發(fā)布時(shí)間：2004-12-5來源：華商網(wǎng)
2003年央行頒布的121號文件，對中國房地產(chǎn)業(yè)來說，無疑是一項(xiàng)“鐵規(guī)”。根據(jù)文件規(guī)定，各商業(yè)銀行對未取得“四證”的開發(fā)商將不得提供任何貸款，于是一直依賴銀行的房地產(chǎn)商們紛紛開始了“找錢運(yùn)動(dòng)”，由于信托融資不像增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債那樣有許多限制條件，要經(jīng)過漫長的報(bào)批程序，同時(shí)信托產(chǎn)品籌資周期較短，只需要委托人和受托人自主商定，其設(shè)計(jì)、發(fā)行速度非�？�，正好可以彌補(bǔ)房地產(chǎn)商融資渠道的匱乏，所以房地產(chǎn)信托實(shí)際成了開發(fā)商們獨(dú)辟巧徑的一條融資大道。據(jù)相關(guān)資料顯示，2003年第四季度全國共發(fā)行房地產(chǎn)信托37個(gè),募集資金35億元,比第三季度驟增了22個(gè)項(xiàng)目和22.9億元資金,占所有信托產(chǎn)品的數(shù)量和金額的比重也上升了一倍左右。
面對“121文件”出臺(tái)后的信托融資，一位業(yè)內(nèi)人士評價(jià)說：“房地產(chǎn)信托的最大優(yōu)點(diǎn)是可以不受銀行貸款的約束。按照人民銀行規(guī)定，商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款時(shí)，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%，而通過信托公司融資完全可以不受此限制�！备P(guān)鍵的是，銀行向開發(fā)商貸款的硬條件是“四證齊全”，而房地產(chǎn)信托則不受此限。
加息讓融資成本升高
2004年央行加息完全是出乎預(yù)料的，盡管此前有關(guān)人士一再否認(rèn)加息是為了抑制房地產(chǎn)過熱，但加息的事實(shí)無疑再度繃緊了開發(fā)商們的資金鏈。由于銀行存、貸款利率上調(diào)，部分購房者會(huì)提前償還貸款，未購房者轉(zhuǎn)而進(jìn)行儲(chǔ)蓄，持幣待購的人增多，開發(fā)商不僅申請銀行貸款要付出更高的成本，而且房屋竣工后的銷售也面臨諸多不利。尤其是許多開發(fā)商們苦心經(jīng)營的多層次、多元化的融資渠道，包括直接融資、間接融資，國內(nèi)上市、海外上市，海內(nèi)基金、海外基金，自己發(fā)債、可轉(zhuǎn)債等融資手段在央行加息后都面臨著高成本的挑戰(zhàn)。
西安市某銀行的統(tǒng)計(jì)資料顯示，該行從1998年到2002年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額年均增長35%；個(gè)人住房貸款余額年均增長120%。但從今年初開始，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額和個(gè)人住房貸款余額雖然仍在繼續(xù)增長，但幅度明顯放緩。
海外基金面臨退出困局
在貸款、信托之后，海外投資基金也是目前開發(fā)商們最垂涎的一塊資本，但實(shí)際上國外基金要求得非常嚴(yán)格。國內(nèi)的開發(fā)商們不能有太多的變數(shù)，不能回避風(fēng)險(xiǎn)。有些開發(fā)商準(zhǔn)備的材料都是正面的，往往不提及任何風(fēng)險(xiǎn)和可能會(huì)出現(xiàn)的問題，這會(huì)讓國外投資者十分擔(dān)憂。在溝通中開發(fā)商往往會(huì)發(fā)現(xiàn)兩個(gè)很大的差別，一個(gè)是國內(nèi)開發(fā)商的看法，一個(gè)是國際投資者的看法，這需要開發(fā)商做很多前期工作，要使項(xiàng)目具有吸引力，需要包裝，需要換成基金經(jīng)理人熟悉的語言。
除此以外，海外基金在中國投資的最大困難在于獲利后如何退出。雖然目前海外基金關(guān)注的重點(diǎn)是北京和上海，但西安也不難看到它們的影子，某地產(chǎn)開發(fā)商表示，海外基金他們也曾經(jīng)接觸過，雙方在一些項(xiàng)目存在合作的可能，關(guān)鍵是目前政策只允許海外基金的獲利在國內(nèi)流通。