發(fā)布時(shí)間：2005-8-5來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
這首打油詩是黃先生對上海樓市的戲謔之作。已在上海工作四年的他談起當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)，至今還心有余悸�！�3年前，我的月工資也就夠買塊磚頭，慶幸的是，現(xiàn)在能買兩塊了。”
黃先生語似夸張，但卻直指房價(jià)虛高的事實(shí)；而“買磚”數(shù)量的變化卻和房產(chǎn)政策調(diào)控不無關(guān)系。
以2003年央行121號文為開端的新一輪宏觀調(diào)控首指房產(chǎn)信貸，在隨后的3個(gè)年頭里，近10個(gè)部委緊鑼密鼓出臺的一系列政策，也將矛頭指向房產(chǎn)業(yè)和關(guān)聯(lián)行業(yè)。
央行在本輪宏觀調(diào)控中漸居主導(dǎo)地位，并通過貨幣政策引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)供需，這一變化顯得意味深長。
隨著區(qū)域地產(chǎn)信貸格局的變化，房產(chǎn)信托的崛起，外資的躍躍欲試，也使房產(chǎn)金融體系逐步生出新的格局。一方面，一些市場專家開始談?wù)?006年中國經(jīng)濟(jì)放緩的話題；另一方面，以孫飛為代表的經(jīng)濟(jì)學(xué)家開始呼吁“銀行＋信托”的未來房產(chǎn)金融模式。
人民幣升值與1000億熱錢之困
其實(shí)，本輪宏觀調(diào)控的精彩之處，也正如一部扣人心弦的大劇，而劇情的最高潮是在2005年7月21日。
就在這一天，央行突然發(fā)布了備受矚目的人民幣升值信息：人民幣對美元即日升值2%，2005年7月21日19時(shí)起，美元對人民幣交易價(jià)格調(diào)整為1美元兌8.11元人民幣。
在房地產(chǎn)泡沫經(jīng)過連續(xù)三年的擠壓，并稍見成果之后，央行的突然出手，其實(shí)已是一種必然。
巧合的是，作為重要調(diào)控對象的房地產(chǎn)內(nèi)部，和人民升值幅度一樣，同樣存在一個(gè)2%的現(xiàn)象。不過，這里的2%指的是海外熱錢的利潤空間。它見諸建設(shè)部一高級官員在接受媒體采訪時(shí)所透露的信息。
該高級官員稱，2005年1～2月，上海市境外居民購房規(guī)模超過40億元人民幣，比2004年同期增加1倍半；按照資本逐利的本性，從邏輯上推斷，海外資本已經(jīng)掌握了2%的潛在利潤。不僅如此，2004年房地產(chǎn)開發(fā)利用外資超過全國利用外資總額的1／3，同比增幅高達(dá)34.2%。
40億元外資，其實(shí)只是熱錢炒作內(nèi)地房地產(chǎn)的一部分。據(jù)坊間傳言，整個(gè)熱錢的數(shù)量約在1000億人民幣左右。
一個(gè)明顯的邏輯是，在房價(jià)下降和人民幣升值后，2%的熱錢投資潛在利潤已經(jīng)基本消解。這也意味著，當(dāng)前情況下，熱錢立刻抽逃是無利可賺甚至虧損的，這就為宏觀調(diào)控者贏得了一個(gè)時(shí)間，待有外資持續(xù)進(jìn)來作為補(bǔ)充后，對外匯儲(chǔ)備的影響將降到最低。
北京經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛稱，人民幣升值影響比較大的是國際化程度較高的地區(qū)，如北京、上海等地，尤其是那些針對外資的“外銷房”，因?yàn)槿嗣駧派抵苯犹岣吡送赓Y的購買成本。
央行主導(dǎo)：三年一套“組合拳”
三年宏觀調(diào)控自然也是風(fēng)云萬千，但仔細(xì)梳理，不外乎兩點(diǎn)，一是整頓房地產(chǎn)市場，二是通過整頓為人民幣升值做好準(zhǔn)備。而操刀的主角則是央行。
“121號文”企圖在資金供給這一核心層面直接收緊房地產(chǎn)，但其收效甚微。
來自國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2003年1至7月(“121號文”出臺信號發(fā)出和正式出臺前后)，全國有11個(gè)省份房地產(chǎn)投資增速超過50%，35個(gè)大中城市有10個(gè)房地產(chǎn)投資增速超過70%，有些城市連續(xù)兩年房價(jià)每年上漲20%，有的甚至上漲30%。
轉(zhuǎn)至2003年8月，國務(wù)院發(fā)布“18號文”(《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》國發(fā)200318號)開始首次肯定房地產(chǎn)“已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。
2004年3月31日國土資源部與監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的“71號文”(《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出證情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》)則轉(zhuǎn)向從土地供給層面。“71號文”要求各地協(xié)議出讓土地中的歷史遺留問題必須在當(dāng)年8月31日之前處理完畢(是稱“8·３1”大限)，否則國土部門有權(quán)收回土地，納入國家土地儲(chǔ)備體系。
在房地產(chǎn)虛高之勢局部下跌之后，央行于2004年10月28日重新出牌，形成了一套“組合拳”。
央行是日規(guī)定，從次日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間(各上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn))。
這是九年來的第一次加息，它不僅從根源上調(diào)整房地產(chǎn)過熱，更為重要的，通過激活利率市場化改革，政府的宏觀調(diào)控開始由行政方式向市場化方式轉(zhuǎn)變。至此，央行成為國家宏觀調(diào)控的主角。
但央行并未就此收兵，而是緊密跟進(jìn)，又出兩拳。這兩拳是從購買者角度入手的。
首先是2005年3月16日的調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和下調(diào)金融機(jī)構(gòu)超額準(zhǔn)備金利率。該項(xiàng)政策規(guī)定，住房貸款利率5年期以上個(gè)人住房貸款提高到5.51%，其他年限也相應(yīng)提高；首付比例強(qiáng)制由20%上升到30%等。
一個(gè)月后的4月30日，央行又會(huì)同國土資源部、銀監(jiān)會(huì)、建設(shè)部等6部委聯(lián)合出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》(下稱“七部委意見”)。意見規(guī)定，自2005年6月1日起，實(shí)施對個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易全額征收營業(yè)稅，這一天被業(yè)內(nèi)人士稱為“6·１大限”。
“對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，一是房地產(chǎn)本身的泡沫問題，二是為人民幣升值作準(zhǔn)備，而這兩層因素之間關(guān)聯(lián)度很大，國外熱錢進(jìn)入房市就是證明�！北本┿y行界一資深人士稱，其一個(gè)結(jié)果是，國內(nèi)房價(jià)有了回落，為人民幣升值提供了操作空間；而另一個(gè)問題是，房地產(chǎn)商資金鏈緊張，這也使得信托等房地產(chǎn)金融產(chǎn)品突然活躍起來。
房產(chǎn)金融體系2006年大發(fā)展
央行試圖通過“121號文”，直接在房地產(chǎn)的主要資金來源上施以重手，以求一招見效。事實(shí)證明是部分失敗了。
因?yàn)槌康禺a(chǎn)外，其他融資模式只有商業(yè)銀行融資總額的1／1000左右。但在實(shí)施層面，各商業(yè)銀行卻并不愿意盡情配合。
“起初，各類房地產(chǎn)商也是各有各的路子，自然，關(guān)系熟是重要的一條�！北本┓康禺a(chǎn)商李小姐稱，即使對中小房地產(chǎn)商而言，也是挺了過來的多，倒下的少�！岸S后的幾次調(diào)整則是一環(huán)緊扣一環(huán)，讓中小房地產(chǎn)商防不勝防，倒下了一批，而商業(yè)銀行逐步向優(yōu)質(zhì)客戶傾斜，則讓大房地產(chǎn)商進(jìn)一步做大�！�
“最大的變化是房產(chǎn)信托的迅速崛起�！睂O飛稱，自2003年以來，房產(chǎn)信托占信托公司產(chǎn)品的比重逐步上升，其救助對象多以中小房地產(chǎn)商為主，兩者關(guān)系也從戀愛期過渡到蜜月期。
“不過，目前的房產(chǎn)金融形勢下，銀行仍是中國房產(chǎn)金融的主流載體，而信托則可視為房產(chǎn)金融創(chuàng)新的主流范式�！睂O飛稱，雖然，現(xiàn)在的信托規(guī)模較小，但它的成長在本輪調(diào)控之后，將成為必然，尤其是在2006年WTO全面開放后及開放前的當(dāng)年預(yù)熱期內(nèi)，將獲得長足的發(fā)展�！靶磐校y行”將成為中國房產(chǎn)金融的主要模式，而外資金融機(jī)構(gòu)以及境外基金則是中國房產(chǎn)金融的新生力量。
“預(yù)計(jì)未來20年內(nèi)，中國將出現(xiàn)管理數(shù)百億甚至上千億資產(chǎn)的超大型信托公司�！睂O稱，從2003年到現(xiàn)在，是房產(chǎn)信托的起步階段；2006年及隨后幾年是發(fā)展階段；10年后，是健全體系階段�！翱傊�，房產(chǎn)金融體系的大變局時(shí)代已經(jīng)到來�！�
顯然，香港對此表現(xiàn)出持續(xù)的熱情。早在上半年，香港證監(jiān)會(huì)就公布了房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)海外投資《應(yīng)用指引》草擬本咨詢文件(建議允許香港房地產(chǎn)投資信托基金投資包括內(nèi)地在內(nèi)的全球各地物業(yè))。而在國內(nèi)，目前還沒有嚴(yán)格意義的地產(chǎn)基金。不過，包括香港在內(nèi)的境外地產(chǎn)基金謀局內(nèi)地市場，銀監(jiān)會(huì)則表現(xiàn)為積極態(tài)度，其中之一即是正加緊制定和修改《房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理辦法》。
“信托的急功利性太強(qiáng)，加之整體規(guī)模不大，目前難以擔(dān)當(dāng)大任�！鄙钲诜慨a(chǎn)界知名人士半求稱，或可從根源上探討問題，內(nèi)地房地產(chǎn)最初學(xué)的是香港的路子，搞的是單一房產(chǎn)項(xiàng)目，但香港是單一城市經(jīng)濟(jì)體，內(nèi)地是大陸型經(jīng)濟(jì)體，兩者基礎(chǔ)不一樣。
“實(shí)際上，中國應(yīng)該學(xué)美國模式，即允許大型房產(chǎn)企業(yè)實(shí)行混業(yè)經(jīng)營，準(zhǔn)其試辦房產(chǎn)金融，這包括設(shè)立專業(yè)機(jī)構(gòu)，自辦抵押和房貸等。當(dāng)然，保險(xiǎn)資金入房市也應(yīng)考慮�！�
盡管觀點(diǎn)碰撞還在繼續(xù)，調(diào)控效應(yīng)還將顯現(xiàn)，但是，經(jīng)過本輪調(diào)控后的房地產(chǎn)業(yè)，注定要步入一個(gè)新的里程；而央行在調(diào)控中的嶄新角色，也將促使房產(chǎn)金融實(shí)現(xiàn)新的發(fā)展。WTO全面開放的2006年，或是中國房產(chǎn)金融必須跨越的一道坎。