土地拍賣拍出麻煩 程序價格都是最關(guān)鍵的問題
發(fā)布時間：2005-2-3來源：中華工商時報
程序有無問題價格是否正常
本該正常的一次土地招標，卻因為在招標程序、價格等方面受到質(zhì)疑而在星城長沙引起一場不大不小的風(fēng)波。
2004年4月10日，長沙市國土資源局在《三湘都市報》刊登招標公告，擬將位于該市岳麓區(qū)金星村的約558畝土地招標出讓。當月27日，在參加招標的三家公司中，深圳卓越置業(yè)有限公司（以下簡稱深圳卓越）最終以每畝約29．16萬元的價格中標。
孰料，此后有關(guān)各方圍繞此次土地招標是否正常的爭論和糾紛愈演愈烈，持續(xù)至今。
招標有沒有問題
記者了解到，2003年10月14日，長沙市岳麓區(qū)政府在深圳參加2003年湖南（深圳）投資貿(mào)易洽談會（以下簡稱“深洽會）期間，和深圳卓越簽訂了《投資意向書》，擬將岳麓區(qū)金星路約635畝土地（即后來招標土地所在地）轉(zhuǎn)讓給深圳卓越開發(fā)“卓越城市中心花園項目。2004年1月，深圳卓越向岳麓區(qū)政府支付2000萬元預(yù)付資金。
2004年1月15日，岳麓區(qū)政府召開區(qū)長辦公會議，確定要“研究制定掛牌交易的內(nèi)部操作辦法。次月，岳麓區(qū)政府在致長沙市國土資源局《關(guān)于加快啟動“深洽會簽約項目的函》中，請求市國土局批準“該宗土地在長沙土地市場實行定向招標出讓。長沙市國土資源局批復(fù)“同意在依法取得土地批單后帶項目招標出讓。
2004年4月，岳麓區(qū)政府在致長沙市國土局《關(guān)于金星路西廂“深洽會簽約項目招標出讓的函》中，提出五條招標出讓條件，第一條即為“該宗土地招標出讓應(yīng)優(yōu)先考慮‘深洽會’簽約項目。此外，投標單位必須“編制該宗用地概念性規(guī)劃初步方案，并經(jīng)岳麓區(qū)規(guī)劃分局文字認可。
有質(zhì)疑因此認為，這次招標帶有定向招標的色彩，有人為設(shè)置門檻的嫌疑。據(jù)悉，湖南省內(nèi)外原本有多家公司有意參加這次公開投標，受限于招標條件，最終只有三家深圳公司如愿。但是，岳麓區(qū)區(qū)長石長松在接受記者采訪時認為，招標是嚴格按照法律規(guī)定和長沙市政府有關(guān)文件來操作的，嚴格做到了“公正、公開、公平，并非定向招標。
長沙市國土資源局局長曾令亮在接受記者采訪時也強調(diào)，招標過程中所有程序都是合法的，都是按照有關(guān)規(guī)定來操作的。
對招標出讓的質(zhì)疑還來自另幾個方面。首先，按法律規(guī)定，該市國有土地的管理部門是長沙市國土資源局，只有該局才有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓前的行政權(quán)力，岳麓區(qū)政府并無權(quán)委托掛牌交易。石長松區(qū)長在接受采訪時說，掛牌是市國土局委托岳麓區(qū)進行的。但是，從招標出讓具體過程來看，該土地交易是市國土局
按岳麓區(qū)政府的相關(guān)文件批復(fù)進行的。這是否是一種循環(huán)委托和無效委托？
其次，按照規(guī)定，該宗土地應(yīng)由長沙市國土資源局委托評估，但是，最終卻是岳麓區(qū)外經(jīng)貿(mào)局委托評估。委托評估主體是否適合？由此帶來的評估價格是否合理？
第三，公告時間是否符合法律規(guī)定？本宗土地的有關(guān)招標方案2004年4月23日報經(jīng)長沙市政府批準，但4月10日《三湘都市報》就已刊出招標公告。而且從4月10日在《三湘都市報》刊登公告到4月27日拍賣，期間不足規(guī)定的20天公告期。對此，長沙市國土資源局局長曾令亮表示，除了在報紙刊登公告之外，在招標出讓20日前，市國土局已經(jīng)在該局發(fā)布公告。
價格是否正常
對于這次招標出讓土地的價格，有關(guān)各方也存在不同看法。
記者在現(xiàn)場看到，該土地臨近新建的長沙市委、市政府機關(guān)大樓以及岳麓區(qū)政府機關(guān)大樓，位于新修的金星路旁，地段優(yōu)越。
在2003年10月岳麓區(qū)政府和深圳卓越簽訂的《投資意向書》中，記者注意到，本來有深圳卓越有意以33萬元／畝的價格受讓上述635畝土地的條款，但不知為何此條款后來被刪去。
受岳麓區(qū)外經(jīng)貿(mào)局委托之后，長沙市永信評估咨詢責(zé)任有限公司對該土地作出了16079萬元的評估價。在長沙市岳麓區(qū)關(guān)于該宗土地的投標公告中，招標起始價定為16262．7955萬元，約合29．10萬元／畝。最終，深圳卓越以約29．16萬元／畝的價格中標。
記者還了解到，在招標結(jié)束后，該區(qū)一些領(lǐng)導(dǎo)對這個價格感到震驚。投資修建金星路的湖南非凡置業(yè)有限公司（以下簡稱非凡置業(yè)）更是感到不可理解。因為早在兩年前，按照長沙市政府52號文件，該公司負責(zé)人樊輝即與岳麓區(qū)政府簽訂《投資修建金星路（北A段）合同書》，合同規(guī)定由投資商修建金星路，政府則以招標地所在土地和土地開發(fā)收入作為對其的回報。根據(jù)當時長沙市國土資源局委托長沙永信評估咨詢責(zé)任有限公司進行的相關(guān)評估，該土地按31．8萬元／畝的價格進行估算。值得一提的是，那時該路段尚未修通。兩年后，在金星路該路段修通的情況下，招標出讓價格反而低于兩年前的評估價。
岳麓區(qū)區(qū)長石長松對記者表示，招標的558畝土地中有200多畝是作為學(xué)校、綠化等公用設(shè)施建設(shè)的，扣除這部分土地后，余下的300多畝土地價格達到近40萬元／畝，遠遠超過其本來的價值。但是，記者了解到，兩年來該地的用地性質(zhì)和規(guī)劃并未發(fā)生變化。
長沙市國土資源局局長曾令亮則表示，只要起拍價不低于基準價的80％就沒有問題。
據(jù)悉，有關(guān)部門已經(jīng)介入調(diào)查此事，但尚未公布調(diào)查結(jié)果。