發(fā)布時間：2005-8-25來源：華西都市報
今年，國務(wù)院發(fā)布旨在穩(wěn)定房價、控制投機的“國八點”房產(chǎn)新政。隨后，國家七部委頒布了新“國八條”。房產(chǎn)新政之后，成都市房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r如何？這是房地產(chǎn)業(yè)界和廣大市民都相當(dāng)關(guān)心的問題，為了讓大家了解當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，成都房管局首次對當(dāng)前的房地產(chǎn)市場進行了分析，得出以下幾個方面的判斷：
住宅價格回歸正常
判斷：宏觀調(diào)控使住宅價格回歸正常水平。市場穩(wěn)定性提高，價格波動幅度開始變小。
分析：今年1-7月成都商品房交易均價為4060元/平方米，同比增長11.08%，商品住宅均價為3677元/平米，同比增長16.95%。從單月價格變化看，新政實施后，成都商品住宅價格同比增幅開始逐月下滑，從5月的21.93%下降到6月、7月的15%左右。最近兩個月住房價格環(huán)比還略有下降，7月的商品住宅價格基本上回歸到今年3月、4月的水平。從新政實施的效果看，目前的價格上漲態(tài)勢已經(jīng)受到一定抑制，政策的效果已經(jīng)達到，市場逐漸回歸理性。
對2002-2005年成都商品房及商品住宅的價格走勢進行分析。從標(biāo)準(zhǔn)差指標(biāo)和價格波動幅度指標(biāo)變化情況我們發(fā)現(xiàn)：2002年、2003年的價格波動幅度較小，2004年價格波動幅度較大，2005年價格波動幅度開始變小，市場穩(wěn)定性與去年相比有較大提高。
開發(fā)投資過快勢頭得到抑制
判斷：房地產(chǎn)開發(fā)投資過快現(xiàn)象是當(dāng)前政策調(diào)控的內(nèi)容之一。從新政的實際實施效果上看，成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資過快增長勢頭得到一定程度的抑制，對投資的調(diào)控目的已開始體現(xiàn)，這也是當(dāng)前市場理性回歸的表現(xiàn)。
分析：今年1-7月成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到247.95億元，同比增長71.1%。開發(fā)投資額呈現(xiàn)逐月下降態(tài)勢，5月房地產(chǎn)開發(fā)投資額為50.39億元，6月為41.52億元，7月僅為35.01億元，房產(chǎn)新政對房地產(chǎn)開發(fā)投資的過快增勢抑制效果明顯。從商品住宅開發(fā)投資和新開工情況觀察，也可以發(fā)現(xiàn)5月商品住宅的開發(fā)投資額和新開工面積均有大幅度上升，而6月在新政的調(diào)控作用下，同比增幅和環(huán)比增幅均有回落。
商品住宅成交回歸正常水平
判斷：今年以來，由于投資加快和房產(chǎn)新政的作用，使得目前的商品住宅供求關(guān)系趨于平穩(wěn)。由于受2004年強勁的住房消費需求的刺激，商品住宅供應(yīng)量增加迅速，市場供求關(guān)系發(fā)生了較大轉(zhuǎn)變，去年較為緊張的供需矛盾得到了緩和；另一方面，由于房產(chǎn)新政的“降溫”作用，使得需求得到緩和。通過供應(yīng)量的增加和需求的緩和兩方面穩(wěn)定了當(dāng)前的房地產(chǎn)市場供求關(guān)系，使房地產(chǎn)市場回歸正常發(fā)展水平。
分析：今年1—7月成都五城區(qū)新建商品住宅成交量為335.31萬平方米，同比下降16.07%。其中7月新建商品住宅成交量為43.02萬平方米，同比減少16.58%，環(huán)比增長6.62%。7月與6月相比，在成交量上開始升溫，房產(chǎn)新政帶來的短期需求萎縮現(xiàn)象開始改變，市場重新回歸正常。
住宅供求總量趨于平衡
判斷：新增商品住宅供求總量逐漸趨向平衡狀態(tài)，商品住宅供求結(jié)構(gòu)正趨于合理。
分析：從近幾年的新增商品住宅供求總量觀察，2003年、2004年新增商品住宅面積均小于實際銷售面積，供應(yīng)表現(xiàn)不足。而到了今年1-7月，新增商品住宅供應(yīng)面積與實際銷售面積基本相當(dāng)，供銷比達到1.054。在供銷總量上商品住宅市場逐漸趨向平衡狀態(tài)。
從各年度的不同戶型區(qū)間的新增住宅與實際銷售面積比率可以看出，2005年1-7月144平米以下戶型段的新增住宅供應(yīng)和實際銷售比基本保持平衡；144平米以上戶型屬非普通商品房，由于政策因素使得供應(yīng)量變少，從而供銷比較小。整體看，2005年的144平米以下的普通商品房的供求基本平衡。和2003年、2004年相比，成都的商品住宅供求結(jié)構(gòu)正逐步趨于合理。而從普通商品住宅和非普通商品住宅的供銷比重上看，2005年普通商品住宅的供銷比重均變大，而非普通商品住宅則變小。說明目前的我市商品住宅供求結(jié)構(gòu)與國家調(diào)控目標(biāo)方向一致，結(jié)構(gòu)正趨于合理。
注：同比：即和上年同期相比；環(huán)比：即與上月比。