發(fā)布時(shí)間：2005-8-25來源：中國新聞網(wǎng)
在全國35個(gè)大中城市中，福州市的房價(jià)位于中等水平。來自福建省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年福州市商品房平均銷售價(jià)格為3587元／平方米，同比增長11.64%，其中商品住宅銷售價(jià)格為3228元／平方米。
為清晰反映一個(gè)樓盤的真實(shí)成本和利潤空間，記者選取了福州市一個(gè)較有代表性的中檔樓盤(福州××花園)，按照地價(jià)、建安成本、配套建設(shè)費(fèi)用和運(yùn)營成本四部分，進(jìn)行了較系統(tǒng)的“成本核算”。通過相關(guān)數(shù)據(jù)的交叉印證，測算發(fā)現(xiàn)這個(gè)樓盤的利潤率達(dá)60.2%。
現(xiàn)粗略列出這個(gè)樓盤的住宅房產(chǎn)“成本清單”：
福州××花園(8月上旬，樓盤銷售員告知銷售均價(jià)3900元/平方米左右)
1、地價(jià)：683元／平方米。
2003年9月，開發(fā)商通過競拍以每畝112.6萬元購得這一地塊，面積320余畝，小區(qū)規(guī)劃建筑容積率為2.27，規(guī)劃建筑密度為23.7%，總建筑面積為48.5萬多平方米，其中商業(yè)建筑面積為1.45萬多平方米。將地價(jià)攤?cè)胄^(qū)住宅建筑面積，可得出商品房的地價(jià)成本。
2、土建和安裝成本：875元／平方米。
這項(xiàng)費(fèi)用主要包括：所有因建房而發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)，包括建材費(fèi)、人工成本、機(jī)器使用費(fèi)、公建用房建設(shè)費(fèi)分?jǐn)偂⑺娋�路安裝成本等。由于多層、小高層、高層等商品房類型不同，開發(fā)成本有差異。
3、配套建設(shè)費(fèi)用：486元／平方米。
這項(xiàng)費(fèi)用項(xiàng)目較多，主要包括勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)和住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)兩大項(xiàng)。前者包括勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目可行性研究、審圖費(fèi)、放樣費(fèi)等。后者包括小區(qū)道路工程費(fèi)、供電供水工程費(fèi)、室外地下網(wǎng)管建設(shè)費(fèi)、綠化工程費(fèi)、通訊工程費(fèi)、人防建設(shè)費(fèi)、環(huán)保工程費(fèi)、消防建設(shè)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等等。這些費(fèi)用大多為政府部門或指定單位收取，有較明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
4、開發(fā)商的運(yùn)營成本：390元／平方米左右。這項(xiàng)費(fèi)用主要包括開發(fā)商的管理費(fèi)用、人頭費(fèi)用、廣告投入、貸款利息、納稅等。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，雖然每個(gè)樓盤的運(yùn)營成本有差異，但一般不會超過商品房銷售價(jià)格的10%。
綜上所述，保守計(jì)算該項(xiàng)目總成本約為：683＋875＋486＋390＝2434元。開發(fā)商利潤約為：銷售均價(jià)3900元-總成本2434元＝1466元。
開發(fā)商的利潤率為60%左右。
編后語
自今年政府對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控以來，媒體上經(jīng)�？梢砸姷椒康禺a(chǎn)商“叫苦”，都聲稱房地產(chǎn)難做，沒有多少利潤空間，但叫苦歸叫苦，很長一段時(shí)間里并沒有哪個(gè)地產(chǎn)商拿出一份“成本清單”。房地產(chǎn)商想捂著的，其實(shí)也正是老百姓想知道的。
眼前的這份“成本清單”是媒體花了很大精力才取得的，雖然數(shù)字顯得有些枯燥，但無論是行內(nèi)人士還是普通消費(fèi)者，透過這些枯燥的數(shù)字，大家都會明白房地產(chǎn)行業(yè)“吃水”有多深。
福州率先在全國公布了該市商品房的社會平均成本，我們希望這股勁風(fēng)能刮向其他地方，讓購房者明明白白消費(fèi)。