日前在京舉辦的2005中國(guó)經(jīng)濟(jì)政策與房地產(chǎn)發(fā)展論壇上，本報(bào)記者聆聽(tīng)了中國(guó)土地學(xué)會(huì)土地經(jīng)濟(jì)分會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)周建春、建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹的演講。兩位權(quán)威人士展望和透露了今年土地和房產(chǎn)政策的重點(diǎn)和走向，引起與會(huì)的專家學(xué)者和發(fā)展商反響。
關(guān)于今年的房地產(chǎn)政策調(diào)整面，在政策、制度創(chuàng)新上，記者歸納為九大看點(diǎn)。
建立國(guó)家土地督察制
周建春秘書(shū)長(zhǎng)說(shuō)，2005 年土地政策的核心思想是嚴(yán)格保護(hù)耕地，對(duì)此有四個(gè)主要政策：一個(gè)是基本農(nóng)田總量不減少，確保16億畝基本農(nóng)田，18.5 億畝的耕地。二是占用耕地施行“占補(bǔ)平衡”制度，除了補(bǔ)償農(nóng)民之外，還需要拿出費(fèi)用開(kāi)墾耕地。三是從今年開(kāi)始建立耕地保護(hù)的省長(zhǎng)負(fù)責(zé)制，考核省長(zhǎng)兩個(gè)指標(biāo)：耕地飽有量和耕地面積。四是在土地管理上實(shí)行垂直管理，建立國(guó)家土地督察制度。
新增建設(shè)地使用費(fèi)全交國(guó)庫(kù)
周建春說(shuō)，2004 年對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展來(lái)講，土地政策是第一次參與了宏觀調(diào)控。去年8月31日對(duì)經(jīng)營(yíng)性土地問(wèn)題的最后處理，同時(shí)暫停新增建設(shè)用地審批半年，這些措施對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)整個(gè)資源的配制都有重大影響。推進(jìn)建設(shè)用地要貫徹“節(jié)約利用”和“集約利用”原則�；痉结樖巧罨恋毓芾砀母铮瑖�(yán)格土地管理。今年建設(shè)用地政策很多將涉及到新的改革方針。他列舉了多項(xiàng)政策：一是禁止非法壓低地價(jià)進(jìn)行招商。二是嚴(yán)格控制工業(yè)用地范圍。三是工業(yè)用地申請(qǐng)改變性質(zhì)，實(shí)行公開(kāi)化。四是凡占用耕地的必須繳納新增建設(shè)用地使用費(fèi)。以前地方政府只把30%交給中央，70%全部免掉，這樣造成整個(gè)用地成本不均衡，今年開(kāi)始百分之百交到國(guó)庫(kù)，再由中央財(cái)政返回地方分解。
建立國(guó)有土地收益基金
建立國(guó)有土地收益基金。目前土地出讓年限是40年、50年和70年不等。過(guò)去有的地方政府出讓土地，把70年土地收益用于本屆政府土地開(kāi)發(fā)和城市建設(shè)，現(xiàn)在有很多中等城市，特別中部城市已經(jīng)賣(mài)到?jīng)]有地可賣(mài)的程度，以后政府怎么辦？從今年開(kāi)始設(shè)立國(guó)有土地建設(shè)資金，就是把出讓土地收益納入基金，包括為以后政府使用。這樣，就減少了地方政府以地生財(cái)，賣(mài)地搞建設(shè)的這樣一種利益沖突，從而大大抑止政府違法占地圈地的動(dòng)機(jī)。
集體建設(shè)用地進(jìn)市場(chǎng)
在符合規(guī)劃的條件下，集體建設(shè)用地將進(jìn)入市場(chǎng)，使用權(quán)依法扭轉(zhuǎn)。集體建設(shè)用地歷來(lái)在我國(guó)不得進(jìn)入市場(chǎng)，不得出讓，不得出租，不得轉(zhuǎn)讓。從今年開(kāi)始要出臺(tái)集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的辦法。
城市規(guī)劃外不得建新區(qū)
周建春最后說(shuō)到了加強(qiáng)建設(shè)用地管理。有一條就是城市規(guī)劃區(qū)以外，不得設(shè)立開(kāi)發(fā)區(qū)、園區(qū)，也不得設(shè)立城市新區(qū)和小區(qū)。這一條是針對(duì)很多地方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，是以新區(qū)或者以園區(qū)的方式來(lái)立項(xiàng)目。這次已經(jīng)把規(guī)劃新區(qū)和園區(qū)統(tǒng)統(tǒng)納入城市規(guī)劃，納入土地利用規(guī)劃中的建設(shè)用地范圍。這說(shuō)明所有的建設(shè)用地申請(qǐng)，只能在城市規(guī)劃范圍之內(nèi)，不得以新區(qū)的形式，來(lái)提供土地。還有一條是繼續(xù)停止高爾夫球場(chǎng)的用地審批。從去年1月就實(shí)現(xiàn)了這項(xiàng)政策，主要是針對(duì)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整而制定。從國(guó)土資源部、建設(shè)部等所有的市場(chǎng)調(diào)查看，高檔商品房特別是別墅類的房地產(chǎn)中，高爾夫球場(chǎng)空置率比較高。
清理整頓仍是樓市重點(diǎn)
建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)連續(xù)幾年列為國(guó)務(wù)院清理整頓市場(chǎng)秩序的專項(xiàng)整治重點(diǎn)，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓仍然是政策著力點(diǎn)。應(yīng)該看到，我們房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展年限并不是很長(zhǎng)，市場(chǎng)的擴(kuò)張速度非�？�。在這個(gè)過(guò)程中，市場(chǎng)中的一些不規(guī)范的行為仍然還存在。比如虛假?gòu)V告、假中介和假按揭等等一些不規(guī)范的行為，嚴(yán)重干擾房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。
以稅收改變“缺腿”現(xiàn)象
秦虹還強(qiáng)調(diào)，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不平衡，市場(chǎng)“缺腿”現(xiàn)象需要通過(guò)政策制度的創(chuàng)新來(lái)調(diào)整。一個(gè)很重要的政策就是稅收政策。她透露建設(shè)部目前正在研究“十一五”發(fā)展規(guī)劃問(wèn)題，其中要貫徹落實(shí)中央提出的大力發(fā)展節(jié)能省地型住宅的要求，大力發(fā)展小戶型占地少的房子。如果把稅收調(diào)整好，對(duì)大房子征高稅，市場(chǎng)自然會(huì)去生產(chǎn)那些受政策鼓勵(lì)的房子。我們要改變目前“不售不稅”的格局，把房地產(chǎn)市場(chǎng)變成鼓勵(lì)交易、活躍市場(chǎng)、調(diào)整收入的重要領(lǐng)域。
完善轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制
秦虹說(shuō)，現(xiàn)在無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是買(mǎi)房者，對(duì)銀行的貸款依賴程度比較高，作為企業(yè)來(lái)講，融資渠道非常有限。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，60%到70%的房地產(chǎn)項(xiàng)目是靠銀行貸款的，在政策上出臺(tái)擴(kuò)展房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道是必需的。隨著金融對(duì)房地產(chǎn)支持力度加大，風(fēng)險(xiǎn)也加大。金融業(yè)對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度無(wú)非是兩個(gè)，一個(gè)是防范風(fēng)險(xiǎn)，另一個(gè)是轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。就轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)來(lái)講，方法很多。比如說(shuō)，要求所有的抵押貸款者做擔(dān)保，把貸款人本身的信譽(yù)和還款能力進(jìn)行擔(dān)保，如果還款人還不上款，由擔(dān)保機(jī)構(gòu)進(jìn)行保險(xiǎn)。同時(shí)還可以找新的投資者，抵押貸款證券化等等，這些都是轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的方式。但是現(xiàn)在看來(lái)，我們轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制還是很差的，全國(guó)一萬(wàn)多億元個(gè)人抵押貸款真正有擔(dān)保的10%都不到。由于擔(dān)保機(jī)構(gòu)也是剛剛發(fā)展，自身還很不完善，所以能夠?yàn)殂y行所分擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)是十分有限的。關(guān)于抵押貸款的證券化，目前條件尚不成熟。因此，當(dāng)銀行轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制尚不完善的時(shí)候，采取措施，加強(qiáng)自身的風(fēng)險(xiǎn)防范是必然的。
繼續(xù)調(diào)整各種利率
關(guān)于利率問(wèn)題，秦虹說(shuō)，我國(guó)住房貸款實(shí)行浮動(dòng)利率，意味著購(gòu)房者不能對(duì)自己買(mǎi)一套住房所付出的總費(fèi)用有一個(gè)準(zhǔn)確預(yù)期。如果利率持續(xù)走高的話，就會(huì)持續(xù)對(duì)還款產(chǎn)生很大壓力。另外就是政策性利率的問(wèn)題，隨著風(fēng)險(xiǎn)加大，隨著貸款規(guī)模加大，銀行本身政策性利率能不能抗拒它的風(fēng)險(xiǎn)？因此調(diào)整金融政策，是下一步關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重大問(wèn)題。