發(fā)布時間：2005-8-10來源：經(jīng)濟參考報
“我認為中國的房地產(chǎn)經(jīng)過四、五年的強勁上升期，有時候會出現(xiàn)短暫的強烈調(diào)整階段�！碧斩忉屨f：“中國的信貸政策在今年下半年慢慢地開始放松。但是房地產(chǎn)政策，短期內(nèi)不會放松。我個人認為，上海房地產(chǎn)會從調(diào)整一期向二期轉(zhuǎn)移�！碧斩硎�，二期的特點是價格極為低，成交量進一步擴大。由于中國各個城市有不同的基礎(chǔ)面，因此上海房地產(chǎn)會出現(xiàn)大跌并不意味著全國其它城市的房屋都會出現(xiàn)下跌，但其它市場氣氛會受到影響。
“上海房地產(chǎn)有沒有泡沫，我認為有。”陶冬分析說，前段時間，上海房地產(chǎn)基本上屬于調(diào)整的一期，即所謂的價格微跌，成交量下降。實際上無論高價房還是中價房今天的價格與五個月前的價格相比，跌幅有限，總體上還是看好。我個人認為上海的房地產(chǎn)還會出現(xiàn)二期調(diào)整，特點是價格極跌，成交量會進一步放大。之后會出現(xiàn)三期陰跌，價格跌到一定程度，政府會干預(yù)，價格就會平穩(wěn)，買方還會等一等。關(guān)鍵是有什么促發(fā)點將一期變?yōu)槎凇５谝皇钦嗣駧诺恼{(diào)整已經(jīng)出現(xiàn)了，這并沒有趕走海外的熱錢，反而使海外的熱錢變本加厲地進入中國。同時，外資、海外的游錢不會空放著，目前A股舉步維艱，債權(quán)市場狹窄，所以大部分都會進入房地產(chǎn)。第二，銀行給發(fā)展商的貸款越來越少。第三，上海房地產(chǎn)今年下半年的供應(yīng)量，據(jù)統(tǒng)計大概是上半年的六至十倍。
另外，今年7月份開始，發(fā)展商在態(tài)度上明顯出現(xiàn)了松動。今天的上海房地產(chǎn)說白了就是買賣雙方面的博弈，雙方都在比耐心，誰輸贏，現(xiàn)在定論為時過早，但游戲還在繼續(xù)。但總的來講，當(dāng)一根鐵鏈在最弱的一環(huán)斷裂的時候，其他的發(fā)展商就面臨囚徒困境。先跑出去的，今天降價還可以吸引購買力，但到每一個項目都降價的時候，消費力就會發(fā)生變化，當(dāng)價格出現(xiàn)心理變化的時候，購買力會進一步往后拉，這就是上海房地產(chǎn)三至六個月的情況。
談到上海樓市，陶冬認為，市場最大的變化不是價格和成交量的變化，而是對價格的預(yù)期出現(xiàn)了根本的變化，房價只升不跌的局面被徹底打破了，開發(fā)商固守的賣方市場也已經(jīng)被打破了。今天上海的房地產(chǎn)市場就像2003年的車市，當(dāng)時的車價已經(jīng)下跌了，但是購車人預(yù)期價格還會進一步地下降。因此，拉動今天房地產(chǎn)市場的最大因素不再是開發(fā)商的價格聯(lián)盟，而是消費者的價格預(yù)期。至于什么時候下跌？下跌多少？陶冬表示，今年10月份見分曉。
房地產(chǎn)調(diào)整不會出現(xiàn)全國一刀切。陶冬在接受本報記者采訪時這樣表示。他說，如果上海的房地產(chǎn)出現(xiàn)進一步的下跌，全國的房地產(chǎn)市場一定會受到影響，消費者持幣待購的心理會進一步加劇，但這只是中國房地產(chǎn)牛市中的一朵小浪花。他說，英國的房地產(chǎn)經(jīng)歷了200多年，美國的房地產(chǎn)經(jīng)歷了100多年的發(fā)展，中國的房地產(chǎn)從房改開始到現(xiàn)在只有五、六年的歷史，還正處于嬰兒期，出現(xiàn)各種各樣的問題是正常的，我對中國長期的樓市非常地看好，中國經(jīng)濟的發(fā)展遠遠高于其他的地區(qū)。陶冬表示，這次樓市出現(xiàn)回調(diào)是中國歷史上的第一次，上一次90年代的調(diào)整只影響了一小部分發(fā)展商，而這次調(diào)整的影響則是深遠的。因為政府及市場的方方面面從沒有遇到過這種情況。因此，調(diào)整的波折，計算上的失誤會比成熟的市場要更大。