中國房價撲朔迷離 房產(chǎn)投資風(fēng)險需重新審視
發(fā)布時間：2004-11-30來源：中國經(jīng)營
我國房地產(chǎn)個人貸款在最近三到四年里取得了蓬勃的發(fā)展，源于政府實施的擴大內(nèi)需的宏觀經(jīng)濟政策。政策的全方位支持、銀行的大力拓展以及消費者的旺盛需求等三方面的因素共同推動了近幾年來的房地產(chǎn)價格上升周期的形成。
由于房地產(chǎn)貸款大多有房地產(chǎn)資產(chǎn)作為抵押，而且迄今為止房地產(chǎn)信貸的違約率非常之低(例如，目前我國商業(yè)性個人住房貸款的不良貸款率不到0.5%，而住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24%)，因此商業(yè)銀行大都把房地產(chǎn)信貸視為優(yōu)良的貸款品種，并且都在不遺余力地擴大房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。然而很大程度上，無論是商業(yè)銀行、投資者還是政府，都在忽視房地產(chǎn)信貸中蘊含的巨大風(fēng)險。
在房地產(chǎn)泡沫破滅之前，大多數(shù)貸款者和投資者很難充分意識到風(fēng)險的存在。而直到最近美聯(lián)儲連續(xù)加息以及中國政府小幅加息之后，中國房地產(chǎn)市場價格開始變得撲朔迷離之際，投資者和媒體才開始重新審視房地產(chǎn)投資所面臨的真實風(fēng)險。一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險真正凸現(xiàn)出來的話，那么我國商業(yè)銀行體系的不良貸款將顯著增加，可能形成嚴重的銀行流動性危機，甚至造成國民經(jīng)濟的蕭條。
有三個國際通用的指標可以被用來衡量一國是否存在房地產(chǎn)泡沫：第一個指標是房價收入比。按照世界銀行的標準?發(fā)達國家的房價收入比一般在1.8～5.5倍之間，發(fā)展中國家的房價收入比一般在3～6倍之間。而目前我國全國范圍內(nèi)的房價收入比已經(jīng)超過7.8倍，至于上海、北京和廣州等城市則更是高于平均水平。
第二個指標是房價房租比，這一比率越高，泡沫存在的可能性就越大。我國房地產(chǎn)市場上目前存在的一種特殊現(xiàn)象，就是房價快速上漲而租金漲幅不大，有些城市在一定時期內(nèi)甚至出現(xiàn)了房價上漲租金下跌的現(xiàn)象。這種房價和房租的背離正是房地產(chǎn)泡沫的一個重要信號。
最后一個指標是投資性需求占購房目標的比重，這一指標的國際警戒線水平是20%。最近《解放日報》抽樣調(diào)查了上海25個小區(qū)的23694戶居民，調(diào)查結(jié)果顯示，有26.55%的購房者是出于投資動機購房的。還有其他調(diào)查報告認為，在上海大約40%左右的個人房產(chǎn)交易是出于投資目的。
既然泡沫跡象明顯，為什么目前我國商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸違約率很低呢？我們認為存在以下兩點原因。第一，按照國際慣例，個人房貸的風(fēng)險暴露期通常為3年到8年，而我國的個人住房信貸業(yè)務(wù)是在最近3到4年時間里才大規(guī)模發(fā)展起來的。換句話說，我們目前才剛剛進入個人房貸風(fēng)險開始顯現(xiàn)的階段。第二，房地產(chǎn)信貸的違約率增加往往是和房地產(chǎn)景氣周期的下滑相聯(lián)系的。而我國房地產(chǎn)市場自上世紀90年代中后期以來一直處于一個較長的上升周期中，因此違約率很低的事實就不足為奇了。一旦房地產(chǎn)價格大幅下滑，違約率上升必將成為不爭的事實。
商業(yè)銀行之所以認為房地產(chǎn)信貸是優(yōu)良資產(chǎn)，主要原因就在于一旦借款人違約，銀行就能夠以合理的價格把作為貸款抵押物的房地產(chǎn)進行拍賣以彌補損失。但是，這種操作建立在房地產(chǎn)市場穩(wěn)定甚至繁榮的基礎(chǔ)之上。一旦房地產(chǎn)市場崩盤，銀行很難在短期內(nèi)將大量的抵押資產(chǎn)以合理的價格變現(xiàn)，而且拍賣本身也具有很高的交易成本。此外，房地產(chǎn)市場崩盤通常伴隨著經(jīng)濟蕭條，因此也缺乏足夠的投資者來購買這些抵押房地產(chǎn)。因此，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，這些抵押貸款也會迅速轉(zhuǎn)變?yōu)椴涣假J款。
此外，對于普通投資者來說，他們在前幾年為我國拉動內(nèi)需做出了貢獻，而當前的加息將導(dǎo)致他們的還款壓力增加，甚至使得他們面臨著房產(chǎn)貶值的風(fēng)險。更加嚴重的是，他們目前還沒有任何工具可以用來幫助自己降低房產(chǎn)投資的風(fēng)險。這對于他們來說是不公平和不合理的。
為了防范和化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，應(yīng)該采取以下對策：盡快建立房地產(chǎn)的證券化二級市場。銀行通過發(fā)行資產(chǎn)證券化債券，可以有效地把市場風(fēng)險和信用風(fēng)險分散給金融市場上的所有投資者；除銀行貸款外，努力拓寬房地產(chǎn)開發(fā)商的其他融資渠道，例如允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接發(fā)行企業(yè)債券；借鑒國外經(jīng)驗，建立房地產(chǎn)政策性金融機構(gòu)，為中低收入階層的購房者提供按揭擔保，以降低違約風(fēng)險；最后，商業(yè)銀行在辦理貸款業(yè)務(wù)時應(yīng)該嚴格按照貸款流程進行工作，以減少風(fēng)險隱患和外部欺詐，降低貸款的操作風(fēng)險。