解讀物權(quán)法第76條:購房合同應(yīng)標(biāo)明綠地道路歸屬
發(fā)布時(shí)間：2005-8-11來源：武漢晚報(bào)
建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會(huì)所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。
第77條業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主會(huì)議，選舉業(yè)主委員會(huì)。
窗外綠地變車位
幾年前，張先生搬進(jìn)某花園小區(qū)，窗外是片草坪。后來，草坪被物業(yè)公司鏟除，建成永久停車位。一到晚上，小區(qū)內(nèi)的道路停滿車輛，連走路的地方都沒有。
張先生在自家住宅外墻上裝空調(diào)，卻被物業(yè)公司罰款，理由是破壞了小區(qū)景觀�！八麄儼巡萜鹤兺＼噲�，難道不是破壞景觀？”聽說物權(quán)法草案對(duì)此作了規(guī)定，他很高興，“綠地是大伙共有的了”。
但“共有”也有問題。有市民抱怨：小區(qū)內(nèi)馬路雖說為業(yè)主共有，但被物業(yè)公司一劃為二，供有車族停車，還不收費(fèi)，這對(duì)無車家庭不公平。
有人問：“共有”是不是要把綠地平均分割成好多塊，每家分一塊呢？
專家觀點(diǎn)
沒有約定，開發(fā)商不能擅動(dòng)小區(qū)綠地
武大法學(xué)院副院長溫世揚(yáng)教授說，制定這一條文的重要性在于明確了公共用地的權(quán)利歸屬，限制了開發(fā)商重復(fù)售賣和其他“再開發(fā)”行為，有利于杜絕開發(fā)商擅自處理和改變公共區(qū)域用途的行為。在不改變小區(qū)規(guī)劃的前提下，業(yè)主們還可通過協(xié)商，對(duì)公共用地進(jìn)行處置。
市中院民二庭庭長童新認(rèn)為，法律首次觸及這個(gè)問題，有利于維護(hù)小區(qū)業(yè)主利益。
湖北云開正泰律師事務(wù)所主任律師陳愛云提醒，關(guān)于車位和綠地問題，首先是要看業(yè)主和開發(fā)商以及物業(yè)有沒有相關(guān)合同約定，如果有就以合同約定為準(zhǔn)。如果沒有，根據(jù)草案相關(guān)規(guī)定，物權(quán)都應(yīng)屬于全體業(yè)主所有。
綠地“共有”怎么算？
中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)民商法專家徐滌宇教授解釋，公用土地既然是共有，就由自己說了算，業(yè)主大會(huì)可以制定規(guī)約，來決定共有土地的用途。徐教授指出，法律上的“共有”是一種不可實(shí)際分割的狀態(tài)，每個(gè)共有人對(duì)共有土地的每個(gè)部分都享有平等權(quán)利，但不是把共有部分塊狀分割給每個(gè)業(yè)主。
同時(shí)，草案對(duì)于管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)等方面的規(guī)定“還比較粗線條”，需要細(xì)化。
公共用地應(yīng)標(biāo)明歸屬
武漢市房產(chǎn)局政策法規(guī)處有關(guān)人士認(rèn)為，小區(qū)內(nèi)的綠地、停車場等公共設(shè)施，開發(fā)商在建筑過程中，已把建設(shè)成本攤到了房價(jià)中。因此，業(yè)主在買房時(shí)，已經(jīng)支付了這部分錢，所以屬于業(yè)主共同所有。但是，由于業(yè)主在進(jìn)行土地所有權(quán)登記時(shí)，只登記了房屋的垂直占地面積，沒有涉及到停車場、道路等一些建筑物以外的面積，這是目前有爭議的問題。
對(duì)于常見的“買斷車庫”，她認(rèn)為是不合理的，“現(xiàn)在規(guī)定，高度達(dá)到2.2米，就可以發(fā)兩證，發(fā)證之后，就屬于私人所有了。但是對(duì)于那些高度沒有達(dá)到2.2米、不能發(fā)證的車庫，其收益就該公共所有。這些公有的東西，應(yīng)該是有償使用。例如有10個(gè)車位，年收入有10萬，這10萬元的收入就應(yīng)該由業(yè)主來分配”。
她認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在購房合同中，就標(biāo)明小區(qū)公共綠地、道路的所有權(quán)，有明確規(guī)定的就按規(guī)定執(zhí)行；綠地、停車場、會(huì)所等設(shè)施如攤?cè)肓朔績r(jià)，就應(yīng)該算作是公共所有。