當(dāng)前全國(guó)樓市熱浪中 最危險(xiǎn)的兩個(gè)城市！
發(fā)布時(shí)間：2016-8-29 17:03:45來(lái)源：楊紅旭論樓市
諸多數(shù)據(jù)表明，全國(guó)樓市總體繼續(xù)升溫，并沒(méi)出現(xiàn)明顯降溫，尤其是一二線城市的地王更加火爆，房?jī)r(jià)大漲城市數(shù)量增多。
但是，不能否認(rèn)的事實(shí)是，在高燒過(guò)后、在政策打壓之下，已經(jīng)有兩個(gè)熱點(diǎn)城市的樓市出現(xiàn)了降溫：深圳和蘇州！
從新房?jī)r(jià)格來(lái)看，深圳房?jī)r(jià)仍在小幅上漲（7月均價(jià)大跌不能說(shuō)明問(wèn)題，正如6月均價(jià)大漲，這與成交結(jié)構(gòu)有關(guān)）。最關(guān)鍵的是深圳二手房成交量較低迷，反彈乏力。多位深圳粉絲向我反映，掛牌半年多的房子，一直賣不出去，看房的人很少。深圳的投資客，基本上不再進(jìn)場(chǎng)了。低迷的成交量，說(shuō)明只有自住客還在購(gòu)房！
那么請(qǐng)問(wèn)，自住客能夠支撐住當(dāng)前深圳的高房?jī)r(jià)嗎？他們都是活雷鋒嗎，都是董存瑞嗎？
蘇州的情況與深圳相類，都是經(jīng)歷了房?jī)r(jià)暴漲，然后今年3月政策收緊，成交量持續(xù)萎縮，有價(jià)無(wú)市，二手房率先下跌。今天在兩個(gè)會(huì)場(chǎng)上，兩個(gè)在蘇州有項(xiàng)目的開發(fā)商跟我說(shuō)，二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)較高點(diǎn)下跌15%左右，新房?jī)r(jià)格也下跌5%左右。
現(xiàn)在回顧，今年4月的那波蘇州的地王潮，純屬套人游戲，拿地開發(fā)商，大概率已經(jīng)入套。點(diǎn)看我當(dāng)時(shí)的文章：楊紅旭：請(qǐng)警惕，中國(guó)樓市“絞肉機(jī)”的猙獰一面！
當(dāng)時(shí)我的預(yù)言：“請(qǐng)上述13塊土地獲得者當(dāng)中的多數(shù)開發(fā)商，做好思想準(zhǔn)備，未來(lái)一兩三年，原本溫婉、現(xiàn)已猙獰的蘇州樓市，將成為一臺(tái)絞肉機(jī)！或許，一年半載之后，你將淚流滿面的懇求政府允許退地。但，記住，退地不丟人，在過(guò)去十年的中國(guó)樓市史上，退地案例一大堆！”
好玩的是，接下來(lái)，9月份，蘇州一口氣要推出27塊地，屆時(shí)再看開發(fā)商們的心態(tài)與表現(xiàn)吧。估計(jì)開發(fā)商的參拍熱情，應(yīng)比4月有所降溫。
接下來(lái)，來(lái)看幾組數(shù)據(jù)。
先看某數(shù)據(jù)研究中心上三個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格（房東報(bào)價(jià)）。走勢(shì)一目了然。
深圳4、5、6月下跌，7、8月略有企穩(wěn)，但反彈乏力�；緵](méi)戲了。老楊今年5月，對(duì)深圳房?jī)r(jià)下跌發(fā)出紅色預(yù)警，當(dāng)前依然堅(jiān)持！
短期來(lái)看，房?jī)r(jià)是由供求關(guān)系決定的。我們?cè)賮?lái)看看存銷比。
根據(jù)易居研究院報(bào)告數(shù)據(jù)，7月份35個(gè)城市的存銷比（去化周期）比較。北海的存銷比數(shù)值最高，為30個(gè)月。南京、合肥和南昌等城市的存銷比較小。
大家注意：在這一堆重點(diǎn)城市當(dāng)中，深圳排在中間偏弱的位置，11個(gè)月；而蘇州較強(qiáng)，只有5個(gè)月多點(diǎn)。蘇州強(qiáng)于深圳。但這是靜態(tài)數(shù)據(jù)。
如果看動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)，則更能說(shuō)明市場(chǎng)變化。如下圖，7月份存銷比數(shù)值相比6月，蘇州增長(zhǎng)最多，太原、北海、深圳也在增長(zhǎng)，這是市場(chǎng)走弱的信號(hào)。而與之相反，淮南、煙臺(tái)、南昌、長(zhǎng)沙存銷比減少，市場(chǎng)正在好轉(zhuǎn)！
最后，把廣東二兄弟的存銷比單獨(dú)做比較。
2016年7月份，廣州和深圳的商品住宅存銷比分別為 8.0和11.1個(gè)月。深圳已經(jīng)高過(guò)廣州了，庫(kù)存壓力快速增大，未來(lái)半年房?jī)r(jià)必然將弱于廣州！
看演變歷程，深圳的存銷比在2015年二季度至2016年二季度，一直保持在6個(gè)月左右的低位，對(duì)應(yīng)這一期間房?jī)r(jià)暴漲。但從今年4月開始存銷比上升，6、7月反超廣州，兩兄弟的房?jī)r(jià)強(qiáng)弱，同步發(fā)生大逆轉(zhuǎn)！
近些年來(lái)，老楊對(duì)全國(guó)樓市和主要城市樓市的研究與預(yù)判，全部是基于數(shù)據(jù)分析，而且依靠“房地產(chǎn)短周期”、“房地產(chǎn)板塊輪動(dòng)”等獨(dú)創(chuàng)的邏輯體系。
但凡市場(chǎng)預(yù)測(cè)，不可能總是精準(zhǔn)，有時(shí)難免失誤。如果看總體、看概率，老楊自信對(duì)得起大部分朋友，包括市場(chǎng)參與者的兩大主體：開發(fā)商朋友與購(gòu)房者粉絲。