發(fā)布時間：2005-8-26來源：人民網(wǎng)
房地產(chǎn)融資渠道：窄
對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，商品房預(yù)售的融資功能是顯而易見的，因此面對取消商品房預(yù)售的聲音，不少開發(fā)商表示反對。
有專家明確指出，是否取消商品房預(yù)售制度關(guān)鍵在于房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道。我國房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道不暢，金融工具較為單一。中國人民銀行發(fā)布的２００４房地產(chǎn)金融報告也指出，房地產(chǎn)開發(fā)資金中使用銀行貸款的比重在５５％以上。由此可見，我國開發(fā)企業(yè)的負(fù)債主要是銀行貸款，包括開發(fā)貸款和個人消費貸款通過預(yù)售轉(zhuǎn)入開發(fā)環(huán)節(jié)。
中國社會科學(xué)院研究員易憲容指出，中國的金融市場發(fā)展嚴(yán)重滯后。一方面國內(nèi)有大量儲蓄資金以低收益的方式存在于銀行，另一方面又有許多中小企業(yè)由于資金缺乏而不能得到持續(xù)發(fā)展。因此，建立多元化的金融體系恰是國內(nèi)房地產(chǎn)金融得以持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵。
據(jù)有關(guān)專家介紹，在發(fā)達(dá)國家，如美國，開發(fā)資金主要來自信托、基金、債市等直接融資渠道，銀行貸款僅占其總負(fù)債的１０％左右。因此當(dāng)前要加快金融產(chǎn)品創(chuàng)新，拓寬非銀行融資渠道，這樣既能滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的合理需要，也能有效控制和分散銀行信貸風(fēng)險。
商品房預(yù)售資金監(jiān)管：弱
買期房，盡量選擇實力強(qiáng)、信譽(yù)好的開發(fā)商已成了大家口口相傳的買房準(zhǔn)則。因為在現(xiàn)實生活中，房地產(chǎn)開發(fā)商攜款而逃，“半拉子”工程使得購房者收房日期無限延長，這樣的案例屢見不鮮。
由此可見，預(yù)售款監(jiān)管是當(dāng)前商品房預(yù)售管理的一個薄弱環(huán)節(jié)。有專家指出，必須改變預(yù)售款完全由開發(fā)商支配和使用的做法，引入具有公信力的第三方，類似香港的律師樓、一些國家的專營擔(dān)保機(jī)構(gòu)，對預(yù)售款實施有效監(jiān)管，保證預(yù)售款專項用于項目開發(fā)，防范預(yù)售款被挪用、套牢等風(fēng)險。
據(jù)了解，目前國內(nèi)部分城市也在進(jìn)行有益探索。如廣州市由房地產(chǎn)交易所實施監(jiān)管，重慶市由項目監(jiān)理機(jī)構(gòu)實施監(jiān)管，成都市部分開發(fā)項目由住房置業(yè)擔(dān)保公司進(jìn)行監(jiān)管。
商業(yè)銀行風(fēng)險管理水平：低
中國人民銀行建議取消預(yù)售制度時指出，我國房地產(chǎn)貸款具有潛在風(fēng)險，這其中房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的不良率較高。
而且，基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在不少操作風(fēng)險，如貸前審查流于形式，隨意簡化手續(xù)，對資料真實性、合法性審核不嚴(yán)，對明顯存在疑點的資料不深入調(diào)查核實等。
其實，早在２００３年６月，人民銀行發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》中規(guī)定，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款，這意味著開發(fā)商將不能收取購房者的全部預(yù)售款。不過，這一文件后來并沒有得到有效執(zhí)行。
有關(guān)專家認(rèn)為，預(yù)購商品房按揭貸款，是以開發(fā)企業(yè)作階段性擔(dān)保為前提的，商業(yè)銀行在發(fā)放貸款應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化對開發(fā)商資信和開發(fā)項目運營情況的審查，實施有差別的貸款政策，對于資信不足、項目運營狀況不好的，堅決不發(fā)放按揭貸款。對銷售價格明顯高于市場價格且交易量比較集中的商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)重點核查，有效制止“假按揭”。
商品房預(yù)售許可管理：軟
有些樓盤沒有拿到預(yù)售許可證，卻采取內(nèi)部認(rèn)購等方式變相預(yù)售，違規(guī)發(fā)布房地產(chǎn)廣告或發(fā)布虛假不實廣告及違規(guī)挪用預(yù)售款等違法違規(guī)活動。
由于買房和收房之間有一定的時間差，給部分開發(fā)商虛假宣傳、改變規(guī)劃、延期交房等不規(guī)范行為留下了空子，購房者的合法利益常常得不到保證。而這正是大多數(shù)消費者希望取消預(yù)售制度的主要原因。
由此可見，在商品房預(yù)售許可管理方面，還存在執(zhí)法不嚴(yán)的問題。有關(guān)專家建議，允許地方在現(xiàn)行法律框架內(nèi)，在國家規(guī)定的最低預(yù)售條件基礎(chǔ)上，將調(diào)整商品房預(yù)售條件的設(shè)定作為調(diào)節(jié)市場的手段，適時調(diào)整商品房預(yù)售門檻，通過控制商品房上市速度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。
房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)：缺
對于購買期房的人而言，很多人都不敢相信擺在售樓大廳的銷控表，認(rèn)為這是開發(fā)商隨意變換的數(shù)字游戲。
預(yù)售階段，由于購房者獲得房屋銷售信息的渠道很少，只能任由售樓人員擺布。購房者合法權(quán)益得不到保障的主要原因是買賣雙方存在嚴(yán)重的信息不對稱。
在新一輪宏觀房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控中，加強(qiáng)房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)也是其中主要內(nèi)容。有專家表示，當(dāng)前要建立健全商品房預(yù)售合同網(wǎng)上聯(lián)機(jī)登記備案系統(tǒng)，實現(xiàn)對每套商品房預(yù)售全過程的跟蹤管理，扭轉(zhuǎn)市場信息不對稱的局面，形成政府監(jiān)管、社會監(jiān)督的環(huán)境，及時發(fā)現(xiàn)和制止預(yù)售中的不良行為。同時，通過信息資源共享，使銀行也可以便捷地查詢到商品房交易情況、權(quán)屬狀況、抵押、查封等信息，降低放貸風(fēng)險。