樓市預(yù)測(cè)：10月份上海樓市開(kāi)始“大幅降價(jià)”
發(fā)布時(shí)間：2016-3-25 15:32:43來(lái)源：新浪專欄
政策面從嚴(yán)預(yù)期明顯，政策面落地也就是3月底的事情，政策面可能涉及到限購(gòu)嚴(yán)格執(zhí)行、二套房貸政策收緊、二手房交易政策收緊、高端樓盤預(yù)售許可證從嚴(yán)、中介行業(yè)監(jiān)管的加強(qiáng)等等。這些政策面會(huì)對(duì)上海樓市調(diào)整期的到來(lái)起到助推作用。
10月份上海樓市開(kāi)始“大幅降價(jià)”
春節(jié)之后，上海商品住宅市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)迅速回升，從市場(chǎng)去化壓力來(lái)看，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截止2016年3月21日，上海市商品住宅庫(kù)存量已經(jīng)降至849.78萬(wàn)平方米，由于去年下半年至今市場(chǎng)成交量及去化速度維持相對(duì)高位，市場(chǎng)去化周期已經(jīng)縮短至6.02個(gè)月（按照3個(gè)月移動(dòng)存銷比計(jì)算），單純從指標(biāo)意義上來(lái)看，短期內(nèi)上海商品住宅基本面已經(jīng)呈現(xiàn)快速反彈態(tài)勢(shì)。
在這個(gè)階段，“兩會(huì)”陳政高部長(zhǎng)、韓正書記發(fā)話調(diào)控一線城市樓市（韓正書記針對(duì)的是上海），政府相關(guān)部門也在密集調(diào)研上海樓市的走向，同時(shí)，政府也在儲(chǔ)備相關(guān)調(diào)控政策，這讓上海樓市的未來(lái)走勢(shì)顯得撲朔迷離。那么，2016年二季度以后上海商品住宅市場(chǎng)走勢(shì)如何？會(huì)不會(huì)像2015年下半年或者今年一季度那樣火爆？
政策面不妙！上海樓市拼命跑量，走為上！
從上海商品住宅交易量來(lái)看，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，上周（3月14日-3月20日）上海商品住宅成交面積48萬(wàn)平方米，連續(xù)第三周維持50萬(wàn)平方米左右/周的成交量！按照這樣的市場(chǎng)去化速度，預(yù)計(jì)3月份“小陽(yáng)春”上海商品住宅成交量會(huì)突破230萬(wàn)平方米！！這個(gè)成交量是前所未有的！3月份“小陽(yáng)春”變成名副其實(shí)的“大陽(yáng)春”！
那么，這是否說(shuō)明上海樓市會(huì)繼續(xù)像2015年下半年或者今年一季度那樣火爆？
顯然，不是！自“兩會(huì)”陳政高部長(zhǎng)、韓正書記發(fā)話調(diào)控一線城市樓市（韓正書記針對(duì)的是上海）后，市場(chǎng)感覺(jué)政策不妙，政策從嚴(yán)預(yù)期加強(qiáng)！上海樓市拼命跑量，走為上啊，接下來(lái)就是這個(gè)行情！！由此可見(jiàn)，當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)火熱的局面是暫時(shí)的，后續(xù)市場(chǎng)或因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)高位放量而進(jìn)入深度的市場(chǎng)調(diào)整期。
上海商品住宅市場(chǎng)高位運(yùn)行，成交量透支之后必然會(huì)調(diào)整
同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年1-2月上海商品住宅成交面積分別為134萬(wàn)平方米、79萬(wàn)平方米，截止3月21日，3月份上海商品住宅成交量已高達(dá)136萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)3月上海商品住宅成交量會(huì)突破230萬(wàn)平方米。按照這樣的預(yù)估值來(lái)計(jì)算，2016年一季度上海商品住宅成交量將超過(guò)440萬(wàn)平方米，這也是歷史上前所未有的！
自此，大家不要忘記，今年一季度的上海商品住宅超過(guò)440萬(wàn)平方米的成交量是在去年1500萬(wàn)平方米高位基礎(chǔ)上繼續(xù)放的量。這說(shuō)明了什么？市場(chǎng)繼續(xù)想好嗎？
顯然，不是！眾所周知，2015年上海商品住宅成交量高達(dá)1500萬(wàn)平方米，已經(jīng)透支了市場(chǎng)需求。按照2010-2014年平均1000萬(wàn)平方米左右的成交量計(jì)算，2015年上海樓市已經(jīng)透支了500萬(wàn)平方米的成交量。
春節(jié)之后，上海樓市本來(lái)即將進(jìn)入自發(fā)的市場(chǎng)調(diào)整期，然而，央行降準(zhǔn)0.5%，財(cái)政部新政也發(fā)布，再加上開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷操作，市場(chǎng)迅速回升，甚至市場(chǎng)出現(xiàn)“恐慌性”購(gòu)房與“日光盤”頻現(xiàn)的局面。從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，今年一季度商品住宅成交量就超過(guò)440萬(wàn)平方米，市場(chǎng)繼續(xù)放量。至此，本來(lái)該來(lái)的市場(chǎng)調(diào)整期被政策面的利好打斷了，市場(chǎng)調(diào)整期只能延后。
但是，這并不是市場(chǎng)繼續(xù)好轉(zhuǎn)的表現(xiàn)。因?yàn)樵?015年市場(chǎng)成交量已經(jīng)透支的繼續(xù)上今年一季度繼續(xù)透支，這意味著市場(chǎng)透支的力度再度放大，這也意味著一旦市場(chǎng)調(diào)整期來(lái)臨，調(diào)整的幅度也會(huì)相對(duì)較深，大幅“降價(jià)潮”也會(huì)因?yàn)檫@輪市場(chǎng)需求的透支而來(lái)臨。
從調(diào)整期到來(lái)的時(shí)間來(lái)看，由于市場(chǎng)需求的透支與政策面的從嚴(yán)預(yù)期，2016年二季度上海樓市將呈現(xiàn)供求博弈的特征，“量跌價(jià)穩(wěn)”將是整體二季度趨勢(shì)（盡管一季度市場(chǎng)仍然繼續(xù)高位放量），同時(shí)，下半年開(kāi)始新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)來(lái)臨，在成交量出現(xiàn)下滑的市場(chǎng)背景下，個(gè)案價(jià)格有可能會(huì)在下半年出現(xiàn)下調(diào)，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤極有可能率先降價(jià)。屆時(shí)，如果企業(yè)沒(méi)有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會(huì)因此陷入被動(dòng)推盤的局面，企業(yè)的資金面也會(huì)因此遇到問(wèn)題。
本輪市場(chǎng)調(diào)整期時(shí)間點(diǎn)預(yù)判：10月份上海樓市開(kāi)始“大幅降價(jià)”
首先，為什么是10月份上海樓市開(kāi)始“大幅降價(jià)”？
第一、政策面從嚴(yán)預(yù)期明顯，政策面落地也就是3月底的事情，政策面可能涉及到限購(gòu)嚴(yán)格執(zhí)行、二套房貸政策收緊、二手房交易政策收緊、高端樓盤預(yù)售許可證從嚴(yán)、中介行業(yè)監(jiān)管的加強(qiáng)等等。這些政策面會(huì)對(duì)上海樓市調(diào)整期的到來(lái)起到助推作用。
同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，歷次上海樓市調(diào)控政策面從從嚴(yán)開(kāi)始的月份計(jì)算，大約7個(gè)月左右時(shí)間上海樓市的成交量將跌入低谷期，從這個(gè)時(shí)間點(diǎn)來(lái)判斷的話，如果上海樓市政策3月底出臺(tái)，那么，10月份剛剛是樓市成交量跌入低谷期的時(shí)間段，因此，在10月份為了激活市場(chǎng)成交量，或者部分房企因?yàn)橘Y金面的問(wèn)題，上海樓市勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)“降價(jià)”甚至“大幅降價(jià)”以價(jià)換量的局面。
第二，2014年以來(lái)上海土地市場(chǎng)“地王”頻現(xiàn)，到今年下半年這個(gè)時(shí)間段，也剛剛好是這些“地王”們?nèi)胧械臅r(shí)間點(diǎn)。從這些“地王”們的定價(jià)來(lái)看，勢(shì)必是沖著上海樓市價(jià)格繼續(xù)上漲而來(lái)的，然而，在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)讓這些“地王”們失望了，按照上面的分析，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)剛剛又是市場(chǎng)調(diào)整期，下半年這個(gè)時(shí)間將無(wú)法支撐這些“地王”們的預(yù)期入市價(jià)格，因此，“地王”們的日子也一定不會(huì)好過(guò)，在下半年，“地王”們的項(xiàng)目也一定是率先降價(jià)銷售的，或者低價(jià)入市銷售的。
第三，在歷年的第四季度，往往是開(kāi)發(fā)商們尤其是品牌開(kāi)發(fā)商們沖刺銷售業(yè)績(jī)的階段，按照上述分析，10月份上海樓市將進(jìn)入市場(chǎng)成交量的低谷期，那么，對(duì)于上海的開(kāi)發(fā)商們來(lái)講，在沖刺銷售業(yè)績(jī)的時(shí)候市場(chǎng)“啞火”了，想當(dāng)然的，這些開(kāi)發(fā)商不會(huì)坐以待斃，降價(jià)甚至“大幅降價(jià)”或低價(jià)入市成為它們沖刺銷售業(yè)績(jī)的最直接的手段，因此，從10月份開(kāi)始，由于開(kāi)發(fā)商沖刺銷售業(yè)績(jī)的因素驅(qū)動(dòng)，這個(gè)時(shí)間段必然會(huì)出現(xiàn)“降價(jià)”甚至“大幅降價(jià)”的現(xiàn)象。