發(fā)布時間：2004-11-27來源：不詳
之所以討論這個問題，是因為自宏觀調(diào)控以來有關(guān)“淘汰”的命題被越來越多地而且越來越肯定地下了結(jié)論，雖然中國房地產(chǎn)界對未來房價升降和是否“過熱”仍然爭執(zhí)不下，但卻形成了眾口一致的“未來淘汰論”。其中比較典型的是：
一、未來是有實力的開發(fā)商的天下，做得小的和做得差的將被淘汰；二、品牌開發(fā)商將淘汰沒品牌的開發(fā)商；三、快魚吃慢魚；四、專業(yè)開發(fā)商淘汰非專業(yè)開發(fā)商。
如將房地產(chǎn)的周期分為復(fù)蘇、發(fā)展、危機、蕭條四個階段，我們實際上關(guān)心的是危機和蕭條來臨時，誰先死的問題。至于復(fù)蘇和發(fā)展階段，實際上房地產(chǎn)不會有明顯的大面積的淘汰，因此討論并無太大的意義。
危機來臨的特征是———用家比例小，投資者比例大；期房價格大于現(xiàn)房價格；價格上升快，成交量逐步下滑。地價上升比樓價上升快。
蕭條期的特征是———現(xiàn)樓、期樓齊跌，投資者退出，供過于求；租樓不買樓，地價下跌比樓價下跌快。
性命攸關(guān)，“淘汰”與否實在是一件大事，有必要仔細思量。
“大”“好”與“小”“差”誰淘汰誰？
當我們不是泛泛地偏愛“大”和“好”、憎惡“小”和“差”，而是把他們的組合及其特點和代價加以總結(jié)的時候，我們會得出這樣的一個特性組合。
目前的問題是我們要考慮在房地產(chǎn)不同的周期中，它們各自的命運如何？
這里假定：現(xiàn)房的價格———質(zhì)量好的高于質(zhì)量差的；期房的價格———規(guī)模大的高于規(guī)模小的。如果考慮到蕭條階段銀行逼債而中國開發(fā)商資金實力普遍偏弱的情況，其實完全可以得出一個一般性的“類郎咸平式”的結(jié)論：危機來臨之后，誰大誰死�？紤]到地段的特殊性，質(zhì)量差更是對大規(guī)模發(fā)展雪上加霜。
品牌與非品牌聚焦后誰能生存？
王石和郎咸平都曾說過類似的話———最偉大的企業(yè)也改變不了行業(yè)的基本規(guī)律。在這里，我還是要提醒這里討論的是危機來臨時候發(fā)生的故事，而不是在一個房地產(chǎn)正常發(fā)展階段。
目前中國大談品牌，什么知名度與美譽度之類。那么品牌的真正價值到底是什么？筆者認為，所謂品牌的價值在于節(jié)省交易成本，因而產(chǎn)生所謂的“品牌溢價”。因為有了品牌，產(chǎn)生了“重復(fù)購買、推薦購買和相關(guān)購買”。注意品牌只能對那些購買者起作用，而不能使非購買者產(chǎn)生新的購買。
于是在危機到來之前一段時期將是品牌發(fā)展商的最后的最豐富的晚餐，因為為數(shù)不多的成交量將聚焦“品牌”。原因是這時真正的用家已經(jīng)不多了，而長短投資者對地塊位置并不敏感。而一旦危機確認進入蕭條，品牌開發(fā)商也好，品牌項目也好，迅即成為樓市下跌的指標，這時的特征是只有賣家，沒有買家。而較早入市的投資者們，尤其是短期投資家牗炒家牘將跳水還債。
可能這個時候，我們才會體會到“品牌”并不如想象般美好，它絕不是救命稻草。當然除非它與實力相結(jié)合。
什么快，什么慢？
筆者相信“快魚吃慢魚”一定是在有條件下的，因為在大海里真實的情況是，快魚并非吃了慢魚。房地產(chǎn)發(fā)展更是如此，比如在8．31大限時更多的是大魚牗有錢的牘吃了小魚牗沒錢牘的土地。如果在危機來臨之前迅速地吃下了大量的土地，可能面臨的就是滅頂之災(zāi)。原因在于危機來臨之前土地價格爆漲，其漲速在房價漲速之上，這是規(guī)律。
而一旦蕭條來臨，土地價格跌速也在房價之上，此時急于吃進顯然也不明智。最好的則是最慢的，手里拿著錢等著更便宜的項目，按郎咸平先生的話叫做“機會不是抓來的，是等來的”。
賣樓則越快越好，不能等。一旦進入危機和蕭條，就不是短期的事兒。價格越來越低的時候，迅速回籠再拿便宜的土地是上上之策。這時慢慢地賣樓，其實就是一個不斷高開低走的過程，也是漫長的等待下一輪復(fù)蘇的過程，中國海外在香港正是經(jīng)歷了這樣的痛苦。
話說回來，筆者也贊成“大”、“好”、“品牌”、“快”這樣的房地產(chǎn)關(guān)鍵詞，本篇得出了比較“另類”的結(jié)論，其前提是“危機來臨”。之所以普遍的結(jié)論不是這樣，因為他們的前提是“正常發(fā)展”，而這個前提對大多數(shù)中國城市而言是正確的。