發(fā)布時間：2005-8-25來源：荊楚網(wǎng)
建1平方米商品住宅到底需要多少錢？房價虛高的數(shù)目究竟有多大？8月上旬，新華社記者在調(diào)研中獲取了一份福州市有關(guān)部門測算的當(dāng)?shù)夭糠值貕K商品房價格成本對照表，并選取了該市一個較有代表性的中檔樓盤——福州××花園，將開發(fā)商們一直諱莫如深的“成本清單”列了出來。
成本一、地價：683元/平方米
2003年9月，開發(fā)商通過競拍以每畝112.6萬元購得這塊面積320余畝的土地。在將地價攤?cè)胄^(qū)住宅建筑面積后，得出了該商品房的地價成本。成本二、建安成本：875元/平方米
這項費用主要包括：所有因建房而發(fā)生的建筑安裝工程費，包括建材費、人工成本、機器使用費，公建用房建設(shè)費分攤，水電線路安裝成本等。
成本三、配套建設(shè)費用：486元/平方米
這項費用項目較多，主要包括勘察設(shè)計及前期工程費和住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費兩大項。其大多為政府部門或指定單位收取，有較明確的收費標準。
成本四、開發(fā)商的運營成本：390元/平方米左右
這項費用主要包括開發(fā)商的管理費用、人頭費用、廣告投入、貸款利息、納稅等。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，雖然每個樓盤的運營成本有差異，但一般不會超過商品房銷售價格的10％。
上述四大成本相加，保守計算該項目每平方米總成本為2434元。
8月上旬，該樓盤在福州的銷售均價為3900元。
結(jié)論：開發(fā)商每平方米的利潤約為3900元－2434元＝1466元。利潤率達60％。
（據(jù)新華社福州8月24日電）
據(jù)新華社福州8月24日電當(dāng)中國房地產(chǎn)業(yè)以超乎常規(guī)的速度發(fā)展時，房地產(chǎn)業(yè)到底有多“黑“、“水”有多深？房地產(chǎn)商一直想捂住的，正是普通老百姓想知道的。普通消費者可能難以想象記者獲得這些數(shù)據(jù)的艱辛。但一個樓盤60％的利潤率，是很能說明一些問題的。
玄機一：正常的房價應(yīng)該是什么
衡量房價是否正常、房地產(chǎn)利潤是否合理的關(guān)鍵，是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本。而通過對商品房的相關(guān)費用等成本進行細化測算，發(fā)現(xiàn)一個樓盤每平方米的真實成本也就二三千元，而銷售均價有的卻達到了四五千元，有的利潤率高達90％。福州市物價局負責(zé)人表示，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，企業(yè)自主定價需要以成本為基礎(chǔ)定價，低于成本的低價傾銷和大大高于成本的暴利，都是法律法規(guī)不允許的。
玄機二：60％利潤率意味著什么
房子不同于普通商品，總價高意味著開發(fā)商能夠輕易獲取巨額利潤。還是以福州的這一樓盤為例，老百姓要買一套100平方米的房子，總價是39萬元。開發(fā)商每平方米賺1466元，一套房子就賺14.66萬元。照此推算，這個建筑面積達48萬多平方米的樓盤，開發(fā)商可賺7億多元。
玄機三：房市調(diào)控應(yīng)該調(diào)控什么
“清單”顯示，地價在房價中所占的比重并不是很大，在這個樓盤中，地價所占比例約為17.5％。開發(fā)商所持的“地價決定論”顯然是站不住腳的。據(jù)福州市物價部門對該市市區(qū)商品房社會平均成本測算，地價占房價的20％左右。
另外，房價是否如開發(fā)商所言由供需決定呢？不是！一些開發(fā)商善用諸如黃金地段、國外理念、綠色家園、環(huán)保裝修、教育地產(chǎn)……通過炒作概念不斷放大價格信號，才是其獲取暴利的根本。
遺憾的是，面對這塊虛增的高額利潤，目前缺乏有效的約束與監(jiān)控。而這，恰恰應(yīng)是下一步房市宏觀調(diào)控的著力點之一。