發(fā)布時間：2005-8-14來源：第一財經(jīng)日報
但是劉永好的操作模式是，公司在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上平均三年完成一個項目。
之前誰也沒有想到，劉永好這種超乎想象的謹慎可以幫助他輕松度過宏觀調(diào)控的“年關(guān)”。這使得他仍然可以繼續(xù)發(fā)力，起碼在現(xiàn)有的幾個房地產(chǎn)置業(yè)公司情況如此。
當(dāng)房產(chǎn)大鱷們都對形勢作出些許悲觀判斷之后，新希望集團(下稱“新希望”)的房地產(chǎn)板塊反而因為其突破常規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)營操作模式而獲得了生存的希望。
這和媒體之前對新希望集團的房地產(chǎn)策略作出的判斷多少有所差異。事實上，多年的房地產(chǎn)積淀已經(jīng)助力劉永好尋找到了新的奶酪。他起碼這段時間不必對房地產(chǎn)說“不”。
撥開云霧
之前劉永好曾表述過“大農(nóng)業(yè)是重中之重”。隨即，劉永好“新希望的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)還有200多萬平方米的土地儲備，今后一段時間將繼續(xù)開發(fā)不會再購置新的土地”的聲音便被媒體反復(fù)引用。
同時，又有消息稱本來位于上海的新希望房地產(chǎn)事業(yè)部已經(jīng)搬回成都，新希望剛創(chuàng)刊的內(nèi)刊《新希望地產(chǎn)》也標明了“房地產(chǎn)事業(yè)總部”已經(jīng)位于成都市。
劉永好的態(tài)度只是讓整個新希望對房地產(chǎn)板塊的戰(zhàn)略顯得更加撲朔迷離。多種跡象似乎都表明新希望接下來要收縮房地產(chǎn)事業(yè)部。
昨日，新希望集團的相關(guān)人士對本報記者澄清說：作為戰(zhàn)略投資的重要方面，房地產(chǎn)和金融正在成為新希望的“兩翼”，重要性都不能忽略。
對于新希望接下來房地產(chǎn)板塊的發(fā)展策略，該人士表示接下來整個集團的房地產(chǎn)事業(yè)部只是“不再擴大規(guī)�！�，但是這并不代表不再購置土地，只是“保持現(xiàn)有規(guī)模，在現(xiàn)有的土地儲備基礎(chǔ)上實施開發(fā)”。
如果說集團的說法相對模糊，那么上海新希望置業(yè)有限公司的做法則相對明確。
“上海這邊肯定要做下去，同時已經(jīng)有新的地塊在考慮”。上海新希望置業(yè)有限公司總經(jīng)理鐘濤稱。在上海依然處在宏觀調(diào)控的風(fēng)暴眼時，更加可以用低于市場平均水平的價格，尋求合作伙伴。所以鐘濤在考慮：選擇這樣一個時機收購一些項目公司，對新希望來說應(yīng)該是不錯的選擇。
“現(xiàn)在我們很輕松，因為企業(yè)的發(fā)展十分穩(wěn)健，所以沒有被套牢。”鐘濤實話實說。
新希望此時的輕松可能是劉永好之前都沒有想到的。這個實業(yè)企業(yè)在進入房地產(chǎn)領(lǐng)域9年來究竟在如何操作其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)？
剖析上海策略
上海新希望曾用四五年的時間，打造“四季全景臺”。待其銷售完畢后，公司獲得了四五個億的銷售回款。另一個項目“半島科技園”也于今年6月10日正式開工，項目總投資超過3個億，這也是新希望在上海的第二個項目。
“實事求是，新希望在上海走得比較慢�！币驗樾孪Ｍ廊幌Ｍ軌�?qū)⒅髌放蒲永m(xù)下去，通過品牌效益帶動業(yè)務(wù)的延伸。
導(dǎo)致新希望走得比較慢還有其他方面的因素。
根據(jù)新希望集團的操作模式，管理上首先要注意的就是“財務(wù)獨立”，保證“子公司的財務(wù)一律接受總部直接領(lǐng)導(dǎo)�！边@就使得公司確立一個項目的周期會被拉長。
“當(dāng)初上海一家當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商資金匱乏，就和新希望進行合作開發(fā)。土地拿下之后，新希望從總部調(diào)來財務(wù)、預(yù)算、工程等七八個人，拿下土地之后進行研究、定位、設(shè)計�！敝槿耸扛嬖V記者。
這一系列的前期工作持續(xù)了2年的時間。
“從2000到2003年，新希望實際上在上海有十幾個機會可以去把握，這其中關(guān)鍵的機會有兩三個。當(dāng)然，對于這些機會，集團擁有最終的決策和判斷權(quán)�！敝槿耸空f。
“地塊肯定是通過集團的董事會進行決議，因為拿地是很大的事情�！�
“接下來依然要一件事一件事地做，看看有沒有適合我們的地塊�！辩姖f。這種超乎尋常的謹慎與繁瑣讓新希望避免了冒尖。
劉永好做派
在新希望的房地產(chǎn)板塊，劉永好的意志始終貫穿于公司的文化之中。
劉氏兄弟1982年下海至今有20多個年頭，一直保證了穩(wěn)健發(fā)展并年年盈利。劉永好認為“抓好主業(yè)、夯實基礎(chǔ)”是個中原由。
雖然房地產(chǎn)是非主業(yè)，依然要遵循這個原則。
但據(jù)新希望自己作過的一個測算：平均下來，公司在房地產(chǎn)上三年完成一個項目；盡管樓盤最終銷得不錯，但緩慢的開發(fā)速度占用了公司大量資金，付出了很高的機會成本。僅成都錦官新城就先后投入11.6億元，上海四季全景臺花園投了6億元。從2004年開始，新希望的房地產(chǎn)項目才陸續(xù)開盤，進入資金回收期。
在大連，新希望花園項目前后持續(xù)三年時間。而在房地產(chǎn)行業(yè)，通常情況下，一個樓盤項目只要拿到土地，一般一年就可以開盤銷售。新希望集團董事、新希望投資有限公司總裁王航曾對媒體透露，除了最近的項目，新希望的房地產(chǎn)開發(fā)大多沒有利用貸款或貸款極少，全靠自有資金開發(fā)。房地產(chǎn)動輒數(shù)億元投資，新希望除了房地產(chǎn)還有其他行業(yè)需要投資，所以開發(fā)進度難免受到資金到位情況影響。但由于沒有還款壓力，即使項目開發(fā)時間較長，也不致形成“爛尾樓”。
而在上海的“四季全景臺的銷售回款大部分也都投入到了‘半島科技園’開發(fā)�！敝槿耸繉Ρ緢笥浾叻Q。
在2002年新一輪的圈地運動中，萬科、合生創(chuàng)展等都走在了前面。而新希望的表現(xiàn)更重實際。在投資方面，劉永好似乎一直“見好就收”，以“滾動開發(fā)”的方式緩慢踏實前行。
一位熟知新希望的人士對本報記者表示：“不可否認，雖然進一個城市之前都有相關(guān)的分析認證，但是從房地產(chǎn)板塊的全盤考慮，新希望并不像一般的房地產(chǎn)公司，在全國布局的時候有一個相當(dāng)周全的考慮�，F(xiàn)在新希望在地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)進入了成都、上海、昆明、大連以及呼和浩特，但是對接下來將進入哪些城市并沒有明確的說法。當(dāng)然，這是一定要建立在合適的地塊基礎(chǔ)之上。