發(fā)布時(shí)間：2005-8-12來源：華中科技大學(xué)
武漢房?jī)r(jià)今后的走勢(shì)如何，老百姓心里沒譜兒，即使專業(yè)人士也各持己見。筆者分析得出的結(jié)論是：從成本構(gòu)成上看，武漢房?jī)r(jià)一直被低估了，仍有相當(dāng)?shù)纳蠞q空間。
商品的價(jià)值決定價(jià)格，價(jià)格隨市場(chǎng)需求的變化圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，這是價(jià)值規(guī)律的具體表現(xiàn)形式。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，商品房作為一種特殊商品，它的價(jià)格同樣遵循價(jià)值規(guī)律的作用。從構(gòu)成要素上看，商品房?jī)r(jià)格由開發(fā)商品房的成本及開發(fā)商的利潤(rùn)構(gòu)成，開發(fā)商品房的成本主要由土地成本、建安成本、設(shè)計(jì)配套成本、營(yíng)銷成本、管理成本及資金成本6部分組成。
2004年武漢地價(jià)房?jī)r(jià)之比為0.472∶1
土地成本即地價(jià)是商品房開發(fā)成本的主要構(gòu)成之一，它主要包括土地出讓金、征地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)及土地開發(fā)費(fèi)三項(xiàng)。地價(jià)變動(dòng)與房?jī)r(jià)漲跌高度相關(guān)，地價(jià)與房?jī)r(jià)的比值，目前國(guó)內(nèi)公認(rèn)的合理標(biāo)準(zhǔn)為0.33：1,針對(duì)個(gè)別地區(qū)的個(gè)別項(xiàng)目，這個(gè)比值會(huì)有所差別。武漢的地價(jià)房?jī)r(jià)比是否合理呢？
根據(jù)武漢市土地管理 儲(chǔ)備供應(yīng)中心的數(shù)據(jù)，2003年武漢平均樓面地價(jià)為每平方米1128元，同期武漢市商品房平均售價(jià)為每平方米2353.4元，地價(jià)房?jī)r(jià)之比為0.479：1,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于公認(rèn)的合理標(biāo)準(zhǔn)，僅從該比值來看，2003年的武漢房?jī)r(jià)顯然被嚴(yán)重低估了。相比2002年，2003年武漢市平均樓面地價(jià)上漲了18.81％，但2003年的武漢商品房平均售價(jià)只比2002年上漲了7.3％，可見，武漢市房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)低于地價(jià)漲幅，這也為日后房?jī)r(jià)的上漲埋下了伏筆。2004年武漢平均樓面地價(jià)為每平方米1259元，同期武漢市商品房平均售價(jià)為每平方米2667.64元，地價(jià)房?jī)r(jià)之比為0.472：1,與合理的比值0.33：1仍有較大差距，表明2004年武漢市商品房?jī)r(jià)格仍然被嚴(yán)重低估了。
或許正是看到了武漢房地產(chǎn)巨大的發(fā)展?jié)摿Γ?005年境外地產(chǎn)大鱷世茂、瑞安、和記黃埔相繼在武漢拿地，年初，受鸚鵡洲地塊帶動(dòng)，武漢市平均樓面地價(jià)達(dá)到了每平方米1845元。隨著埠外地產(chǎn)企業(yè)的蜂擁而至，武漢的土地價(jià)格會(huì)在竟拍中不斷攀升，地價(jià)升高，勢(shì)必推動(dòng)房?jī)r(jià)剛性上揚(yáng)。
建安成本使房?jī)r(jià)上漲2％~3％
建安成本也是商品房?jī)r(jià)格的主要組成部分，一般占房?jī)r(jià)的32％~39％，其中建筑安裝工程費(fèi)占建安成本的90％，而基礎(chǔ)建筑材料費(fèi)用又占整個(gè)建筑安裝工程費(fèi)的70％。依照這種比例關(guān)系，基礎(chǔ)建筑材料每變動(dòng)10個(gè)百分點(diǎn)左右，房?jī)r(jià)也就會(huì)跟著變化2％~3％�；A(chǔ)建筑材料主要指鋼材和水泥，其次是油漆和涂料等。
2003年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資突破一萬億元，比2002年增長(zhǎng)29.7％，是1995年以來增長(zhǎng)最快的一年。投資增長(zhǎng)速度過快，使水泥、鋼材等基礎(chǔ)建筑材料價(jià)格一路飆升。2003年湖北鋼材價(jià)格一、二、三、四季度漲幅分別為7.7％、8.8％、21.5％、26.7％。2003年底，武漢市螺紋鋼價(jià)格高達(dá)3700元／噸，比上年11月上漲54.17％。建材價(jià)格的上漲對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起到了推波助瀾的作用。2004年，武漢房地產(chǎn)投資依舊增速不減，導(dǎo)致建安成本居高不下，其中鋼材價(jià)格高達(dá)4000元／噸，水泥價(jià)格高達(dá)400元／噸。據(jù)調(diào)查，2004年武漢市商品房建安成本占到了當(dāng)年房?jī)r(jià)的近45％，從這點(diǎn)看，2004年武漢的房?jī)r(jià)也被嚴(yán)重低估了。
統(tǒng)計(jì)顯示，2005年上半年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)23.5％，同期武漢市的增長(zhǎng)幅度更是高達(dá)40％，預(yù)計(jì)武漢市2005年鋼材等建筑材料的價(jià)格將上漲10％左右，建安成本預(yù)計(jì)上漲3％~5％，這將推動(dòng)武漢房?jī)r(jià)上漲2至3個(gè)百分點(diǎn)。
節(jié)能使房?jī)r(jià)上漲50~70元／平米
商品房相應(yīng)的設(shè)計(jì)、配套成本也會(huì)因品質(zhì)提高而增加，前期的規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)、可行性研究，后期的園林景觀制作和綠化等的投入必須加大；此外，新材料、新工藝、新技術(shù)的使用一定程度上也加大了房地產(chǎn)開發(fā)的成本。比如，從2005年1月1日起，新的住宅建筑工程必須符合節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，這將使房屋建設(shè)成本每平方米上漲50~70元。
營(yíng)銷成本、管理成本、資金成本及各種稅費(fèi)同樣是商品房?jī)r(jià)格的重要組成部分，這些成本也會(huì)轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)上，必定導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。例如，融資成本會(huì)因我國(guó)進(jìn)入新的加息周期而相應(yīng)增加。
影響商品房?jī)r(jià)格的因素是復(fù)雜的，是多方面的，但根據(jù)商品經(jīng)濟(jì)價(jià)值規(guī)律的作用，開發(fā)成本決定著商品房的價(jià)格。僅從土地成本和建安成本來看，2003年、2004年武漢市商品房?jī)r(jià)格顯然被嚴(yán)重低估了，因而，隨著武漢市土地成本和建安成本的上升，武漢市商品房?jī)r(jià)格上漲已成必然，今年二季度房?jī)r(jià)依舊上漲，突破3000元每平方米就很好地說明了這一點(diǎn)。當(dāng)然，宏觀調(diào)控下武漢房?jī)r(jià)的上升將是穩(wěn)步的、持續(xù)的，“新政”下的武漢樓市將會(huì)更加平穩(wěn)健康地發(fā)展。