發(fā)布時間：2005-7-28來源：中國經濟時報
業(yè)內人士稱，對于購房者來說，參與觀望則并不需要付出任何代價和成本，而這種買賣雙方的較量，最終肯定會是以開發(fā)商的率先崩潰而宣告落幕。所以房價“肯定會跌且必須跌”。
買賣雙方能僵持多久？
兩年前退出房地產行業(yè)的香港人鄧智仁6月間高調宣布復出后，重整旗鼓進了北京。20日在他正裝修的辦公樓里，鄧智仁對記者說，從目前情況來看，相信這種觀望勢頭較為強勁。
鄧智仁表示，觀望刺傷了開發(fā)商，對買房人亦為不利，一方面買房人寄希望在政策高壓下房價出現下挫，但開發(fā)商死活不肯放手，僵局相持不下，其暴利心態(tài)受到重挫，而買房人的愿望也久久不能實現。他認為，開發(fā)商目前的死扛做法是一種愚蠢舉動，“普遍觀望對開發(fā)商來說無疑是最不利的，他的資金鏈、他需要支付的利息和經營成本，都會相應提高�！�
而對于購房者來說，參與觀望則并不需要付出任何代價和成本，鄧智仁就此判斷，這種買賣雙方的較量，最終肯定會是以開發(fā)商的率先崩潰而宣告落幕。
盡管崩潰的跡象目前暫未顯露，但是焦慮的狀態(tài)事實上早已出現。曾一再表示不想將壓力轉嫁給售樓員的潘石屹，其新開項目6月間曾一度陷入低迷銷售狀態(tài)，在進行了為期數月拜會客戶活動、結束連續(xù)的南下北上西進之后，潘石屹于7月15日公開宣稱，9月份房地產市場將走出觀望期。這是繼今典集團張寶全此前發(fā)出購房者的錢包不可能捂太久的呼聲之后，開發(fā)商又一次向市場放出的明確信號。
此后，潘石屹說出了他的判斷依據，他說，7月份以來全國許多項目的銷售比5、6月份要好一些。如沒有新的政策出臺，會一步步地好起來。
北京師范大學教授董藩也贊同這一觀點，盡管他明確向記者表示何時走出觀望期只是個人推測，但他估計時間不會太遠。他認為，一般政策造成的觀望期都是短期的，觀望之后必然要作出選擇，對真實需求來說不能承受太長等待時間，而且在市場穩(wěn)定或仍然趨升的背景下，等待獲得的收益會為零或負值。
但素有“地產教父”稱謂的鄧智仁則表示了反對意見，他稱，開發(fā)商向市場發(fā)出錢包會捂不住、觀望期將很快結束的信號，純屬無聊，“這是在安慰自己，因為他有些繃不住了�！编嚲嬲f，越是僵持下不，對開發(fā)商來說越是危險，某些開發(fā)商甚至可能會瀕臨破產境地。
九家不跌，第十家會跌
“我不相信寒冬這么快就會過去�！编囍侨室恢鄙钚�，調控及其后帶來的觀望是在革開發(fā)商們的命。
北京師范大學教授董藩也表示，每個較強的干預政策出臺后都會形成一個振蕩期，如果市場主體對未來的預期不明確時，就會表現為觀望。“很多人先看是會跌還是會漲，都在等后續(xù)政策，等價格下跌。
這無形中助長了政策勢頭的波及面。鄧智仁說，北京也會是一樣，這種骨牌效應才開始，只是不斷拉長的觀望期延緩了慢冷的速度和勢頭，因此，這種買賣雙方的僵持在鄧看來毫無意義，“是開發(fā)商沒有眼光，應該跌的不跌，所以買家不進入”。
“房地產價格下降的市場預期已出現，多方博弈的格局已形成�！鄙虾Ｉ鐣茖W院經濟研究所所長助理權衡這樣描述目前的市場。
就在潘石屹發(fā)出9月市場將走出低迷的觀點之后，國內一知名地產網站上有人發(fā)起投票，試圖以此來證明該觀點是否準確，此項名為“現有政策下，如你想買房，會一直觀望嗎？”的投票中，有90%的票給了“會觀望，且會持續(xù)觀望半年到一年”的選項。
鄧智仁表示，在這種久拖不決的對峙過程中，必然會有開發(fā)商主動下調價位，因為開發(fā)商在這場較量中不斷消耗著成本，一味堅持將會被拖跨。
鄧智仁認為，盡管國家此后有可能對住宅市場不會出臺新的政策，但現有政策已經夠嚴厲，若一直強硬地執(zhí)行下去，給市場的壓力是顯而易見的；同時，國家有可能會出臺對商業(yè)地產的調控或規(guī)制政策，因為商業(yè)地產隱含的風險更大，一直不能被準確評估出來，這勢必再次打壓那些從商品房市場轉移到商業(yè)地產里的資本，從而進一步影響到住宅市場。
“我要說明一個真實情況，以20年的經驗，我告訴大家，要跌！”聲稱在中國境內有多處房產的鄧智仁堅持“肯定會跌且必須跌”的觀點，他認為，現在的關鍵是誰帶頭跌的問題，硬頂著，最終會跌得一塌糊涂，“誰帶頭跌誰就先賺一點，別人搶了先機你再跌，你虧不起�！�
鄧智仁在看跌的同時，否認了開發(fā)商私下聯盟扛價的效用，認為這只是重蹈家電、IT業(yè)從前的覆轍，陡勞無益，“這是市場經濟，市場經濟屬于有眼光的人，現金為王，九家不跌，總有第十家會跌，否則這就是個弱智時代。”
至于跌幾成鄧說他無法預測，他也預測不了，但他認為，一旦出現跌勢，觀望期將會縮短。