發(fā)布時間：2004-12-28來源：中華工商時報
今年以來，在國家宏觀調(diào)控的大背景下，土地金融雙緊政策貫穿全年，房地產(chǎn)貸款、投資總額的增幅、土地及商品房的供量、商品房的空置面積均在回落，但是商品房的價格卻呈現(xiàn)出一路攀升的走勢。
今年年初起，開發(fā)企業(yè)便放言，由于政府抬高了房地產(chǎn)開發(fā)的土地金融門檻，土地供量會銳減，開發(fā)企業(yè)在項目前期拿地、融資的成本將提高，今后房價必會大漲。盡管一些經(jīng)濟學家、市場分析人士對此持有不同的看法，認為由于土地的稀缺性，和整個國民經(jīng)濟的持續(xù)向好，房地產(chǎn)的價格將會保持平穩(wěn)微升的走勢，由于目前可供的土地總量充足，近一兩年乃至四五年內(nèi)，房價不會猛漲。但是，市場的表現(xiàn)似乎與房地產(chǎn)商“唱漲”的推斷相吻合。
北京的房子一路熱賣，價格一路在漲，上海的房價一再飆升。國家統(tǒng)計局8月19日公布的月度形勢報告顯示，今年1月到7月，中國商品房平均銷售價格為每平方米2724元，同比上升12.9%，為1996年以來同期的最高增幅。
8月初，央行公布的第二季度貨幣政策執(zhí)行報告首次以較大篇幅指出，“必須高度關注房地產(chǎn)價格”。伴隨著房價節(jié)節(jié)攀升，今年房地產(chǎn)業(yè)界內(nèi)外、甚至海內(nèi)外，對自2002年以來中國目前房地產(chǎn)價格是否屬于正常上漲、房地產(chǎn)業(yè)是否存在“泡沫”的爭論一再升級，其結果是全然相悖的判斷。
房地產(chǎn)業(yè)的主管部門建設部以及利益主體的開發(fā)商們判斷，中國目前的房地產(chǎn)業(yè)不存在“泡沫”。目前房價的攀升，是需求大于供給結構性矛盾的必然體現(xiàn)。其強調(diào)的是，中國經(jīng)濟的向好、人均收入水平不斷提高、城市化的快速推進將在相當長時期內(nèi)支持著房地產(chǎn)的需求。今年房價上漲的主要動因是緣于政府收緊了房地產(chǎn)信貸和土地的供量，以至供給的下滑大于投資增幅的回落，致使供求矛盾上升，另外，采取招、拍、掛方式供應土地，使房地產(chǎn)開發(fā)的資源成本明顯加大，加之鋼鐵、鋁材等上游行業(yè)價格的上漲，進一步拉高房價。
更多來自于經(jīng)濟界、學界、市場研究機構和執(zhí)行宏觀調(diào)控政策職能部門的觀點認為，房價總體穩(wěn)步上升的基本走勢是不可否認的。但目前一些城市出現(xiàn)的房價高位運行現(xiàn)象，透露出投資性購房與消費性購房比例的失衡，有的地方存在明顯的人為炒作或由于城市化推進的被動消費過大，人為拉高了房價，房地產(chǎn)價格的不斷攀高實際上反映出當前房地產(chǎn)存在泡沫。
從國家統(tǒng)計局景氣中心的統(tǒng)計顯示來看，今年第3季度，房價膨脹最高的9個城市為沈陽、南京、上海、天津、青島、寧波、杭州、重慶和蘭州。其中沈陽增長最快，達19.2%，比今年同期的全國平均水平高9.3個百分點�？v觀房價上漲最高的這些城市，盡管其價格攀升的原因有所不同，但不乏有被動消費過大、投資性購房過度、人為炒作等因素的明顯作用。國統(tǒng)局方面認為，沈陽、上海等房價增長過快的9個城市，在全國35個大中城市中的比重雖然不到26%，但這些城市及其所在省份房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售額分別占45.5%和49.7%，對所在區(qū)域影響很大，是全國房價上升過快的主要動因。
在8月份央行第二季度貨幣政策執(zhí)行報告提出“必須高度關注房地產(chǎn)價格”后，10月29日，央行決定金融機構存貸款一年期基準利率上調(diào)0.27個百分點，并進一步放寬了金融機構貸款利率的浮動區(qū)間，雖然央行升息舉措并不是單純指向房地產(chǎn)的，但這確是一個既能進一步控制開發(fā)企業(yè)信貸規(guī)模，又能抑制投資性房地產(chǎn)需求的市場化的調(diào)控措施。盡管這項舉措目前對房地產(chǎn)市場影響很小，但升息信號意味著國家在金融政策上仍有比較大的空間繼續(xù)向控制房地產(chǎn)泡沫擴大的方向加力。與此同時，10月28日，國務院在決定結束半年期農(nóng)業(yè)用地轉建設用地禁令的同時，強調(diào)要進一步嚴格土地管理。11月以來，國土資源部陸續(xù)出臺了10余項制度性的土地管理政策，以防止新一輪房地產(chǎn)用地擴張反彈。顯然，土地金融政策并沒有松動。
分析人士認為，農(nóng)用地轉非農(nóng)建設用地的“解禁”和人民幣基準利率上調(diào)，對部分城市膨脹的房價具有抑制作用。但由于很多城市土地資源稀缺，國家對耕地所實行的嚴格的保護政策，以及利息上調(diào)幅度較小，同時，在國內(nèi)銀行貸款緊縮的情況下，房地產(chǎn)的高利潤使海外資本及社會各類資金補充了房地產(chǎn)開發(fā)的資金缺口。其幾倍于國內(nèi)銀行的貸款利率，不可能使房價出現(xiàn)轉折性變化，全國房價仍會繼續(xù)在高位運行。
專家預計，2005年我國的GDP增長將在7%-8%之間，明年經(jīng)濟有可能比今年略有下降，但仍將快速增長。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，2004年土地新開工面積增幅下降的效應將在明年呈現(xiàn)。對此有人提出，供給量增幅減小會出現(xiàn)土地的“極度饑荒”，“饑餓型供地”將導致投資的增加，加大供不應求，加大房價的攀升。另有人強調(diào)，決定房價漲幅的根本原因是供求關系。認為在用地制度變化初期產(chǎn)生的地價異動對房價的整體走勢不會產(chǎn)生大的影響。2004年上半年，全國27個省拆遷總量已經(jīng)同比下降56%，政府對拆遷規(guī)�？刂屏Χ鹊募哟�，將抑制被動需求的增加。另外，土地儲備效率正在提高，基于利率將進一步調(diào)整的預期，房地產(chǎn)的投資性需求預期會受到較大抑制，2005年房價有望減小增幅。