宏觀調控令廣東樓市理智＂三變＂ 樓價回升
發(fā)布時間：2005-2-16來源：新快報
●開發(fā)商自籌資金增長●廣東房地產開始重買地輕開發(fā)●廣東樓價止跌回升
2003年底開始的國家宏觀調控雖然控制重點不在廣東省，但去年實實在在對廣東房地產市場產生了影響。去年，廣東房地產開發(fā)商自籌資金大幅度增長近3成；宏觀調控對土地的控制使開發(fā)商們重視買地而減少開發(fā)；而廣東省樓價也止跌回升。
這是記者從廣東省房協研究部、華南理工大學建筑學院建設經濟管理與房地產研究所、廣東省統計局固定資產投資統計處昨日聯合發(fā)布的“2004年廣東省房地產市場分析報告”中獲悉的。
開發(fā)商自籌資金增訂金預付款減少
開發(fā)商自籌資金不斷減少，訂金預付款和銀行貸款不斷增加，一直是近幾年廣東房地產的潛在危機。國家的宏觀調控，銀行收縮銀根，制定政策提高開發(fā)商自有資金達35%的比例，使整個房地產開發(fā)局面改變。
去年，廣東省房地產開發(fā)資金來源中，開發(fā)商自籌資金達到506.1859億元，同比增長28.4%，在整個資金來源中所占的比例達到27.2%，提高了6.7個百分點。而銀行貸款（國內貸款）和訂金、預付款等其他資金來源減少了。其中國內貸款為334.077億元，同比減少8.8%，在整個資金來源中所占的比例達到17.9%，下降1.1個百分點。而訂金、預付款等資金來源為985.3668億元，同比下降12.3%，在整個資金來源中所占的比例達52.9%，減少5.4個百分點。
但是，雖然訂金預付款和自籌資金增速一降一升，總體格局卻未變，訂金預付款仍居主要地位。表示廣東房地產市場仍有潛在危機。
開發(fā)商重買地輕開發(fā)
去年開始，整個國家嚴格控制土地出讓，從房地產的根源上進行宏觀調控，土地變得非常珍貴，土地價格也在上漲。開發(fā)商們開始重視購買土地，開發(fā)速度反而減少了。
數據顯示，去年廣東省土地開發(fā)投資591895萬元，同比下降10.9%，土地開發(fā)面積2227.19萬平方米，同比僅增長0.6%。但另一方面，土地購置的資金和面積都大幅度增長。去年廣東省土地購置投資2127073萬元，同比增長1.6%，土地購置面積2956.22萬平方米，同比增長36.03%。
樓價止跌回升
由于受宏觀調控影響，開發(fā)商自有開發(fā)資金增多，土地成本高了，自然樓價也有所上升。
去年，廣東房地產交易繼續(xù)保持暢旺，實際銷售額和銷售面積分別比去年增長19.2%和9.3%，總體平均價格3478元/平方米，上漲9.1%，對比去年跌幅3％，止跌回升。由于住宅所占比重最大(銷售額和實際銷售面積分別是總體的85.3%和90%)，因此住宅價格變動對整體房價影響較大，住宅平均價格增長10.3%；辦公樓銷售量和平均價格均有所下降；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積與上年基本持平，價格增幅略低于總體；另外雖然其他部分的銷售量和平均價格增長幅度最大，但由于所占比例較小，故對整體影響不大。
按地區(qū)計算，珠三角地區(qū)商品房均價4003元/平方米，其余地區(qū)都在1800元/平方米以下。東翼地區(qū)1776元/平方米，西翼地區(qū)1430元/平方米，最低是北部地區(qū)，僅1306元/平方米。而廣州市商品房均價4537元/平方米，上漲7％。深圳市商品房均價6759元/平方米，上漲14.1%。