發(fā)布時(shí)間：2005-1-26來源：中國房地產(chǎn)報(bào)
“為了增加自己的財(cái)政收入，上海市政府正在通過‘板塊炒作’的方式，由外及內(nèi)、有計(jì)劃、有步驟地‘炒’高上海各個(gè)區(qū)縣的地價(jià)，從而推高房價(jià)”——上海坊間近年流傳出
“政府炒高房價(jià)”的奇論，似乎在說每一個(gè)階段，政府都能通過賣地獲取最大的利益，成為當(dāng)輪上海房價(jià)上漲中最大的贏家。但是，政府真的是樓市中最大的莊家嗎？
近年來，上海房價(jià)確實(shí)漲得過快，老百姓對房價(jià)的不滿總需要找個(gè)發(fā)泄出口；作為城市管理者的政府對此也難辭其咎，不過政府實(shí)為扮演了一個(gè)“替罪羊”的角色。
先有雞還是先有蛋？地價(jià)和房價(jià)互為作用的關(guān)系被爭論不休�！暗貎r(jià)推高房價(jià)”邏輯的本身就是錯(cuò)誤的。土地是要素，房產(chǎn)是最終產(chǎn)品。經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理告訴我們，市場對要素的需求是一種“派生需求”，是由市場對最終產(chǎn)品的需求派生出來的，因此要素的價(jià)格主要由最終產(chǎn)品決定，而不是相反。
即使政府能夠完全控制土地市場，但最終也仍然無法控制房價(jià)，畢竟價(jià)格要由市場決定。地價(jià)再高，如果需求沒有，房價(jià)如何上去？地價(jià)再低，只要需求夠大，開發(fā)商決不會(huì)低價(jià)賣房。反之亦如是——房價(jià)高了，自然有開發(fā)商愿意高價(jià)買地；房價(jià)低了，開發(fā)商買地的積極性無疑要小很多。事實(shí)上，正是近年來不斷高漲的房價(jià)促使開發(fā)商們對后市的信心極度膨脹，以至于不惜高價(jià)獲取土地，從而拉高了地價(jià)。
房地產(chǎn)開發(fā)的成本在不斷提高，這是大家都看得見的，但成本僅是定價(jià)時(shí)應(yīng)該考慮的一個(gè)底線，而不是決定因素。反對成本決定論的人會(huì)說，價(jià)格漲跌的決定因素其實(shí)在于購買能力，買不起，就肯定要跌價(jià)。聽上去有一定道理，但是這必須是建立在開發(fā)商肯犧牲自己利潤甚至愿意虧本的基礎(chǔ)上的，否則就不會(huì)有寧肯往河里傾倒牛奶也不肯賤價(jià)出售的先例了。
再者，我們評判購買能力的時(shí)候往往是指一個(gè)城市的固有居民，而忽略了像在北京、上海等城市達(dá)到四五成以上的一些新移民和外地購買人群。購買能力并不是僅指城市固有居民的購買能力，而是指所有想在這個(gè)城市買房子的人的購買能力。由于人口的流動(dòng)性，需求本身和需求總量其實(shí)是在不斷變化的。城市經(jīng)濟(jì)在不斷發(fā)展，發(fā)展越快的地區(qū)，人就會(huì)聚集得越多，需求會(huì)越來越旺。新的居住需求肯定要刺激當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場。
只要城鄉(xiāng)差別仍然存在，東西部發(fā)展仍不平衡，就無法控制人口的大規(guī)模流動(dòng)；而不動(dòng)產(chǎn)的特性，是人不可能帶著房子一起遷徙。做個(gè)無厘頭的假設(shè)——如果可以像蝸牛一樣背著房子到處走動(dòng)，我就會(huì)肯定地判斷房價(jià)一定會(huì)跌，而且會(huì)是史無前例的大跌。
而輿論，在改變?nèi)藗冃睦眍A(yù)期的過程中起了極為關(guān)鍵的作用。在全年開工面積高達(dá)8200萬平方米且政府大肆拍賣土地的2003年，由于輿論的集體看好以及優(yōu)秀的銷售表現(xiàn)，導(dǎo)致了市場極佳的心理預(yù)期，刺激房價(jià)一路狂飆。在民間大量的閑余資金短期內(nèi)難以找到好的投資渠道的現(xiàn)狀下，永遠(yuǎn)不要擔(dān)心沒有人買得起房子。
房價(jià)的上漲有時(shí)看上去不需要理由，盡管“供求關(guān)系決定價(jià)格”這個(gè)理論在初級經(jīng)濟(jì)學(xué)的第一課就學(xué)過，但我們還是要承認(rèn)，這個(gè)最簡單明了的論斷真是太有道理。不管樓市口水戰(zhàn)多么慘烈，規(guī)則下的利益博弈總是好事。