發(fā)布時間：2005-8-9來源：北京參考
打擊投機(jī)需求調(diào)控成效顯著
一直以來，北京商品住宅投資規(guī)模均呈現(xiàn)逐年增長的趨勢，差別僅在于漲幅的大小有所不同。去年住宅投資額同比上漲接近20%，即使是受到“非典”影響的2003年，住宅投資依然有4%的漲幅�？梢姡衲晟习肽瓯本┥唐纷》客顿Y總額下降，確實(shí)比較反常。
通過研究可以發(fā)現(xiàn)，住宅投資由增長變?yōu)橄陆凳菑?月份開始的。根據(jù)市建委的統(tǒng)計(jì)，1-4月商品住宅投資同比增長2.5%，而1-5月的投資卻同比下降3.2%，到了1-6月的數(shù)據(jù)更是下降了8.1%，有逐漸增大的趨勢。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，二季度北京市房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)同比下降0.96點(diǎn)，企業(yè)家信心指數(shù)比一季度下降5.8點(diǎn)。顯然，開發(fā)商信心不足是上半年住宅投資減少的原因之一。
對于目前這種狀況，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生將其形容為“處于十字路口，四面都是紅燈”�！耙幌盗蟹康禺a(chǎn)新政頒布之后，現(xiàn)在是處于執(zhí)行、操作階段。政府有關(guān)部門應(yīng)該調(diào)控供給與需求，而現(xiàn)在是所有的政策都出臺，相當(dāng)于十字路口四面都是紅燈�！彼f，此時需要冷靜思考，理性分析下一步市場發(fā)展的趨勢。
聶梅生說，房地產(chǎn)新政的效應(yīng)正在逐漸顯現(xiàn)出來，但在全國各地的表現(xiàn)有很大差別，有的地方增幅趨緩，有的地方是負(fù)增長，還有的地方增長加快。因此，下一步應(yīng)該因地制宜，根據(jù)各個地方的具體情況來進(jìn)行調(diào)控，在政策上有所區(qū)別。
最新數(shù)據(jù)顯示，二季度全國35個大中城市的商品住宅價格回落了1.8%。短短的一個季度時間便取得這樣的結(jié)果，調(diào)控成效非常顯著。但從另一方面看，目前各大城市幾乎都出現(xiàn)了市場交易量下降的情況，供需雙方交易出現(xiàn)凍結(jié)效應(yīng)。例如5月份北京市新增商品房交易數(shù)量銳減48%，多個區(qū)縣交易量為零，5月份登記交易面積156萬平米，在“國八條”發(fā)布前的4月份是298萬平方米。
“新政出臺是要打擊投機(jī)投資性需求，但是自用性需求也隨之趨緩了�！甭櫭飞f。
有理由相信，市場凍結(jié)、未來前景充滿不確定性是投資額連續(xù)減少的主要原因。
持幣待購不利住房消費(fèi)
據(jù)央行最新調(diào)查表明，城鎮(zhèn)有意購房人數(shù)創(chuàng)歷史新低，為買房而儲蓄的居民人數(shù)占比明顯回落。結(jié)果顯示，未來三個月打算購買住房的居民人數(shù)占比為19.1%，較上季下降2.9個百分點(diǎn)，較上年同期下降2.2個百分點(diǎn)，降到歷史最低點(diǎn)；儲蓄動機(jī)為“買房或裝修”的居民人數(shù)占比為11%，較上季下降0.4個百分點(diǎn)，較上年同期下降0.8個百分點(diǎn)，也降到了歷史最低點(diǎn)。
對此，中國城鄉(xiāng)建設(shè)研究所所長陳淮表示，公眾產(chǎn)生觀望情緒的根源在于規(guī)避價格漲跌的風(fēng)險，“人們認(rèn)為明天的價格有可能比今天低”。他指出，今后二三十年中肯定要經(jīng)歷房價漲跌的過程，問題是老百姓應(yīng)該不應(yīng)該承擔(dān)這個風(fēng)險？“人們投資股票，獲利的代價是風(fēng)險，但是人們買房子絕大多數(shù)是自住，這個合理的目的下應(yīng)該不應(yīng)該將風(fēng)險加在老百姓的身上？”他說。
陳淮進(jìn)一步指出，價格波動的風(fēng)險只是一方面，其它還包括利率風(fēng)險和制度變化所帶來的風(fēng)險�！霸谧》恐贫茸兓^程中，供給和需求在不斷變化。計(jì)算總供給和總需求必須要考慮到至少十年的時間，每一年的變化可能非常大。購房者可以在一年內(nèi)集中買房，也可以推遲或者提前購買，由此帶來了房價以及供求關(guān)系變化的風(fēng)險�！彼f，此外利率、稅率、匯率、通貨膨脹率的變化目前都處于高風(fēng)險期。
據(jù)國家信息中心提供的數(shù)據(jù)，1至5月份房地產(chǎn)消費(fèi)貸款中，居民戶同比少增200多億元，購房信貸消費(fèi)明顯減少，而城鄉(xiāng)居民儲蓄存款同比卻多增315億元，儲蓄存款多增很大一部分是從減少住房消費(fèi)轉(zhuǎn)移過來的。
“宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)熱的抑制作用已逐漸顯現(xiàn)，炒房者的投機(jī)行為受到遏制，但是短期內(nèi)居民買房的意愿減弱，持幣待購行為增加，不利于今年住房消費(fèi)的增長�！眹倚畔⒅行母呒壗�(jīng)濟(jì)師祁京梅說。
房價要與經(jīng)濟(jì)增長相協(xié)調(diào)
國家信息中心首席經(jīng)濟(jì)師祝寶良分析認(rèn)為，在居民期待房價進(jìn)一步走低和商品房買賣交易成本不斷走高(如對二手房交易征收個人所得稅、繳納營業(yè)稅等)的雙重心理驅(qū)動下，購房群體持幣觀望者明顯增多。他預(yù)計(jì)，如果沒有新的政策出臺，觀望氣氛在年內(nèi)不會消失。
聶梅生指出，要區(qū)別居住問題和住房買賣問題，“這兩件事不要混合在一起”。嚴(yán)格來說，在全部購房款中，只有相當(dāng)于現(xiàn)期房租的影子價格的那部分支出才是消費(fèi)，其余購房款則體現(xiàn)的是儲蓄投資行為，投資收益就是未來的房屋租金和級差地租或者其資產(chǎn)增值形態(tài)。
“只要經(jīng)濟(jì)增長，房價就會搭車上升�！甭櫭飞f，投資購房就是對經(jīng)濟(jì)增長的投資，期望分享經(jīng)濟(jì)增長的利益。GDP、人均收入、房價三者相互關(guān)聯(lián)，不能說GDP增長，房價反而要降低很多才對。期望分享經(jīng)濟(jì)增長的成果，是整個房地產(chǎn)和投資房地產(chǎn)的每個居住者的期望。
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱認(rèn)為，必須認(rèn)識到房地產(chǎn)市場需要調(diào)控，而且需要盡早調(diào)控。“如果沒有調(diào)控，市場一直高漲下去，投機(jī)行為就會不斷擴(kuò)大。最終可能會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)，樓市價格大幅度下跌。他說，周邊國家以及國內(nèi)的某些地區(qū)都有過這種經(jīng)歷，而早一點(diǎn)調(diào)整就可以防止這樣的情況發(fā)生�！薄皬倪@個意義上來認(rèn)識調(diào)控，要不要調(diào)控，要不要對投機(jī)進(jìn)行抑制，我說要�！狈V表示，要從積極的角度看待調(diào)控，要從有利于房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的角度來看調(diào)控�！皩τ诰唧w政策大家可能會有不同看法，但調(diào)控是必須的。”他說，調(diào)控生效后開發(fā)商的日子可能會不太好過，可能會出現(xiàn)有價無市或房價連續(xù)下跌的情況，“投資也許會減少，因?yàn)轭A(yù)期發(fā)生了的變化�！睂τ谟^望期結(jié)束的時間，樊綱認(rèn)為，市場應(yīng)該依靠自身的力量逐漸調(diào)整、恢復(fù)，不是一味等著政府來救市�！叭绻袌鲆呀�(jīng)發(fā)生了比較大的變化，說明政策開始見效，這時恐怕才會有相應(yīng)的后續(xù)政策出臺。”他說。
理性市場需供求平衡
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長顧云昌表示，2003年之前國內(nèi)房價一直平穩(wěn)增長，但是從去年開始房價上漲速度明顯加快，宏觀調(diào)控政策就是在這樣的背景下出臺的�！爸醒氤雠_政策意在穩(wěn)定房價，即漲幅放緩�！彼f，但是現(xiàn)在大多數(shù)輿論認(rèn)為房價會下降，這是造成現(xiàn)在市場觀望的主要原因。
“如果想要市場回歸理性，歸根到底是要建立一個供求基本平衡的市場，這樣才能夠達(dá)到調(diào)控的目標(biāo)�！鳖櫾撇f，在自由競爭的市場中，許多問題都會迎刃而解。如果是一個供不應(yīng)求的市場，一些結(jié)構(gòu)性的問題很難得到解決。但他強(qiáng)調(diào)，在抑制虛假需求的同時必須注意保護(hù)真實(shí)需求，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是國家經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。
聶梅生認(rèn)為，不能將居者有其屋演繹成居者有其產(chǎn)，誤認(rèn)為要居住就只能買房，這就把幾乎所有的家庭都趕到購房市場，所以購房大軍浩浩蕩蕩。她認(rèn)為，政府應(yīng)建立嚴(yán)格的住房保障體系，使低收入家庭住房和市場分開�！敖鉀Q中低收入家庭，重點(diǎn)應(yīng)關(guān)注租金價格，其次才是房價�！彼f，如果能夠以較低的價格租到住房，實(shí)際上可以產(chǎn)生抑制房價的作用。
“現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)適用房政策是讓中低收入者買房，使中低收入者的負(fù)擔(dān)增加�！甭櫭飞f，政府一旦有利用土地利益的驅(qū)動，就有悖于解決中低收入住房的初衷。經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)一部分進(jìn)入廉租房，列入社會保障體系，一部分進(jìn)入有社會保障性質(zhì)的中低收入住房，由現(xiàn)在的磚頭補(bǔ)助的辦法轉(zhuǎn)變?yōu)槿祟^補(bǔ)助。
聶梅生指出，現(xiàn)在大城市雖然房價較高，但是租金并不很高，住房投資價值很小，但仍然熱銷。這表明我國居民總體上對于住房的儲蓄傾向和投資愿望偏高，而消費(fèi)傾向偏低。在這種情況下，地方政府因?yàn)榉績r下跌而承受的壓力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于因目前房價上漲而承受的壓力。房價如果長期低迷，就有更現(xiàn)實(shí)的社會經(jīng)濟(jì)壓力�！耙虼耍績r穩(wěn)中有升應(yīng)該說是最理想的�！甭櫭飞鷱�(qiáng)調(diào)。