(zhuǎn)讓是因為發(fā)生了不可預(yù)期的因素。因此這些已出臺的現(xiàn)有政策需要解決進一步細化，以及各項政策之間如何配套、各部門如何協(xié)調(diào)的問題。
房地產(chǎn)需求看起來有投機因素，但如果仔細分析就會發(fā)現(xiàn)，在它的后面有政府的身影。投機盛行，宏觀上看是政府的政策不夠靈敏的問題，但更重要的是政府的利益問題。房地產(chǎn)漲價的一部分好處通過稅收進了政府腰包，另一方面，房地產(chǎn)漲價帶動地價上升，以經(jīng)營城市為號召的地方政府從土地出讓和出租中得到的好處是巨大的。這幾年，各地政府熱衷于拆舊城建新城，建設(shè)大馬路、大廣場，到處設(shè)立開發(fā)區(qū)，大力推進城市化，大搞農(nóng)村改造，表面看是為了表現(xiàn)自己的政績，而更直接的動因是為了獲取巨額的土地收益。
因此，要使房地產(chǎn)調(diào)控措施真正發(fā)揮作用，除了調(diào)控供應(yīng)面、調(diào)控需求面外，當務(wù)之急是調(diào)控地方政府的行為，嚴格約束地方政府從房地產(chǎn)過熱中獲利的沖動。惟其如此，才能打中房價的七寸。