一個(gè)二線城市的樓市尷尬：惹不起的潛規(guī)則，打不死的外來者
發(fā)布時(shí)間：2016-7-29 17:12:10來源：地產(chǎn)大爆炸
1｜一個(gè)河南小吏引發(fā)的民憤
去年，河南某縣包工頭趙先生帶著全家戴枷討薪，討要拖欠的工程款。本希望依靠法治的公平和法制的力量找到當(dāng)?shù)氐呐沙鏊?/p>
然而，如何處理此事，當(dāng)?shù)嘏沙鏊坪跻呀?jīng)有了他們自己的一套潛規(guī)則——有影響政府形象、擾亂辦公秩序嫌疑的趙先生被刑拘17天，交了3萬保證金。
在面對(duì)外界的質(zhì)疑時(shí)，派出所所長似乎并未意識(shí)到他的錯(cuò)誤，堅(jiān)定地認(rèn)為“法律是聽我說的，我是代表執(zhí)法的，我就是法，隨時(shí)刑拘你……”
身為執(zhí)法者，我們當(dāng)然不能說這位派出所所長不知法懂法，但在他看來，權(quán)大于法，他們的潛規(guī)則就是法律，你不遵守就該刑拘。
一個(gè)河南的小吏給我們上了生動(dòng)的一課，但教訓(xùn)似乎還不夠，很快河南又出了另外一件事！
2｜一次說無效就無效的土地拍賣
6月4日，河南鄭州國土局發(fā)布了一塊土地的網(wǎng)上掛牌出讓公告，在土地出讓須知中規(guī)定地塊采取無底價(jià)網(wǎng)上掛牌方式出讓，采取價(jià)高者得的方式確定競得人。
7月7日這天地塊開拍，在網(wǎng)拍過程中，一家獲得競買主體資格的外地房企K2在經(jīng)過100輪的競價(jià)過后，出價(jià)最高競得該地塊。
原本以為這只是一次正常的土地出讓拍賣，然而真正的故事才剛剛開始：
7月14日，一份鄭州國土局的文件意外泄密，該文件核心內(nèi)容是因?yàn)?月7日K2拿到的那塊地：
地塊拍賣無效！
2.62億的競拍保證金不退還！
不許K2再在鄭州參與公開土拍！
重新出讓的價(jià)格若比K2原先價(jià)格低，差價(jià)由K2支付！
注：涿州京匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司即為K2
地塊拍賣無效，鄭州國土局給出的理由是K2提交的審核資料不齊全，不符合有關(guān)規(guī)定。按理說在拍賣前，鄭州國土局已經(jīng)審查通過了K2的競買主體資格，要是沒通過是不可能有資格參與地塊拍賣的，為何K2拿地之后為何鄭州國土局突然又變卦了呢？
原來，地的背后還大有文章。
3｜惹不起的潛規(guī)則
K2拿的這塊地屬于鄭州市的城中村改造用地。而對(duì)于這樣的地，鄭州國土局奉行了一種“提前進(jìn)場、定向拿地、返還成本、底價(jià)成交”的當(dāng)?shù)靥厣Ｊ健?/p>
鄭州的這套模式，很明顯是拿不上臺(tái)面的地方潛規(guī)則，與中央現(xiàn)行的政策相抵觸。在鄭州，所謂的土地出讓招牌掛就成了走過場，讓潛規(guī)則的地洗白合法化。
對(duì)于這樣一套鄭州國土局規(guī)定的“潛規(guī)則”，當(dāng)?shù)胤科笠矘返孟硎堋Ｔ谶@樣的潛規(guī)則里，當(dāng)?shù)胤科笞钪匾氖虑榫褪谴蚶砗门c鄭州國土局的政府關(guān)系，關(guān)系好了自然就有地。
事實(shí)上，K2拿的這塊地正是潛規(guī)則的地。該地塊是由扎根鄭州本地市場多年的福晟集團(tuán)和謙祥集團(tuán)負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)，福晟操盤控股，且臨時(shí)售樓部已經(jīng)對(duì)外開放，就等著土地走完招拍掛程序后賣樓收錢了。
倘若K2沒有參與7月7日的土地拍賣，按照鄭州國土局的“潛規(guī)則”，該地塊將由福晟集團(tuán)和謙祥集團(tuán)在網(wǎng)拍中以底價(jià)成交。
現(xiàn)實(shí)是沒有倘若，K2最終以高溢價(jià)拿搶了地，也成了第一個(gè)打破鄭州國土局“潛規(guī)則”的房企。
鄭州國土局丟了面子，自然不會(huì)罷休，而結(jié)果就是上述的那份泄密的文件。
4｜潛規(guī)則下的殼資源
最近，鄭州的朋友說，K2這個(gè)不遵守當(dāng)?shù)貪撘?guī)則的外來房企，現(xiàn)在已經(jīng)成了他們鄭州地產(chǎn)圈子里的野蠻人。
在小田看來，鄭州當(dāng)?shù)氐姆科蠖剂?xí)慣于“潛規(guī)則”里玩了，突然外來的房企進(jìn)入鄭州，且不按當(dāng)?shù)氐臐撘?guī)則玩，自然會(huì)有抵觸心理。不過，也有當(dāng)?shù)胤科髽芬姟耙靶U人”的入侵。
今年以來，大量外來房企進(jìn)入鄭州，基本都碰到了“潛規(guī)則”的隱形門，不得不選擇以與當(dāng)?shù)胤科蠛献鞯姆绞竭M(jìn)入鄭州。由此，當(dāng)?shù)氐姆科缶瓦@么意外的成為了“殼資源”，而且這個(gè)“殼資源”在外來房企的哄搶下，越來越值錢。
是不是覺得很有意思：外來房企害怕潛規(guī)則，不敢公開市場拿地，只好遵從“潛規(guī)則”，所謂強(qiáng)龍壓不過地頭蛇。
據(jù)說，K2在拿那塊地時(shí)，也曾與當(dāng)?shù)胤科蠼忧⑦^，希望可以合作開發(fā)，不過在價(jià)格面前退了步，最終被逼成了“野蠻人”。
5｜買地買成了無間道
你以為故事就這么結(jié)束了，才不是呢。接下來，鄭州國土局又上演了一出無間道。
自鄭州國土局的文件泄密后，作為當(dāng)事方K2著急了，到底咋回事呀，一會(huì)發(fā)公告，一會(huì)去申訴，但鄭州國土局就是遲遲不給結(jié)果。
直到7月20日，鄭州國土局在《鄭州日?qǐng)?bào)》進(jìn)行了公示：K2所拿地塊競拍結(jié)果無效。至于泄密文件中提到的處罰則只字不提，罰還是不罰則是至今沒個(gè)下文。K2的2.62億競拍保證金就這么靜靜的躺在鄭州國土局的賬戶里。
更匪夷所思的是，K2爆料稱K2在鄭州的辦事員被秘密監(jiān)控了，在其手機(jī)里被植入了跟蹤軟件，害的他們趕緊報(bào)警由警車開道逃離了鄭州。
沒辦法，K2又請(qǐng)了京城法律界權(quán)威學(xué)者、專業(yè)律師團(tuán)召開專家論證會(huì)。論證來，論證去，結(jié)果就是呼吁鄭州市國土局應(yīng)依法行政，但鄭州國土局還是不理會(huì)。
好好一個(gè)買地，竟買成了無間道。
6｜順者昌，改改又何妨
“潛規(guī)則”被踢爆，老規(guī)矩被破壞了，怎么處理K2，對(duì)于鄭州國土局來講，的確是個(gè)棘手的難題。
懲罰K2，從法理上沒有依據(jù)，但又必須懲罰，不然沒法向當(dāng)?shù)亻_發(fā)商交待，這是政府失信，而賣出的地又莫須有的收回來，同樣是政府失信。
不懲罰K2，那么K2將成為“野蠻人”的開路者，未來將會(huì)有越來越多的外來房企參與鄭州的搶地大戰(zhàn)，原有的鄭州舊改利益格局就完全打亂了。
在小田看來，鄭州國土局不妨以此次為契機(jī)，主動(dòng)打破原有的“舊改潛規(guī)則”，順應(yīng)中央的政策，將土地出讓制度合理合規(guī)。一個(gè)規(guī)范的、掛牌出讓價(jià)高者得的房地產(chǎn)市場應(yīng)該才是最符合鄭州政府利益的。