發(fā)布時(shí)間：2005-8-15來源：中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)
(一)房地產(chǎn)投資總量和規(guī)模繼續(xù)增加，投資絕對(duì)量歷史最高。2005年上半年我國房地產(chǎn)投資規(guī)模和總量達(dá)到6153億元，投資總量相當(dāng)于2004年1-7月份投資總量。其中一季度投資總額為2324億元，二季度投資總額為3829億元，二季度比一季度投資增加1505億元，增長了64.76%，投資總量和規(guī)模呈現(xiàn)擴(kuò)大之勢(shì)。
(二)房地產(chǎn)投資同比增長幅度由高到低梯度回落。2004年房地產(chǎn)投資確實(shí)是過高、過快了，若不是宏觀調(diào)控措施及時(shí)出臺(tái)，那么，2005年我國經(jīng)濟(jì)將會(huì)是一種極其緊張的運(yùn)行狀態(tài)。今年上半年，由于投資增長慣性所致，我國房地產(chǎn)投資規(guī)模和總量穩(wěn)定持續(xù)增加和擴(kuò)大，但房地產(chǎn)投資增長幅度卻呈現(xiàn)由高到低逐月回落態(tài)勢(shì)，說明房地產(chǎn)投資過快增長勢(shì)頭出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變。盡管如此，由于目前較低的增速是在原有較大基數(shù)上的增幅，所以，房地產(chǎn)投資絕對(duì)量和絕對(duì)增量仍然是很大的。
(三)房地產(chǎn)投資增速高于同期全社會(huì)固定投資增速現(xiàn)象從5月份開始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資增速低于固定資產(chǎn)投資增長速度，原因之一是房地產(chǎn)投資商針對(duì)國家近一段時(shí)間實(shí)施的穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的政策而采取了暫時(shí)性的投資調(diào)整策略，長期性戰(zhàn)略投資調(diào)整則取決于未來房地產(chǎn)市場價(jià)格變化和政策變化；另外，也說明了固定資產(chǎn)投資增長進(jìn)入逐步上升軌道。因此，擔(dān)心我國投資不足可能引起經(jīng)濟(jì)緊縮的顧慮是沒有必要的。
(四)房地產(chǎn)投資占固定投資的比例呈現(xiàn)逐月下降趨勢(shì)。2005年以來，我國固定資產(chǎn)投資增長中，房地產(chǎn)投資增長的帶動(dòng)作用正逐步減弱，促進(jìn)投資增長的因素已發(fā)生了新變化。
(五)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)繼續(xù)呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)景氣指數(shù)，2005年以來，我國房地產(chǎn)投資景氣指數(shù)從年初的102.18，逐月下降到5月份的101.83，6月份進(jìn)一步下降，已處于近幾年來最低狀態(tài)。如果將2005年中國房地產(chǎn)景氣指數(shù)與2004年和2003年同期相比較，則可以看出，2005年是我國房地產(chǎn)景氣指數(shù)下降最為猛烈的時(shí)期。
(六)房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲速度減緩，但價(jià)格仍處高位。在經(jīng)歷了2004年抑制投資過快增長和2005年3月份開始進(jìn)行抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策之后，人們期望著今年二季度房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)有一個(gè)明顯的回落。但與人們的期望不同，二季度房地產(chǎn)價(jià)格仍呈現(xiàn)繼續(xù)上漲之勢(shì)，漲幅仍達(dá)10.1%，僅比2005年一季度12.5%的漲幅回落了2.4個(gè)百分點(diǎn)。雖說2005年以來，我國房地產(chǎn)價(jià)格增長速度有所回落，但價(jià)格回落的幅度卻很小，回落的速度仍然很慢，房地產(chǎn)價(jià)格依然在高位上波動(dòng)。在我國全方位加大各項(xiàng)宏觀調(diào)控力度的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格仍保持10.1%的漲幅，一方面說明我國控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的難度很大，遇到的阻力很強(qiáng)，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很復(fù)雜，另一方面說明當(dāng)前我國實(shí)行的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策尚未起到抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的明顯效果。當(dāng)前，上海、北京、廈門每平方米房價(jià)仍在8355元、7036元和6990元，深圳、寧波、杭州和廣州房屋銷售均價(jià)在6000元以上，說明抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的任務(wù)依然很艱巨。
影響我國房地產(chǎn)投資及價(jià)格變化的因素分析
縱觀2005年上半年我國房地產(chǎn)投資和價(jià)格變化新特征，可以看出，無論是房地產(chǎn)投資還是價(jià)格都呈現(xiàn)出了與以前有所不同的新變化，首先是房地產(chǎn)投資增速在2004年下半年基本穩(wěn)定在28%左右，2005年一季度下降到了26.7%-27%之間，二季度進(jìn)一步下降到25%-23%之間，呈現(xiàn)梯度下降之態(tài)勢(shì)。這反映出我國房地產(chǎn)投資已進(jìn)入了正常的增長軌道，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重也處于較合理范圍。但不可忽視的是，投資總量已經(jīng)很大，投資增長慣性依然在延續(xù)；房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度有所減慢，但上漲幅度還遠(yuǎn)未降下來，房地產(chǎn)價(jià)格依然在高位運(yùn)行，影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素還在進(jìn)行著激烈的博弈。
(一)“雙穩(wěn)健”宏觀經(jīng)濟(jì)政策及抑制房地產(chǎn)投資增長的資金信貸稅收等政策共同作用，使投資過熱引起的經(jīng)濟(jì)緊運(yùn)行狀態(tài)基本得到改觀，房地產(chǎn)投資增速也因此而梯度回落。從2004開始，積極的財(cái)政政策開始淡出，到2005年，我國全面實(shí)施“雙穩(wěn)健”的財(cái)政和信貸政策。“雙穩(wěn)健”實(shí)質(zhì)上就是不以拉動(dòng)社會(huì)投資、刺激消費(fèi)為核心，相反，是以協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)控制和調(diào)節(jié)投資與消費(fèi)過快增長為中心，通過減少政府投資，影響全社會(huì)投資過快增長，使全社會(huì)投資增長保持在適度、合理和穩(wěn)定的范圍內(nèi)，防止投資過快、過熱引起泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生�！半p穩(wěn)健”宏觀經(jīng)濟(jì)政策的實(shí)施使得房地產(chǎn)投資過快增長失去政策支撐，同時(shí)，加大了對(duì)銀行金融、稅收、土地市場等的監(jiān)管力度。這一系列措施都對(duì)房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象起到了抑制作用。
(二)抑制房地產(chǎn)投資增長的資金信貸稅收等政策共同作用，使得推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的資金推動(dòng)力有所減弱，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅有所回落。我國房地產(chǎn)投資高漲和價(jià)格上漲迅速的重要原因是近幾年大量資金涌入房地產(chǎn)業(yè)。
其一，房地產(chǎn)超額利潤成為推動(dòng)社會(huì)資金大量涌入房地產(chǎn)市場的巨大推動(dòng)力。在2000年我國上市公司平均毛利潤率只有27%的情況下，房地產(chǎn)上市公司的毛利潤率卻高達(dá)33%；在此后的2000年到2004年5年間，我國上市公司毛利潤率下降了近4個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)上市公司毛利潤率卻提升了1.3個(gè)百分點(diǎn)。
其二，房地產(chǎn)投資性需求資金的推動(dòng)。近幾年，房地產(chǎn)投資性需求成為人們熱衷的最佳選擇。因?yàn)�，股票市場市值�?001年到2005年縮水至少一半以上，投資股市，必然虧損；汽車和房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金需求量過大，也不適合個(gè)人投資；而購買房地產(chǎn)作為投資最合適，且利潤率最高。這樣，社會(huì)上大量閑散資金涌入房地產(chǎn)中，從而推動(dòng)了住宅價(jià)格的快速上漲。但2005年以來，尤其是3月份以來，國家政策導(dǎo)向從抑制投資轉(zhuǎn)向投資和消費(fèi)雙重抑制，從金融信貸轉(zhuǎn)向金融信貸與稅收相結(jié)合，即在提高住房貸款利率的同時(shí)，還提高了首付款比例。與此同時(shí)，從2005年4月5月份開始，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》，要求各地方高度重視房價(jià)，實(shí)行政府負(fù)責(zé)制。5月11日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、國土資源部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》。5月30日，國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》，明確了具體的稅收、土地、金融政策。這樣，抑制房地產(chǎn)價(jià)格就從單一的投資領(lǐng)域轉(zhuǎn)向消費(fèi)領(lǐng)域和投資領(lǐng)域相結(jié)合的雙重抑制，從單純的金融手段轉(zhuǎn)向金融信貸和稅收、房地產(chǎn)管理等綜合治理軌道上來。2005年5月、6月份以來，用于購買房地產(chǎn)的資金大幅度減少，房地產(chǎn)成交額減少了40%以上，房地產(chǎn)價(jià)格上漲缺少了資金支撐，因此，今年二季度的房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度比一季度就有所降低。
(三)地方政府非主動(dòng)性干預(yù)及政策執(zhí)行發(fā)生偏移，造成了實(shí)際執(zhí)行力度大大減弱，效果甚微，促使房地產(chǎn)價(jià)格在增長通道上繼續(xù)延伸。 房地產(chǎn)價(jià)格上漲，從表象上看，對(duì)地方政府是有好處的，價(jià)格上漲不僅可以提高財(cái)政稅收、而且可以增加土地出讓金額。事實(shí)上，好多城市正是通過利用土地上漲獲得了政府開發(fā)啟動(dòng)資金，并因此建立起了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展資金循環(huán)體系，一旦房地產(chǎn)價(jià)格下降，那么，城市建設(shè)改造資金、稅收、出讓金將會(huì)減少，甚至?xí)绊懙揭呀?jīng)制定的發(fā)展規(guī)劃。因此，在國家發(fā)出了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》之后，地方政府對(duì)房地產(chǎn)稅收征收范圍、時(shí)間界定、稅率等適度放寬，這就使得政策力度大大減弱。如此一來，房地產(chǎn)價(jià)格降幅也相應(yīng)就大打折扣。
(四)出于對(duì)未來經(jīng)濟(jì)增長的擔(dān)憂，中央和地方政府在執(zhí)行抑制房地產(chǎn)投資和價(jià)格上漲政策時(shí)有所放松，這也是房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度回落較小、下降速度較慢的重要原因之一。由于2005年以來推動(dòng)我國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的出口貿(mào)易同比增長分別為42.2%、30.8%、32.8%、31.9%、30.3%和23.2%，逐月下降，2005年上半年比去年同期減慢15.9個(gè)百分點(diǎn)。今年1-5月份新批設(shè)立外商投資企業(yè)數(shù)量同比下降4.75%；1-6月份實(shí)際使用外資金額286億美元，同比下降3.2%。加上2005年以來影響世界經(jīng)濟(jì)增長的主要力量即美國經(jīng)濟(jì)增長速度減速，歐洲經(jīng)濟(jì)增長遲緩，日本通貨緊縮壓力揮之不去，新興市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的不確定性增強(qiáng)，從而使得未來世界經(jīng)濟(jì)增長回落的預(yù)期增大。
下半年房地產(chǎn)市場走勢(shì)預(yù)測及政策建議
(一)三季度及下半年房地產(chǎn)業(yè)投資增速穩(wěn)定在20-24%之間。原因是：第一，2005年上半年我國經(jīng)濟(jì)增長保持9.5%的增速，而上半年房地產(chǎn)投資增速是23.5%，正處在一個(gè)逐步下降的通道上，因此，房地產(chǎn)投資增速會(huì)穩(wěn)定在這一水平，上下波動(dòng)應(yīng)在20-24%之間。第二，從2005年上半年我國房地產(chǎn)投資增速來看，其指標(biāo)呈季度性梯度下降態(tài)勢(shì)，比2004年已經(jīng)大幅度回落，當(dāng)前正好處在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定、合理增長的時(shí)期；從目前房地產(chǎn)投資增速高于固定資產(chǎn)投資增速，但房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重下降這一特點(diǎn)綜合來看，當(dāng)前我國房地產(chǎn)投資增長也已進(jìn)入相對(duì)正常增長空間，因此，大幅度的降低或者大幅度上升，都是不可能的。
(二)三季度及下半年房地產(chǎn)價(jià)格變化的不確定因素增強(qiáng)，但價(jià)格下降應(yīng)是房地產(chǎn)市場發(fā)展變化的合理性軌跡。原因是：其一，2005年上半年中，一季度我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度雖然稍有下降，但依然很高，主要原因是，國家采取的抑制價(jià)格過快增長的各項(xiàng)政策均是在3月出臺(tái)，因此，政策效應(yīng)不明顯。二季度我國采取了各項(xiàng)綜合性政策并不斷加大力度之后，房地產(chǎn)價(jià)格卻并未像人們所預(yù)期的那樣明顯回落，說明其政策效應(yīng)正面臨著嚴(yán)重的考驗(yàn)，也說明國家宏觀調(diào)控政策在執(zhí)行過程中沒有像執(zhí)行控制房地產(chǎn)投資過快增長那樣堅(jiān)決，這意味著目前阻止房地產(chǎn)價(jià)格下降的力量還很強(qiáng)大。這些因素有合理的一面，如擔(dān)心房地產(chǎn)價(jià)格下降引起房地產(chǎn)市場萎縮進(jìn)而引致整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)投資下降，使整個(gè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入宏觀緊縮狀態(tài)；也有不合理的一面，即交易市場上出現(xiàn)的價(jià)格聯(lián)盟，形成一個(gè)有價(jià)無市的虛假房地產(chǎn)交易關(guān)系。我們很難想像在購買需求減少了40%以上的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格仍然會(huì)保持上漲10%，這在任何商品市場是很難遇到的。因此，價(jià)格下降應(yīng)是房地產(chǎn)發(fā)展變化的合理性軌跡，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格下降才符合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展所處的環(huán)境。
與此同時(shí)，三季度及下半年房地產(chǎn)價(jià)格變化的不確定因素也在增強(qiáng)，因此，如何變化，還有待觀察和分析。
(三)加大政策執(zhí)行力度，尤其是要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和土地制度的執(zhí)行力度。當(dāng)前各項(xiàng)房地產(chǎn)政策不斷出臺(tái)，力度也在不斷加大，價(jià)格上漲過快的勢(shì)頭得到一定程度抑制，但總體效果很不明顯，不同城市效果并不完全一致。其實(shí)，抑制價(jià)格上漲并不難，但要從根本上消除影響房地產(chǎn)價(jià)格上漲的不合理因素，并保持房地產(chǎn)價(jià)格在穩(wěn)定、健康的市場經(jīng)濟(jì)體系下波動(dòng)才是最難的，這也才是調(diào)控房地產(chǎn)市場的真正目的。當(dāng)前，一方面要不折不扣地執(zhí)行國務(wù)院和有關(guān)部委的各項(xiàng)政策，盡快使房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快勢(shì)頭得到有效控制；另一方面要加大對(duì)房地產(chǎn)市場的整頓力度，尤其是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)銷售市場中大量違規(guī)、違法現(xiàn)象的檢查力度。要從消費(fèi)者角度制定法律，建議重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中的管理和營業(yè)稅征收情況進(jìn)行檢查。