昨天記者從江蘇省建設(shè)廳官方網(wǎng)站獲悉，在2005年全省建設(shè)工作會議上，南京市住房制度改革辦公室在一份經(jīng)驗交流材料中坦言經(jīng)濟(jì)適用房制度存在成本售價倒掛、代征土地過多等8大問題，引人關(guān)注。
3年經(jīng)適房投資近40億
據(jù)介紹，近兩年來，為了解決拆遷困難戶的居住問題，南京市推廣了經(jīng)濟(jì)適用房制度，在全市分九個片區(qū)一次性規(guī)劃用地總面積6157畝，規(guī)劃建筑總面積397.92萬平方米，46600余套住房。至2004年底，共計完成257.85萬平方米的建設(shè)任務(wù)，建成29405套住房。目前，已有17116戶申購家庭入住。從2002年至2004年底，全市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資額已達(dá)38.8億元。雖然經(jīng)濟(jì)適用房解決了近兩萬戶困難家庭的住房問題，但目前還存在8大問題。
問題1：成本售價倒掛
成本售價倒掛是目前經(jīng)濟(jì)適用房制度存在的首要問題。據(jù)了解，其他同等城市經(jīng)濟(jì)適用住房基本都實行了不同地點不同供應(yīng)價格，經(jīng)濟(jì)適用住房價格大致是同地區(qū)商品房價格的50% 70%。根據(jù)這種定價方法，2003年南京市江南八區(qū)的住宅均價為4148元/平方米，則相對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用房定價就應(yīng)為2074元－2904元/平方米，但其銷售價格基本在1450元/平方米到1800元/平方米之間，而實際平均建設(shè)成本達(dá)到了1600元/平方米到2000元/平方米。如按實際成本定價，困難群眾難以承受，目前按政府定價銷售，則虧損較大。
問題2：代征土地過多
代征土地過多，拆遷補(bǔ)償費用加大，建設(shè)成本上升，也是經(jīng)濟(jì)適用房存在問題之一。據(jù)介紹，南京市經(jīng)濟(jì)適用房的道路、河道、綠化帶等的退讓占征用土地的比例過大，如景明佳園項目土地利用率不到64%，銀龍花園、百水芊城項目土地利用率僅61%、55%。
問題3：市政配套負(fù)擔(dān)過重
據(jù)介紹，因經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)建設(shè)地點通常離主城區(qū)較遠(yuǎn)，市政基礎(chǔ)設(shè)施普遍薄弱，完善小區(qū)水、電、氣、道路、排水等基礎(chǔ)設(shè)施已需大量資金投入，還要承擔(dān)市政項目如中小學(xué)、周邊道路、橋梁等建設(shè)的任務(wù)。
問題4：建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)偏高
用發(fā)展的眼光來考慮，合理地適度超前地做好經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)的規(guī)劃，以滿足供應(yīng)對象的需求是必要的。因此，較大型的經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)都配置了機(jī)動車停車位、中心廣場、景觀綠地等，但目前建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)偏高，也同時大大增加了成本。市人大代表視察景明佳園時就提出了這個問題。
問題5：實施物管艱難
一是收費偏低，目前按最低標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費用，如興賢佳園、景明佳園按每平方米0.15元的標(biāo)準(zhǔn)收費，由于費用的不足，物業(yè)管理正常維持較困難。二是居住人群中，由于角色的轉(zhuǎn)換，在觀念上難以認(rèn)同。
問題6：售后管理困難
經(jīng)濟(jì)適用住房主要居住人群是低收入及拆遷困難戶等，這部分人普遍文化程度及經(jīng)濟(jì)層次不高，讓他們集中居住，勢必增加了管理的難度，如就業(yè)、治安、醫(yī)療、低保等問題比較突出。且因離城區(qū)較遠(yuǎn)，居民生活、出行等均感不便，公交線路及站點的設(shè)置、醫(yī)療衛(wèi)生及教育配套設(shè)施等問題亟待解決。
問題7：監(jiān)管有待強(qiáng)化
實行建管分開、市場化運作后，如何對經(jīng)濟(jì)適用住房工程建設(shè)實施有效的監(jiān)管，其定位如何，尚需進(jìn)一步研究和改進(jìn)。
問題8：出現(xiàn)政策流失
由于種種原因，部分安置對象在短期內(nèi)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售，出現(xiàn)了政策流失的現(xiàn)象。