發(fā)布時(shí)間：2016-3-17 15:46:59來源：金融投資報(bào)
上海鏈家事件引發(fā)的輿論熱議雖已漸漸平息，然而由此引發(fā)的“首付貸”風(fēng)波卻仍在持續(xù)發(fā)酵。
在這一輪房價(jià)上漲中隱現(xiàn)著首付貸的影子。除了小貸公司、P2P，甚至銀行都參與了首付貸業(yè)務(wù)。隨著不斷上升的市場、政策風(fēng)險(xiǎn)，一些銀行對房貸 、首付貸的態(tài)度，也漸趨謹(jǐn)慎，深圳、廣州部分P2P、小貸公司，已經(jīng)計(jì)劃收縮業(yè)務(wù)。
首付貸產(chǎn)品受到購房者熱捧
如果購買一套價(jià)值80萬的房子，按照過去的規(guī)定購房者需要準(zhǔn)備三成首付房款，即24萬，剩下的56萬元可以選擇公積金貸款以及商業(yè)貸款任意組合。但通過“首付貸”這樣的金融服務(wù)，購房者卻可以在只有12萬現(xiàn)金的情況下，同樣購買這套房子。對于不少購房者而言，首付款是買房的第一道門檻。正是通過“首付貸”，讓他們提前成為了“有房一族”。
事實(shí)上，從2014年開始，樓市的逐漸走低下，不少開發(fā)商為了盡快回籠資金，都會選擇一些時(shí)點(diǎn)，推出“一成首付”甚至“零首付”活動(dòng)，這種聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)為購房者提供首付貸的模式期限從一年到三年不等，通常情況下，開發(fā)商還會補(bǔ)貼購房者首付貸的部分利息。而購房者對于這樣的活動(dòng)也十分“買單”，結(jié)合不斷走低的購房利率、稅費(fèi)減免等多重利好，盡管市場“喊跌”不斷，但剛需購房者們依然選擇了入市。
意識到了首付貸等產(chǎn)品的廣闊前景，搜易貸、廣州e貸等多家互聯(lián)網(wǎng)金融平臺均推出了專為購買房屋首付資金不足的購房者提供貸款的首付貸產(chǎn)品。這些產(chǎn)品的客戶來源主要是與開發(fā)商合作，由售樓部向客戶推薦首付貸產(chǎn)品。據(jù)網(wǎng)貸之家數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計(jì)，2015年正常運(yùn)營的有房貸產(chǎn)品的P2P網(wǎng)貸平臺至少有664家。
與P2P網(wǎng)貸平臺的結(jié)合正是首付貸產(chǎn)品引發(fā)爭議的原因之一。在這種模式下，首付貸可貸款額度一般為總房價(jià)的15%~20%，貸款成本一般半年期為6%左右，12個(gè)月則為8%~10%，2年期為10%~12%，三年期則在13%左右，可以說并不低廉。
盡管如此，在不斷攀升的房價(jià)之下，首付貸產(chǎn)品依然受到了熱捧。有關(guān)消息指出，從3月初開始，深圳對小貸公司、P2P等為購房者發(fā)放首付款進(jìn)行排查，初步掌握的數(shù)據(jù)顯示，深圳首付貸存量規(guī)模在20億元以上。而廣州一家互聯(lián)網(wǎng)金融平臺公布的數(shù)據(jù)顯示，其旗下房易貸產(chǎn)品近兩個(gè)月的交易筆數(shù)都呈現(xiàn)出翻倍上漲的情況，即使2月樓市淡季，首付貸仍有三千萬左右。
過高杠桿或誘發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)
堪稱瘋狂的增速下，“首付貸”也引發(fā)了監(jiān)管部門的高度關(guān)注。
據(jù)彭博社報(bào)道，包括中國央行和中國銀監(jiān)會在內(nèi)的金融監(jiān)管部門，正密切關(guān)注部分地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。將要求商業(yè)銀行對于住房貸款申請嚴(yán)格審查，如果首付資金來自高杠桿融資類貸款，則不應(yīng)發(fā)放貸款。監(jiān)管部門將打擊部分中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、小額貸款公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺等發(fā)放用于購房首付款的貸款的行為。
不僅如此，深圳、廣州等地監(jiān)管部門亦被指已經(jīng)開始行動(dòng)。待情況摸清之后，將會出臺強(qiáng)制性措施，對互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、小貸公司此類業(yè)務(wù)進(jìn)行規(guī)范。其中，被披露由深圳市金融辦下發(fā)的《關(guān)于商請?zhí)峁┓婪斗康禺a(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)材料的函》稱，“根據(jù)省市主要領(lǐng)導(dǎo)批示精神，現(xiàn)針對深圳市房地產(chǎn)交易過熱，銀行機(jī)構(gòu)、P2P小額貸款公司等機(jī)構(gòu)相繼參與”首付貸“、高杠桿放貸，放大金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀，研究如何進(jìn)一步防范金融風(fēng)險(xiǎn)”。
令監(jiān)管擔(dān)憂的最大原因，來自于首付貸是否會推高杠桿風(fēng)險(xiǎn)的質(zhì)疑。不可否認(rèn)的是，首付貸確實(shí)在一定程度上放大了風(fēng)險(xiǎn)，甚至被認(rèn)為是樓市交易的“場外配資”。
最關(guān)鍵難題就是風(fēng)控。華泰證券研報(bào)指出，由于首付貸可以提供最多2/3的首付款，也就是說，按照當(dāng)前20%的首付比例，當(dāng)前購房者可以做到不到一成的實(shí)際首付比例，且由于是信用貸款，貸款利率也在14%-19%之間，所以存在潛在的違約風(fēng)險(xiǎn)。
由于以信用貸款為主的首付貸大幅降低打破了控制過度杠桿的“防火墻”，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這在不出現(xiàn)房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的情況下，風(fēng)險(xiǎn)可控，但一旦發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，可能會造成巨大的危機(jī)。其中，對購房者而言，如果未來收入下降，或房價(jià)下跌預(yù)期形成后出現(xiàn)拋盤，勢必將蒙受損失。
除此之外，有分析人士還指出，首付貸引導(dǎo)銀行資金過快的流入樓市，過高的杠桿容易誘發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)，甚至是金融風(fēng)險(xiǎn)。
部分中介暫停相關(guān)業(yè)務(wù)
那么，目前首付貸業(yè)務(wù)是否仍在繼續(xù)開展？記者了解到，目前國內(nèi)提供首付貸的幾乎都是中介、且以成交為目的。而2月底，鏈家停止了新房首付貸。除此之外，還有部分中介提供的首付貸業(yè)務(wù)亦全面暫停。P2P網(wǎng)貸平臺方面，為了預(yù)防房價(jià)過高風(fēng)險(xiǎn)，一些平臺今年年初就開始縮減“首付貸”業(yè)務(wù)。
而在成都，早在2014年曾經(jīng)被廣為宣傳的“成都今夏最火熱的購房與投資方案——邦融P2P首付貸”亦早已銷聲匿跡，根據(jù)網(wǎng)貸天眼監(jiān)測，其提供者邦融理財(cái)于2015年3月就已“失聯(lián)”。不過，在目前的一些新樓銷售中，“一成首付”依然存在。
在著名房地產(chǎn)專家謝逸楓看來，由于一線城市的投資投機(jī)旺盛與杠桿過高的風(fēng)險(xiǎn)及房貸杠桿+場外配資杠桿+第三方杠桿的比例不斷上升。應(yīng)該會有出政策叫停首付貸與收緊房貸首付及限購升級，同時(shí)增加土地、商品房供應(yīng)，加快保障房建設(shè)，打擊非法商品房金融交易等現(xiàn)象。
平安證券分析師認(rèn)為，目前地產(chǎn)中介的金融模式所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在3個(gè)方面，即首付貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)、自身業(yè)務(wù)流程的合規(guī)性以及地產(chǎn)類P2P業(yè)務(wù)模式的風(fēng)險(xiǎn)。
“從首付貸來看，業(yè)務(wù)模式的確存在違規(guī)問題，同時(shí)首付貸推高了購房者的購房杠桿更是不爭的事實(shí)。鏈家事件后大部分地產(chǎn)中介也都已經(jīng)叫停了首付貸業(yè)務(wù)�！鄙鲜銎桨沧C券分析師指出，但首付貸業(yè)務(wù)的規(guī)模目前來看仍然有限，按照網(wǎng)貸之家披露的15年660家開通房貸產(chǎn)品平臺的規(guī)模，參考鏈家15年7億的首付貸規(guī)模和24%的首付貸比例，實(shí)際存量首付貸風(fēng)險(xiǎn)敞口至多在1100億，進(jìn)一步考慮有抵押和房地產(chǎn)公司擔(dān)保的部分，實(shí)際存在風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)模有限。