發(fā)布時(shí)間：2005-3-22來(lái)源：新聞晨報(bào)
基金變換投資策略
3月17日，荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)在滬獨(dú)資開(kāi)發(fā)的“網(wǎng)球俱樂(lè)部和公寓”項(xiàng)目二期開(kāi)盤(pán)，與5年前一期項(xiàng)目的“只租不賣(mài)”不同的是，超過(guò)一半數(shù)量的物業(yè)將瞄準(zhǔn)海外的投資客出售。
據(jù)了解，此次將出售120套物業(yè)，每套50萬(wàn)-70萬(wàn)美元。荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)中國(guó)區(qū)資產(chǎn)管理總監(jiān)江浩思表示，“荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)”隸屬荷蘭國(guó)際集團(tuán)，是較早以基金的形式在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的外資房產(chǎn)商，目前上海項(xiàng)目收益良好，由于地產(chǎn)升值，他們決定出售部分物業(yè)；此外，他們還醞釀在北京開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，物業(yè)類(lèi)型也是針對(duì)外籍人士的高端住宅，而獲得土地的方式除了參股也有可能是“買(mǎi)斷”。
作為麥格理銀行的房地產(chǎn)基金，第一中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)在滬親自開(kāi)發(fā)幾個(gè)樓盤(pán)后，也在謀求轉(zhuǎn)型�！敖窈髮⒏淖约哼\(yùn)作為投資，第一中國(guó)將逐步淡出，而麥格理投資收購(gòu)部將會(huì)越來(lái)越強(qiáng)勢(shì)”第一中國(guó)首席投資執(zhí)行官姚蔚稱(chēng)。
策略調(diào)整的背后，將是大筆資金的支撐。據(jù)姚蔚透露，2005年3月，麥格理全球顧問(wèn)基金融資3.2億美元，70%將投向亞洲，其中的相當(dāng)一部分又會(huì)投向中國(guó)，與此同時(shí)，2005年總投資額為5億美元的工業(yè)基金也將進(jìn)入中國(guó)，多數(shù)將投資于物流和工業(yè)領(lǐng)域。
在物業(yè)收購(gòu)方面，除了新茂大廈，還有一些新的計(jì)劃正在醞釀�！八曰ㄥX(qián)的壓力很大�！币ξ敌ΨQ(chēng)。
大摩要求年回報(bào)率超過(guò)20%
盡管海外房地產(chǎn)基金對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的投資信心逐漸增加，但到目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商成功“迎娶”基金的少之又少。
“決定投資一個(gè)項(xiàng)目的談判中，只有10%-20%的時(shí)間是討論項(xiàng)目，40%-50%是討論合作模式，其他時(shí)間是討論資金如何進(jìn)出的問(wèn)題�！币ξ嫡f(shuō)，這兩年她僅在上�？疾斓捻�(xiàng)目就有400多個(gè)，有時(shí)候一天就要談3個(gè)項(xiàng)目，但最終選中的只有4個(gè)項(xiàng)目。
與姚蔚同登“上海地產(chǎn)高層論壇”的復(fù)地集團(tuán)總裁范偉，對(duì)于與海外房地產(chǎn)基金的合作頗有心得，復(fù)地正分別與摩根士丹利房地產(chǎn)基金和荷蘭ING合作開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目。
“這是一個(gè)值得中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)嘗試的途徑，對(duì)于開(kāi)拓眼界，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)很有幫助�！狈秱タ偨Y(jié)稱(chēng)。類(lèi)似摩根士丹利這樣的房地產(chǎn)基金，對(duì)于投資亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)，要求資金的年回報(bào)率要超過(guò)20%。因?yàn)樗鼈冇X(jué)得亞洲是一個(gè)新興市場(chǎng)，存在國(guó)家和政策的風(fēng)險(xiǎn)，收益和風(fēng)險(xiǎn)必須平衡。
房地產(chǎn)基金的周期一般5年，只有住宅項(xiàng)目能在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)，快速退出，因此，很多來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)基金一般都明確約定只投資住宅。不過(guò)它們有別于所謂的“熱錢(qián)”，它是直接參與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，獲得回報(bào)。
范偉說(shuō)，這些基金在投資時(shí)，特別注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，一般來(lái)說(shuō)，它們會(huì)聘請(qǐng)強(qiáng)大中介機(jī)構(gòu)協(xié)助調(diào)查投資項(xiàng)目，而且制訂法律文件時(shí)，會(huì)把所有覺(jué)得應(yīng)該防范的風(fēng)險(xiǎn)都寫(xiě)進(jìn)去。海外房地產(chǎn)基金一般會(huì)要求與之合作的國(guó)內(nèi)公司必須誠(chéng)信、透明，還必須擁有良好的企業(yè)聲譽(yù)。
據(jù)國(guó)際注冊(cè)商業(yè)房產(chǎn)投資師(CCIM)協(xié)會(huì)2005年主席梁建綱介紹，歐洲基金公司對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也很感興趣，有些先進(jìn)入者已經(jīng)在兩年內(nèi)收回了投資，但是高收益的市場(chǎng)也往往伴有不穩(wěn)定的因素，而且國(guó)內(nèi)“產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)”、“外匯自由進(jìn)出渠道”等方面還缺乏政策保障，所以基金進(jìn)入前也很謹(jǐn)慎。