發(fā)布時間：2005-3-21來源：人民日報
3月16日，央行宣佈調(diào)整自營性個人住房信貸政策。調(diào)整的內(nèi)容主要有兩條：其一，將現(xiàn)行的房貸優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，這意味著房貸利率有所上調(diào)。其二，對房地產(chǎn)價格上漲過快的城市或地區(qū)，房貸最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。
3月17日，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人披露了房貸政策調(diào)整的原因。這位負(fù)責(zé)人說，1998年以來，國家有關(guān)部門出臺了一系列支持商業(yè)銀行自營性個人住房貸款的政策。截至2005年2月末，商業(yè)銀行發(fā)放的自營性個人住房貸款余額已達(dá)16508億元，占商業(yè)銀行中長期貸款的23%。近期，房地產(chǎn)價格漲幅持續(xù)高位運行，2004年全年新建商品房平均銷售價格上漲14.4%，遠(yuǎn)高于其他各類物價指數(shù)的漲幅。房價過快上漲，隱含了潛在的金融風(fēng)險。因此，有必要調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，從調(diào)控需求入手，引導(dǎo)社會對未來房地產(chǎn)價格形成較合理的預(yù)期。
權(quán)威人士認(rèn)為，房貸政策調(diào)整客觀上起到了“兩個提示”的作用。一方面，提示居民對未來的房價產(chǎn)生一個合理的預(yù)期，併增強(qiáng)利率風(fēng)險意識，認(rèn)識到房貸利率不是固定不變的。另一方面，提示商業(yè)銀行要注意房貸的風(fēng)險。當(dāng)前，房貸業(yè)務(wù)是銀行的一塊優(yōu)良資產(chǎn)，違約率較低，但必須清醒地看到，這種狀況在一定程度上是因為房貸業(yè)務(wù)開展時間較短，沒有經(jīng)歷較多的經(jīng)濟(jì)波動造成的，并不意味著房貸業(yè)務(wù)沒有風(fēng)險。房貸政策調(diào)整后，對風(fēng)險相對較小的居民自住性購房，商業(yè)銀行可實行下限利率；對風(fēng)險較大的住房貸款，商業(yè)銀行可向上浮動利率，有利于商業(yè)銀行加強(qiáng)風(fēng)險管理，完善定價機(jī)制。
多數(shù)銀行會對自營性個人住房貸款
執(zhí)行下限利率，對貸款購房者影響不大
房貸政策調(diào)整后，對新的貸款購房者將執(zhí)行新利率；對已經(jīng)貸款購房的居民，從明年1月1日起執(zhí)行新利率。那么，此舉會不會令貸款購房者背上沉重的包袱呢?
答案是否定的。央行有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說，考慮到市場競爭因素，多數(shù)銀行會對自營性個人住房貸款執(zhí)行下限利率，預(yù)計實際上調(diào)幅度在0.07-0.32個百分點之間，因而對新購房居民的影響十分有限。
自營性個人住房信貸政策調(diào)整后，個人住房公積金貸款利率也相應(yīng)地微幅上調(diào)，上調(diào)幅度為0.18個百分點。其中，5年及5年以下貸款由現(xiàn)行年利率3.78%調(diào)整為3.96%；5年以上貸款由現(xiàn)行年利率4.23%調(diào)整為4.41%。
房貸利率上調(diào)后，有可能出現(xiàn)提前還貸的高峰
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，房貸利率上調(diào)后，有可能出現(xiàn)提前還貸的高峰。這可以從過去的實踐推理出來。據(jù)了解，某國有商業(yè)銀行平時每月的房貸還款額約為4億-5億元，去年10月29日加息后，11月的還款額就高達(dá)10億元左右。
由于提前還貸一般需要提前一個月向銀行申請，加之已貸款購房者從明年起執(zhí)行新利率，因此提前還貸的高峰可能有兩個，一是一個月之后，二是今年底之前。