買一套二手房，“違約責(zé)任”怎樣約定
發(fā)布時間：2004-11-19來源：晨報
案例：
武昌的馮女士問：最近想買一套二手房，但在和對方簽訂合同的時候發(fā)現(xiàn)對方寫的合同非常簡單。我常常聽人說要注意合同中間的違約責(zé)任條款，請問什么是違約責(zé)任？在房屋買賣合同中要約定哪些違約條款？
律師解答：
什么是“違約責(zé)任”
違約責(zé)任，也稱違反合同的民事責(zé)任，是指合同當(dāng)事人因不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定時所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，它具有補(bǔ)償性和懲罰性雙重性。也就是說，當(dāng)一方不履行合同或不完全履行合同時，另一方就可以根據(jù)法律的規(guī)定和合同的約定，強(qiáng)迫違約方承擔(dān)因違約而給守約方造成的直接損失和間接損失，用通俗的話說就是“賠償損失”。
買房時“違約責(zé)任”怎樣約定
在簽訂新商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)注意以下違約責(zé)任的約定：
1．房屋合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積的差異；
2．出賣人逾期交房；
3．出賣人擅自變更房屋的規(guī)劃設(shè)計或變更規(guī)劃設(shè)計后對買受人不履行書面通知義務(wù)的；
4．出賣人交付的房屋裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)不符合約定；
5．房屋和小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施及其配套建筑不符合約定；
6．因出賣人的原因不能辦理或不能按期辦理產(chǎn)權(quán)證；
7．出賣人不履行保修責(zé)任；
8．其他有特別約定的情況。
在二手房買賣合同中當(dāng)注意以下違約責(zé)任的約定：
1．出賣人逾期交房的責(zé)任
2．買受人逾期付款的責(zé)任
3．因雙方原因不能辦理或不能按期辦理過戶手續(xù)的責(zé)任
4．買方或者賣方單方面解除合同的責(zé)任
5．房屋質(zhì)量不符合約定的責(zé)任
“違約責(zé)任”的承擔(dān)方式要明確
一般房屋買賣違約責(zé)任的承擔(dān)方式有：
1．違約損害賠償：損失賠償額應(yīng)相當(dāng)于因違約所造成的全部損害，包括直接損失和間接損失。
2．實際履行：一方不履行合同時，另一方有權(quán)要求法院強(qiáng)制違約方按合同規(guī)定履行義務(wù)。
3．違約金：買賣雙方可以約定一方違約時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額計算方法。
4．定金：收受定金方不履行約定的義務(wù)，應(yīng)雙倍返還定金；給付定金方不履行義務(wù)的，定金不予返還。