發(fā)布時(shí)間：2005-8-1來源：中國房地產(chǎn)報(bào)
開發(fā)商大幅降價(jià)促銷似乎已在情理之中。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬預(yù)測，上海房地產(chǎn)市場將進(jìn)入短暫的急跌期。
博弈懸念
目前的懸念在于，購房者和開發(fā)商在博弈過程中到底誰會(huì)“屏得牢”？這是個(gè)涉及時(shí)間與利益均衡的問題。
普陀萬里地區(qū)的在售樓盤，如大華愉景華庭、頤和華城、萬里雅筑等售價(jià)普遍下調(diào)了2000元/平方米以上；而寶山大華板塊內(nèi)的楓庭麗苑、濱江雅苑等樓盤，也都將售價(jià)下調(diào)了近3000元/平方米。其中萬里雅筑，更是以幾乎“探底”的8500元/平方米開盤，一周內(nèi)竟銷售了117套，在今夏新盤銷售榜中居首。
萬里雅筑瘋狂降價(jià)后的熱銷場面說明，這些出現(xiàn)較大幅度調(diào)價(jià)、特別是突破“心理價(jià)位底線”的樓盤，明顯能得到購房者的回應(yīng)。
事實(shí)證明，購房者的購買力還是相當(dāng)可觀的，前提是價(jià)位要符合心理預(yù)期�！捌鋵�(shí)購房潛在力一直伺機(jī)而動(dòng)。從暢銷的個(gè)案情況來看，只要價(jià)格一低，交易量立即就釋放出來了�！狈椒椒慨a(chǎn)工作室主任胡宗亙說，銷售要想真正沖破僵局，房價(jià)還必須有較大幅度的調(diào)整。
官方也公開表示，上海的房價(jià)進(jìn)入了下行通道——在7月20日上海市政府新聞發(fā)布會(huì)上，上海市統(tǒng)計(jì)局局長潘建新表示，“上海房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲勢(shì)頭已得到遏制，上半年商品住宅銷售價(jià)格漲幅趨緩，近期價(jià)格小幅下降�！�
“消費(fèi)者的觀望時(shí)間是有限的，買漲不買跌的情況僅僅只能維持在某一時(shí)間階段，伺機(jī)入市才是未來消費(fèi)趨勢(shì)，因此，當(dāng)房價(jià)下降到一定程度時(shí)，觀望的消費(fèi)需求受到激發(fā)，會(huì)促使交易量回升。”戴德梁行最新發(fā)布的 “夏季住宅市場報(bào)告”也這樣分析。
而在美聯(lián)物業(yè)上海公司副總經(jīng)理馮泓�？磥�，宏觀調(diào)控看似調(diào)控需求，其對(duì)于開發(fā)商的影響已經(jīng)大過購房者。買房的人等得起，賣房的人等不起。
“迫使開發(fā)商向市場投降的主要原因是資金壓力。開發(fā)商的資金來源大部分不是自有資金，如果預(yù)付款不能在規(guī)定時(shí)期收回，銀行貸款的利息負(fù)擔(dān)將很難承受。”馮泓睿對(duì)本報(bào)記者說。
跟風(fēng)不僅是消費(fèi)者的專利，開發(fā)商也是如此，當(dāng)市場所有的開發(fā)商都要采取這種行為來爭奪有限的消費(fèi)者時(shí)，必將把價(jià)格降到更低。在當(dāng)前銷售整體遭遇冰河期之時(shí)，降價(jià)實(shí)際上已成了開發(fā)商能夠盡量快速收回資金的惟一手段。
但不同實(shí)力的開發(fā)商對(duì)市場的態(tài)度也會(huì)出現(xiàn)分化。綠地集團(tuán)總裁張玉良和金地格林世界總經(jīng)理范成東則表示暫無降價(jià)策略。
即將進(jìn)入“急跌第三期”
9、10月份已成為綠地集團(tuán)等發(fā)展商公認(rèn)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，不少發(fā)展商都表示：“今年能不能把握住最后的機(jī)會(huì)，就看第三季度了�！�
據(jù)福納咨詢對(duì)于近期上海購房者的購房時(shí)間計(jì)劃的調(diào)研，未來6個(gè)月36%的受訪者計(jì)劃購房，入市時(shí)機(jī)大致就在秋季的9、10月份。
在7月20日舉行的“長三角地區(qū)樓市走向研討會(huì)”上，五合國際總經(jīng)理劉力分析說，由于今年9、10月份，上海的商品房還將會(huì)有一波供應(yīng)高潮，加上上半年沒有被市場消化的大量積壓商品房，屆時(shí)市場上的供應(yīng)量將大于需求。中小開發(fā)商現(xiàn)有降價(jià)幅度達(dá)不到套現(xiàn)目的，他們會(huì)進(jìn)一步采取更大幅度地降價(jià)行動(dòng)，而這也將對(duì)大開發(fā)商形成沖擊。
“經(jīng)過第一期的無量微跌后，上海房價(jià)調(diào)整即將進(jìn)入急跌的第二期�！比鹗啃刨J第一波士頓董事總經(jīng)理兼亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬認(rèn)為，這個(gè)階段的主要特征就是參與者之間的相互踐踏，從而導(dǎo)致房市出現(xiàn)短暫而強(qiáng)烈的下跌。
他所指的第一階段，是上海房地產(chǎn)市場可比的價(jià)格調(diào)整其實(shí)幅度很小，而成交量一落千丈。此時(shí)，賣房者并無現(xiàn)金流問題，購房者寧愿持幣觀望。
但時(shí)間卻不站在發(fā)展商一邊。陶冬擔(dān)憂的是，積累下來的新房供應(yīng)量越大，發(fā)展商的資金壓力也就越大。從少數(shù)幾家實(shí)力較弱的發(fā)展商先減價(jià)，最后發(fā)展到集體恐慌。按照房地產(chǎn)市場的調(diào)整慣例，這是房價(jià)進(jìn)入急跌期的主要原動(dòng)力。
而只有度過痛苦的急跌期后，市場的真實(shí)居住需求才會(huì)逐漸浮現(xiàn)出來�！吧虾傂孕枨笥卸啻螅饲耙恢睕]有得到衡量，這次樓盤銷售困局，或許是個(gè)好機(jī)會(huì)。”張玉良如是評(píng)價(jià)。
降價(jià)底線
令開發(fā)商們真正苦惱的是，降價(jià)底線難以預(yù)測�！袄习傩詹恢谰烤狗績r(jià)要降到什么程度才可以接受�！鄙虾Ｉ缈圃悍康禺a(chǎn)研究中心主任姚宏來說。他預(yù)測，上海房價(jià)整體下降20%~25%是有可能的。
而復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示，如果上海房價(jià)總體下調(diào)30%的話，成交量方會(huì)上升到供求基本平衡的狀態(tài)。
“現(xiàn)在上海的房價(jià)應(yīng)該適度回歸，但既無必要也無可能大落�！鄙虾Ｉ缈圃悍康禺a(chǎn)研究中心理事長張泓銘則堅(jiān)持自己的觀點(diǎn)。他的依據(jù)是，近5年(主要是2003年~2004年)上海房價(jià)上升過快，但是還在可控狀態(tài)，并未越過臨界點(diǎn)。
“本輪房地產(chǎn)調(diào)控中，即便希望上海的房價(jià)理性回歸，滿打滿算也只應(yīng)該在29%的基礎(chǔ)上討論問題，根本沒有所謂跌幅高達(dá)50%的驚人預(yù)期�！睆堛懛治�，其實(shí)“買漲不買跌”的心態(tài)和行為，主要是對(duì)于短期套利者即追求貨幣的虛擬需求者才適用，對(duì)真實(shí)需求者至多是適度推遲購買決策，決不會(huì)就此長久罷購。
而對(duì)于降價(jià)的空間，不同的樓盤差別甚至很大。在招投標(biāo)之前獲得土地的開發(fā)商，其土地成本相對(duì)較低，有足夠的降價(jià)空間來應(yīng)對(duì)市場的沖擊。因此，繼續(xù)降價(jià)也不無可能。
“一些無品質(zhì)可言且房價(jià)依然高企的大盤，由于前期房價(jià)的追漲，導(dǎo)致樓盤的價(jià)格完全脫離自身品質(zhì)的價(jià)值，因此在下一階段，這類樓盤的房價(jià)下調(diào)的深度可達(dá)20%~30%左右，從而促使樓盤性價(jià)比處于合理的區(qū)間�！毙聺h業(yè)不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事趙云飛這樣判斷。