近期，房地產(chǎn)市場利空不斷。剛剛過完年，就遭遇高院關(guān)于住房抵押貸款司法解釋的當頭一棒；剛出爐的總理政府工作報告把遏制房地產(chǎn)價格過快上漲作為今年平抑物價的重點之一。前天，上海市政府開始出臺政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，對于購買期限不足1年的住房轉(zhuǎn)讓差額部分征收5%的營業(yè)稅，同時打擊一些操縱市場的行為。
房地產(chǎn)市場的此情此景和2001年的股票市場是何等的相似！
2001年初，就在投資者憧憬牛市還會繼續(xù)的時候，首先發(fā)生了著名的“中科創(chuàng)業(yè)”股票操縱案件，接著是“銀廣夏造假案”和“基金黑幕事件”。短短的幾個月之后，對政策敏感的投資者開始離開證券市場，而大部分投資者依然抱有僥幸心理，不愿意承認政策的巨大變化。當時，政策上最大的變化就是加強了對操縱市場行為的監(jiān)管，觸動管理層神經(jīng)的是對股市不斷上漲所積累的金融風險的擔心。事實表明，高層的擔心是有道理的，從2001年以來，證券市場的風險不斷釋放，給后來的金融監(jiān)管和調(diào)控工作帶來了巨大的挑戰(zhàn)。
四年前股票市場面臨的問題，如今擺在了房地產(chǎn)市場面前。經(jīng)過4年的高速增長，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款已經(jīng)占了銀行總量相當?shù)谋戎�，房地產(chǎn)金融的風險越積越高，已經(jīng)引起了高層的充分重視。有些城市的房地產(chǎn)貸款占新增加貸款的比例竟然超過70%！以上海市為例，在房地產(chǎn)貸款高速增長的同時，上海的房地產(chǎn)價格一路飚升，很多樓盤的價格在最近2年漲了2倍。房地產(chǎn)市場的風險最終會轉(zhuǎn)嫁給銀行，這是永遠的真理。值得注意的是，在春節(jié)過后，人民銀行上海分行給總行遞交了一份關(guān)于上海房地產(chǎn)金融風險的報告。筆者認為，它將是房地產(chǎn)市場從牛市轉(zhuǎn)入熊市的分水嶺。
相似的還不止這些，關(guān)于房地產(chǎn)市場的學術(shù)爭論與當年的股票市場的爭論也是如出一轍。2001年，上證綜合指數(shù)突破2100點時，國內(nèi)關(guān)于股票市場是否存在泡沫的爭論開始白熱化，泡沫論的一方認為，股市平均市盈率已經(jīng)超過50倍，而成熟股市的平均市盈率都在20倍以下；股市的年換手率達到600%以上，是美國的10倍之多，投機氣氛太濃。這和2004年以來關(guān)于房地產(chǎn)泡沫爭論何等相似。樓市泡沫論者認為，國外發(fā)達國家住房收入比一般為5比1,而中國部分城市已經(jīng)超過10比1,上海達到了14比1；有些城市的投資購房的比例達到40%，投機氣氛太濃。
而當年反對股市泡沫論的一方則認為：中國股市是新興市場，不能用成熟市場的標準來衡量中國股市。中國股市市值占GDP的比重還不到30%，而發(fā)達國家的股市市值都超過GDP數(shù)值，因此，中國股市不是被高估了，而是被低估了；換手率高說明投資者積極入市，對股市充滿信心。如今反樓市泡沫論者的主要觀點是：中國樓市是新興的市場，中國房地產(chǎn)增加值占GDP的比重還不到5%，而美國的房地產(chǎn)增加值占GDP的比重為10%；因此，中國的房地產(chǎn)市場不僅不存在泡沫，而且可以高速增長20年。這些幾乎是當年反對股市泡沫論理由的翻版！
時隔三年多，當年股市泡沫論爭論的余音在耳，而股指已經(jīng)從當年的2200點直落到目前的1300點附近，孰是孰非已經(jīng)是一目了然。
也許有人說，即使政策改變了方向，但房地產(chǎn)市場不會很快下跌，可以暫時觀望一下。的確，房地產(chǎn)市場和股票市場不一樣，它是非集中交易市場，但世界經(jīng)驗表明，任何投機市場在暴漲之后必然是暴跌。我們不應(yīng)該忘記九十年代的香港和日本的房地產(chǎn)泡沫故事。既然上海等城市的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷過了一個暴漲的過程，讓它保持在高位盤整或慢慢下跌是不現(xiàn)實的，就像2001年以后，讓股票市場不跌不現(xiàn)實一樣。
筆者認為，投資者應(yīng)該從房地產(chǎn)市場戰(zhàn)略性撤退，房地產(chǎn)市場正在轉(zhuǎn)入熊市！