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    去年年底，有學(xué)者對今年的樓市做了預(yù)測，認(rèn)為2002年是中國房地產(chǎn)業(yè)的冬天。近一年的發(fā)展證明，房地產(chǎn)市場不僅沒有遭遇寒流，反而表現(xiàn)出更加強(qiáng)勁的態(tài)勢。時(shí)至年末，有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的爭論又起，在西安，不少業(yè)內(nèi)人士表示，明年的西安樓市將面臨重大的變局。年200萬平方米開發(fā)量將是瓶頸？
    與去年的預(yù)測不同，今年“樓市冬天”判斷是自下而上的，來自于各類從業(yè)人員對市場表現(xiàn)的分析，而去年的預(yù)測只是有關(guān)學(xué)者從理論角度作出的，是自上而下的。去年的預(yù)言已經(jīng)失敗，那么今年的呢？
    從上半年開始，西安樓市開始放量，市場涌現(xiàn)出大量的新盤，板塊劃分也逐漸形成，讓西安購房者真正感受到了市場的豐富多彩和住宅的魅力，這從上半年陜西住博會的火熱程度上就可見一斑。同時(shí)，寫字樓市場也增勢強(qiáng)勁，開發(fā)量和上市量明顯比往年有所增加。
    一位業(yè)內(nèi)人士指出，西安房地產(chǎn)市場每年的開發(fā)量不到200萬平方米，而今年顯然在激增，這是可以直接感覺出來的。他還分析，200萬平方米的開發(fā)量應(yīng)該是本地市場的一個(gè)瓶頸，而且要徘徊好幾年，但今年市場開發(fā)量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過，必然在明年或者稍后一段時(shí)間遭遇寒流。
    在記者采訪中，發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有趣的現(xiàn)象，不少開發(fā)商表示樓市將繼續(xù)走旺，但大多數(shù)銷售代理商卻認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫是毋庸置疑的，變局將很快開始，最多不超過3年。

    開發(fā)商：面臨的是暖冬

    經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律是不可逆轉(zhuǎn)的，但冬天的到來并不可怕，西安房地產(chǎn)發(fā)展較晚，目前的熱潮顯然只是市場化后的第一輪，即使冬天到來也將是暖冬。
    對于大多數(shù)開發(fā)商來說，從情感上他們顯然不愿意認(rèn)為冬天會到來，但競爭格局的加劇，必須對市場有合理的分析和判斷。空置房的增加和市場的火熱，也使更多人冷靜地思考起來。一些大開發(fā)商認(rèn)為，出現(xiàn)的格局將是結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，大量中小企業(yè)將被淘汰出局，但市民的購買力仍然將保持旺盛。而一些小企業(yè)則認(rèn)為，市場認(rèn)的是產(chǎn)品，而不是企業(yè)，只要開發(fā)出符合市場需求、老百姓真正能買得起的產(chǎn)品，冬天就不會來臨，真正的冬天是需求的萎縮。
    不管怎樣，對于市場需求將依然保持旺盛這一點(diǎn)，大家的看法是一致的，但顯然這不是房地產(chǎn)泡沫論的起因。
    記者曾經(jīng)和重慶的媒體朋友交流，談到西安的房屋價(jià)格和排隊(duì)購房現(xiàn)象，他們認(rèn)為不可思議，而原因就是，價(jià)格不低居然還有人排隊(duì)�？磥�，價(jià)格問題仍然是導(dǎo)致市場發(fā)展方向的主要誘因。

    銷售商：將迎來春天

    或許是從事行業(yè)的分工不同，大多數(shù)銷售商認(rèn)為西安房地產(chǎn)市場已經(jīng)在調(diào)整，甚至有人說，西安樓市需要遭遇一次寒流，這樣才會更快成熟起來。
    一位長期從事代理行業(yè)的人士告訴記者，從他們的銷售業(yè)績就能感受到市場的變化，去年每月可以輕松做到1000萬的銷量，而今年能完成五六百萬就不錯(cuò)了。同時(shí)，今年外地的策劃銷售公司大量涌入西安，也被開發(fā)商所認(rèn)可，大量的樓盤讓銷售商去代理，這也說明市場已經(jīng)開始了調(diào)整�！叭绻�房子好賣，誰還會交給別人去賣呢？”這樣分析了市場后，他也不否認(rèn)，如果樓市遭遇冬天，那或許就是銷售商的春天到來了，因?yàn)殇N售商在對市場的把握和專業(yè)銷售上在這時(shí)候才更能顯示出優(yōu)勢。
    需求將保持旺盛，這是大家公認(rèn)的，但冬天來臨的原因卻在于開發(fā)商，上市量過快增加，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求量的增加，這就表現(xiàn)為需求相對萎縮。另外，價(jià)格的虛高超過了居民的承受能力，市場直接使居民購房需求轉(zhuǎn)化為無效需求，那冬天必然來臨。因此，加強(qiáng)對整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的宏觀調(diào)控，從可持續(xù)發(fā)展、合理使用和供需平衡出發(fā)控制土地資源的開發(fā)利用和房屋建設(shè)，生產(chǎn)適銷對路產(chǎn)品，制止房價(jià)虛高，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)市場中各種房屋的銷售冷熱不均，乃是當(dāng)務(wù)之急。