大城市房產(chǎn)稅 已經(jīng)基本可以替代賣地收入
發(fā)布時(shí)間：2016-7-1 15:55:42來源：中國經(jīng)營網(wǎng)
最近新出來一個(gè)樓市四小龍，指的是南京、廈門、合肥和蘇州，說他們5月份的漲幅，超過了一線城市，有人還爆料，在合肥2個(gè)小時(shí)866套房子已經(jīng)全部賣完了，開發(fā)商還嘚瑟，你們要買房的話，可能短期排不上隊(duì)了。
是的，這就是二線城市的真實(shí)情況，雖然有網(wǎng)友說是演員，但其實(shí)現(xiàn)在沒有太多必要演戲，因?yàn)榇_實(shí)在搶購二線城市。很多資金從老家賣了房出來，本來想去買北上深的房子，但卻遭遇了限購，不得不轉(zhuǎn)向二線龍頭城市，于是四小龍被炒火了。與此同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示，二線城市的庫存在這波大的搶購潮中，已經(jīng)大幅下降�；氐搅�5年前的水平。于是，很多人又懵逼了，實(shí)在不知道怎么辦好。
雖然我們看到，有些城市也出臺(tái)了調(diào)控措施，比如南京對土地限價(jià)，合肥傳說要限購，但大多只是說說而已，沒什么實(shí)際的指導(dǎo)意義。簡單來說，這次二線城市的大幅上漲，正是我們要的結(jié)果，所以不會(huì)有人去管。更多的是一種放任，然后趁機(jī)趕緊去庫存。
回看這半年，其實(shí)我之前就已經(jīng)說過了，用的這一招叫做項(xiàng)莊舞劍意在沛公，先用信貸，把一線城市的房價(jià)打起來造成了財(cái)富效應(yīng)，然后快速限購，進(jìn)行保鮮!把洶涌而出的信貸資金擠壓到二線城市和一線周邊城市，幫助這些地方去庫存。比如上海限購，很多人都轉(zhuǎn)向了南京和嘉定甚至重回杭州，這種擠壓后的財(cái)富效應(yīng)，對于去庫存起到了關(guān)鍵的效果，前中國房地產(chǎn)庫存的消化周期已經(jīng)從64個(gè)月迅速降到了52個(gè)月，處于一個(gè)比較正常的水平，截至5月末，全國商品房待售面積7.22億平方米，比4月末減少521萬平方米。其中，重點(diǎn)城市待售面積規(guī)模已降至去年末水平以下;非重點(diǎn)城市待售面積減少量也逐月增多。
(用私人部門不斷加杠桿的方式，來化解企業(yè)杠桿，以及開發(fā)貸的杠桿。在經(jīng)濟(jì)減速期，基本上就屬于把大家豁出去的意思。)
從這個(gè)方面也可以看出，決定這波房價(jià)上漲的，還是財(cái)富帶動(dòng)效應(yīng)，還有天量的信貸貨幣�；緦儆谕稒C(jī)炒作，真正有剛需的人不會(huì)說上海不買了，去買嘉定的房子，這里面根本沒什么剛性需求，認(rèn)為房價(jià)永遠(yuǎn)漲的人大有人在。
那么問題是，后來呢?現(xiàn)在要不要跟風(fēng)買?買房的目的無外乎投資，而投資的本質(zhì)是低買高賣，房地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)不能算低了，更關(guān)鍵的問題是，以后你高賣給誰�，F(xiàn)在投資房地產(chǎn)的邏輯是，未來永遠(yuǎn)漲，還一定會(huì)有一幫傻子在你后面去把房子接走?在這一波促銷之后，全國的自有住房率將更高，而人均可居住面積也勢必?cái)U(kuò)大，租售比會(huì)繼續(xù)降低，房子不能產(chǎn)生價(jià)值，實(shí)質(zhì)已經(jīng)進(jìn)入了明顯的博傻階段。現(xiàn)在沖進(jìn)去的，才是真正的為國接盤，他們完全沒有想明白，如果房價(jià)永遠(yuǎn)漲，開發(fā)商為什么要賣給他們。
(這個(gè)數(shù)據(jù)表明，商品房銷售，基本都是靠投資和熱錢堆起來的。也就是說半年來央行放出來的錢，基本都用于去庫存了。把有限責(zé)任的高杠桿的開發(fā)貸風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)移到了無限責(zé)任的個(gè)人貸款身上�，F(xiàn)在買房的人，才是真正的接盤俠。而且都是配了資去接盤。細(xì)思極恐)
當(dāng)然，樓市不會(huì)像股市那么好運(yùn)，一旦房價(jià)拐點(diǎn)出現(xiàn)，成交量會(huì)迅速萎縮，那個(gè)時(shí)候誰也別想賣，因?yàn)楦揪蜎]人買。一方面大家該買的都買了，另一方面對于不斷貶值的資產(chǎn)，大家更傾向于租賃而不是購買，更何況現(xiàn)在租房遠(yuǎn)比買房合適。最重要的還有一點(diǎn)，樓市不會(huì)再有國家隊(duì)進(jìn)場護(hù)盤，所以這又是一招，叫做上屋抽梯、關(guān)門打狗!你們現(xiàn)在喜歡房子，那我就制造財(cái)富效應(yīng)，然后盡可能的都賣給你，等庫存去的差不多了，我大力推廣租房市場，斷了買房人的后路，讓你們誰也別賣。都把房子拿好了，以便我日后收稅�，F(xiàn)在賣出去的房子越多，以后收的稅也會(huì)更多。世界上沒有一個(gè)政府是可以靠持續(xù)賣地獲得收入的，而現(xiàn)在就已經(jīng)是臨界點(diǎn)，大城市已經(jīng)基本把地賣完了，而且人口也不讓再增長了，所以日后就靠收稅了。比如北京算筆賬，2300萬人口，應(yīng)該房子800萬-1300萬套(保守估計(jì)，這個(gè)數(shù)字一直不敢公布，否則將是樓市的最大利空。但想想也知道，統(tǒng)計(jì)房子的數(shù)量，應(yīng)該不是什么難事)。平均每套房至少300萬，每年的房產(chǎn)稅率按1%收，那么就是3萬元(目前應(yīng)該至少4萬)，一年收這個(gè)稅就能有2400-3900億的收入，而去年北京賣地一共才2032億，換句話說，大城市已經(jīng)完全能夠靠房產(chǎn)稅替代土地出讓金。即使房價(jià)跌一半，也完全能夠cover了。所以，這些人已經(jīng)上了案板，還渾然不覺而已。