發(fā)布時(shí)間：2005-8-12來源：證券日?qǐng)?bào)
漲幅是回落了，但“上漲”依舊，這應(yīng)該是目前宏觀房價(jià)的真實(shí)態(tài)勢(shì)。再加上買賣雙方彼此繃著勁看誰先吃不消，這樣的態(tài)勢(shì)，對(duì)人們理解國家的房產(chǎn)調(diào)控政策很可能造成嚴(yán)重的心理沖擊。有統(tǒng)計(jì)說，目前大約有八成的消費(fèi)者持幣觀望，一是觀望國家的政策走勢(shì)，二是觀望房價(jià)是否會(huì)在調(diào)控的影響下下降。
下半年應(yīng)有新政出臺(tái)
2005年5-6月間，由建設(shè)部、國土資源部、發(fā)改委等7部委組成的調(diào)查組，對(duì)河北、北京、山東、重慶、江蘇、安徽、湖南、湖北共8個(gè)省市的房地產(chǎn)市場進(jìn)行了檢查。政策調(diào)控在遏止炒房、控制被動(dòng)需求和控制房價(jià)漲幅方面取得了一定的效果，但在盤活存量用地、進(jìn)一步控制房價(jià)上漲仍然面臨困難。這份報(bào)告日前已經(jīng)送達(dá)國務(wù)院研討，有消息說國家可能根據(jù)這八份報(bào)告所反映的問題，制定下半年房價(jià)政策。
此前，建設(shè)部高層已經(jīng)明確宣布，近期內(nèi)不會(huì)再出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，引起市場歡聲一片，但這并不意味著國家從2003年開始的宏觀調(diào)控大局從此不再落子。近日，建設(shè)部一位負(fù)責(zé)人表示，進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控有5個(gè)工作重點(diǎn)，第一條就是“落實(shí)調(diào)控責(zé)任，加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，政府要切實(shí)承擔(dān)起穩(wěn)定房價(jià)的責(zé)任”。
繼續(xù)平抑房價(jià)，遏制地產(chǎn)泡沫，還將是國家對(duì)住房政策的重點(diǎn)。更有專家猜測，下半年或有更具體解決問題的新政出臺(tái)。
盤活土地是關(guān)鍵
在上半年的房價(jià)爭論中，有一種觀點(diǎn)頗有市場：房價(jià)的漲幅關(guān)鍵在于供需關(guān)系上，現(xiàn)在樓市供不應(yīng)求，其關(guān)鍵又在國家土地供應(yīng)量減少上。數(shù)據(jù)似乎支持了這一說法：上半年北京、上海、江蘇等地首次出現(xiàn)了新開發(fā)項(xiàng)目負(fù)增長的情況。2004年全國土地的開發(fā)量少于2003年，2005年上半年土地開發(fā)量少于2004年上半年。
北京市2005年度土地供應(yīng)計(jì)劃表明，北京今年土地供應(yīng)總量為6500公頃，其中，增量土地供應(yīng)3900公頃，存量土地供應(yīng)2600公頃。其中經(jīng)濟(jì)適用房200公頃，住宅商品房1750公頃，在商品房土地供應(yīng)量上是很充裕的。但是，這些土地的分配是很不合理的，一方面大的開發(fā)商“持地待沽”，而另一方面中小開發(fā)商“沒地可開”。
中國土地學(xué)會(huì)會(huì)長鄒玉川更向媒體透露，北京目前開發(fā)商手中用地有9410萬平方米，為2004年全市開發(fā)土地面積的14.8倍，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目閑置用地約有69.9萬平方米。如何盤活這些用地，對(duì)穩(wěn)定房價(jià)有重要意義。
融資方式改革調(diào)控房價(jià)
從1998年住房制度改革之后，中國的房地產(chǎn)市場為什么能夠在短期內(nèi)如此規(guī)模的發(fā)展，走過了世界其他國家經(jīng)歷幾百年的路，是因?yàn)橛袕?qiáng)大的金融支持———銀行的信貸，據(jù)調(diào)查顯示，99%的房地產(chǎn)開發(fā)的資金來自銀行。業(yè)內(nèi)專家指出，這非常不健康，使得企業(yè)過分地依賴于銀行，開拓多渠道的融資勢(shì)在必行。
同時(shí)銀行還向個(gè)人提供住房貸款，“利率”就成為了買房者第一個(gè)要考慮的因素。今年3月17日起，住房貸款利率將不再實(shí)行優(yōu)惠利率，而是恢復(fù)到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理。以一筆期限為10年期50萬元住房貸款為例，如果按等額本息的方式還款，按新的貸款利率下限計(jì)算，每個(gè)月需要多還款50元左右。個(gè)人住房貸款利率調(diào)整，使得一部分購買者打了“退堂鼓”；也讓一部分人提前買了房，擔(dān)心個(gè)人住房貸款利率繼續(xù)上調(diào)。
7月底人民幣升值，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了不小的刺激，根據(jù)國外的一些情況，貨幣升值有可能造成房價(jià)的上漲。日本、新加坡、韓國等國家和地區(qū)在貨幣升值前后，房地產(chǎn)價(jià)格都出現(xiàn)了大幅度的變化。國際熱錢近幾年一直不斷從中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場上尋找套利機(jī)會(huì)，雖然參與投機(jī)的熱錢的多少很難確定，各家機(jī)構(gòu)都有不同的算法，但把它看作是一股中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場上的重要資金力量，卻是一個(gè)不爭的事實(shí)。業(yè)內(nèi)專家指出，國外“游資”進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場，可能會(huì)導(dǎo)致“短期炒房熱”的出現(xiàn)，使房價(jià)提升。