發(fā)布時(shí)間：2005-8-8來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)
“現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是亂炒房地產(chǎn)，我個(gè)人感覺(jué)，出現(xiàn)的種種問(wèn)題都跟預(yù)售有關(guān)。我個(gè)人的意見(jiàn)是，應(yīng)該完全取消商品房預(yù)售。沒(méi)有完全建好就賣(mài)出去，賣(mài)了個(gè)半成品，出了問(wèn)題怎么辦？”
“我覺(jué)得這個(gè)問(wèn)題要慎重一點(diǎn)，因?yàn)閺姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)本身來(lái)說(shuō)，產(chǎn)權(quán)都不清楚就賣(mài)房子？賣(mài)了就會(huì)有一大堆問(wèn)題！”7月31日，國(guó)土資源部土地利用管理司司長(zhǎng)廖永林在中國(guó)土地學(xué)會(huì)和中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院聯(lián)合舉辦的“《物權(quán)法(草案)》土地問(wèn)題座談會(huì)”上指出。
“現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)的種種問(wèn)題，特別是亂炒房地產(chǎn)，都跟預(yù)售有關(guān)。我個(gè)人的意見(jiàn)是，應(yīng)該完全取消商品房預(yù)售。沒(méi)有完全建好就賣(mài)出去，賣(mài)了個(gè)半成品，出了問(wèn)題怎么辦？”
廖永林在隨后接受記者專(zhuān)訪時(shí)特別提到，在歐美等國(guó)家，都沒(méi)有商品房預(yù)售的情況，“我好多同學(xué)在英國(guó)，他們說(shuō)英國(guó)也不搞預(yù)售”，但這種情況，卻在中國(guó)香港及內(nèi)地普遍存在。
鑒于預(yù)售制度實(shí)施多年所導(dǎo)致的種種問(wèn)題，他甚至明確地向記者提出：“說(shuō)白了，房地產(chǎn)泡沫就跟預(yù)售有直接關(guān)系。”預(yù)售制度使命終結(jié)？
北京的王先生至今仍對(duì)自己的買(mǎi)房經(jīng)歷耿耿于懷。
2004年初，為了能在“5·1”結(jié)婚時(shí)有自己的新房，他在崇文區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套住房，并交了首付款。然而4月份，他卻沒(méi)能如約拿到鑰匙。售樓人員解釋說(shuō)，原因是他購(gòu)買(mǎi)的房子屬于預(yù)售，沒(méi)辦好銷(xiāo)售證，就不能辦理按揭，自然就不能交房。欲換不能，他和女朋友坐在售樓處心急火燎，卻又無(wú)可奈何。
在廖永林看來(lái)，商品房預(yù)售所導(dǎo)致的問(wèn)題還很多�！氨热鐏嗊\(yùn)村那邊，一個(gè)樓都沒(méi)建完，就賣(mài)房子了，結(jié)果土地使用權(quán)肯定沒(méi)有，不動(dòng)產(chǎn)和建筑物怎么分清？現(xiàn)在炒樓的最大危害，就是拿老百姓的錢(qián)、拿銀行的錢(qián)自己來(lái)玩；玩得不行，把樓一扔跑掉了，引起很多社會(huì)矛盾。”
與熱議的《物權(quán)法(草案)》相結(jié)合，廖永林向記者提出，“區(qū)分所有權(quán)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，包括綠國(guó)土資源部官員認(rèn)為：房地產(chǎn)泡沫都是預(yù)售惹的禍。
地、車(chē)庫(kù)，哪些是你的，都分不出來(lái)，這些都是問(wèn)題。應(yīng)該是，分完了以后，哪些是公用的，哪些是私用的，才能銷(xiāo)售。所以，(搞預(yù)售)財(cái)產(chǎn)權(quán)都是不對(duì)應(yīng)的�！�
廖永林最為擔(dān)心的問(wèn)題，就是開(kāi)發(fā)商有可能會(huì)攜款潛逃�！八麄兡美习傩盏腻X(qián)來(lái)蓋房子，哪天他攜款潛逃呢？”他援引歐美國(guó)家的做法指出，“建不好房子就不準(zhǔn)銷(xiāo)售的，這本來(lái)就不是成品你賣(mài)什么？”
實(shí)際上，商品房預(yù)售制度遭人詬病并非首次。2003年，廣州市人大代表朱永平就在向廣州市人大提交的有關(guān)建議中提出，商品房預(yù)售制度存在五大弊端，建議取消商品房預(yù)售制度。但是廣州市國(guó)土房管局并未采納該建議。
只不過(guò)，廖永林此番表態(tài)，是較高級(jí)別的中央部委官員對(duì)預(yù)售制度進(jìn)行的公開(kāi)質(zhì)疑。
有分析認(rèn)為，自1994年《城市房地產(chǎn)管理法》公布后正式確立商品房預(yù)售制度，11年來(lái)，盡管該制度在解決先期資金投入問(wèn)題、降低房地產(chǎn)業(yè)門(mén)檻及增加商品房供應(yīng)等方面確有效果，但是，其罪狀也不容忽視，比如：開(kāi)發(fā)商可將已抵押的商品房預(yù)售或?qū)⒁杨A(yù)售的商品房抵押，或進(jìn)行房屋重復(fù)預(yù)售；開(kāi)發(fā)商不能如期完工，或未能如期交付有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收，可能會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者未能如期取得產(chǎn)權(quán)證；預(yù)售商品房后，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)席卷預(yù)售款逃匿導(dǎo)致“爛尾樓”；業(yè)主收樓時(shí)才發(fā)現(xiàn)商品房面積縮水、裝修不合格等。
近段時(shí)間，相關(guān)部門(mén)對(duì)預(yù)售制度所暴露的種種問(wèn)題也越來(lái)越重視。7月11日，北京市建委開(kāi)始對(duì)預(yù)售商品房項(xiàng)目進(jìn)行為期2個(gè)多月的大檢查，重點(diǎn)內(nèi)容即檢查預(yù)售項(xiàng)目是否存在違規(guī)銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)的行為，包括以誠(chéng)意金、發(fā)放購(gòu)房卡、排隊(duì)放號(hào)、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等形式收取購(gòu)房者定金(訂金)或預(yù)付款的行為。
但這與廖永林的要求仍有距離。建設(shè)工期要明確
“花那么多錢(qián)買(mǎi)套房子，交房時(shí)使用權(quán)只剩下65年，縮水的5年怎么辦？”談到自己今年剛買(mǎi)的房子，北京的林先生對(duì)這一點(diǎn)很不滿(mǎn)意。
不滿(mǎn)意的并非林先生自己，或許很多人都有此一問(wèn)。在當(dāng)天的“《物權(quán)法(草案)》土地問(wèn)題座談會(huì)”上，亦有不少專(zhuān)家提出了這一問(wèn)題。
對(duì)此，廖永林明確提出：“最好能增加一個(gè)建設(shè)時(shí)間，我們以前土地的出讓都是規(guī)定了開(kāi)工時(shí)間，但沒(méi)有竣工時(shí)間。政府認(rèn)為它兩年就能建完，實(shí)際上有些搞了5年、6年，形成了事實(shí)上的囤積土地、閑置土地。”
廖永林向告訴記者，對(duì)于竣工時(shí)間應(yīng)該明確的問(wèn)題，“我們現(xiàn)在已經(jīng)要求這樣做了。”他認(rèn)為，商品房特別是經(jīng)濟(jì)適用房，政府本來(lái)是按計(jì)劃來(lái)的，本該兩年就要有房子，開(kāi)發(fā)商卻覺(jué)得行情不好，可能延遲到4年�！氨緛�(lái)房地產(chǎn)是個(gè)很特殊的東西，既有競(jìng)爭(zhēng)還要有個(gè)滿(mǎn)足老百姓住房需求的功能�！�
他的設(shè)想是，“本來(lái)，我們的土地出讓一般是70年，你建設(shè)了10年，那我以后可能告訴你，‘70年沒(méi)關(guān)系，你的建設(shè)時(shí)間就5年’，建不好的話，就要收一些浪費(fèi)或閑置的費(fèi)用�！�
但是，對(duì)于記者提出的開(kāi)發(fā)商延遲商品房開(kāi)發(fā)導(dǎo)致使用年限縮水，消費(fèi)者能否得到賠償?shù)膯?wèn)題，廖永林也顯得比較無(wú)奈：“誰(shuí)會(huì)補(bǔ)償？這個(gè)你怪不了他；買(mǎi)房子的時(shí)候，他可能會(huì)告訴你，我蓋完房子減了5年，你要不要？這是沒(méi)招的事�！�
作為土地利用管理司的司長(zhǎng)，廖永林還比較看重土地利用的有效性。
“我們現(xiàn)在的資源緊缺程度，(決定了我們)應(yīng)該提高利用程度。我們最近在韓國(guó)考察時(shí)，韓國(guó)的準(zhǔn)住宅區(qū)，容積率是2,一般的標(biāo)準(zhǔn)住宅區(qū)容積率是4或者3,這是它法律規(guī)定的。而我們現(xiàn)在很多地方，房子蓋得大大的，容積率低低的，我們能不能達(dá)到要求？我認(rèn)為，首先我們應(yīng)該解決基本生存問(wèn)題，其次才是改善生存問(wèn)題；但是現(xiàn)在，在很多地方資源緊缺的情況下，我們的很多規(guī)劃還是一味地?cái)U(kuò)大�！痹掍h一轉(zhuǎn)，他又表示：“最近一個(gè)好的現(xiàn)象就是，不管我們部門(mén)、建設(shè)部還是國(guó)務(wù)院，都要求提高土地利用程度，增加有效利用。