發(fā)布時間：2005-7-28來源：人民網(wǎng)
那么，老百姓普遍關注的是哪些問題？對一些存在分歧的條款，他們又持什么樣的觀點呢？全國人大常委會法工委民法室對１０日以來收到的６５００多條意見進行了分析，并向記者介紹了有關情況。
明確“公共利益”含義 防止征收征用被濫用
國家征收、征用直接涉及到公民權益，為社會高度關注。許多群眾在意見中認為，草案依據(jù)憲法對國家的征收、征用進行細化規(guī)定很有必要，目前草案關于征收、征用的規(guī)定與現(xiàn)行法律、行政法規(guī)相比，已有很大進步，對保護公民的財產具有積極作用。
草案規(guī)定：“為了公共利益的需要，縣級以上人民政府依照法律規(guī)定的權限和程序，可以征收、征用單位、個人的不動產或者動產，但應當按照國家規(guī)定給予補償；沒有國家規(guī)定的，應當給予合理補償。”有人認為，草案沒有明確界定“公共利益”，缺乏判斷的標準，在實踐中容易被濫用。應當對“公共利益”進行必要的定義，例如，修建市政設施屬于“公共利益”范圍，房地產開發(fā)商以盈利為目的開發(fā)寫字樓不屬于“公共利益”的范圍。
還有人認為，草案中的“合理補償”沒有確切的標準，在征收、征用的實踐中，往往損害權利人的合法權益。建議規(guī)定國家的征收、征用必須根據(jù)獨立的中介機構作出的評估進行補償，征收、征用方與被征收、征用方應當簽訂補償合同。也有人建議，應明確規(guī)定應當按市場價給予補償。
草案規(guī)定，“拆遷、征收私人的不動產，應當按照國家規(guī)定給予補償；沒有國家規(guī)定的，應當給予合理補償，并保證被拆遷人、被征收人得到妥善安置。”有人建議，應明確“妥善安置”的含義，增加相應規(guī)定，以保證被征收、征用人得到安置的條件不低于安置前，同時明確政府在拆遷中應當承擔的法律責任。
住宅用地使用權：七十年期限是否過短 續(xù)期可否免交土地出讓金
草案對建設用地使用權屆滿可否續(xù)期的問題作出的規(guī)定。許多群眾對此表示贊成，認為這些規(guī)定明確了建設用地使用權期間屆滿后的申請權限和程序，保障了公民私有財產權，也有利于維護社會穩(wěn)定。
關于住宅用地使用權出讓期限，不少群眾認為最長出讓期限為七十年的規(guī)定過短，不利于保護私人財產及提高房屋建筑水準。有人主張延長為一百年；有人主張為一百五十年。還有人主張取消出讓年限的規(guī)定，成為永久性權利。
目前草案沒有明確建設用地使用權申請續(xù)期的主體，是以業(yè)主個人申請，還是業(yè)主會議或者業(yè)主委員會申請續(xù)期。有人建議草案應就此作出規(guī)定。還有人主張應規(guī)定續(xù)期的年限，住宅的續(xù)期時間為五十年。
關于續(xù)期的費用，有三種觀點。第一種意見認為，如果沒有約定或者約定不明確，續(xù)期時出讓金的數(shù)額應當按照市場價格支付；第二種意見認為，應當按照申請續(xù)期當年縣級政府確定的土地基準價減去初次獲得土地使用權時繳納的土地出讓金；第三種意見認為，續(xù)期應該免交出讓金，或者只支付換證工本費。
城市居民到農村買房：完全禁止還是留一個口子？
根據(jù)物權法草案目前的規(guī)定，農村宅基地使用權不得向本集體以外的個人或組織轉讓。有關這一規(guī)定的看法依然分歧嚴重。
有人認為，草案現(xiàn)在的規(guī)定非常好，理由是：第一，宅基地的所有權屬于集體，個人無權把宅基地使用權轉出集體之外；第二，城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地一般不是為了滿足基本的居住要求，將導致農村土地的浪費；第三，住房和宅基地是農民安身立命的最后保障，如果允許轉讓，一旦農民進城打工無法在城市立足，就會造成農民流離失所，帶來社會問題。
但也有人主張，應當允許城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地。理由主要有：第一，轉讓物權是公民的重要民事權利，農民對于住房這一重要財產應有自由轉讓的權利；第二，農民只有在特別需要的時候才會出賣住房，如治病救命、子女上學、投資經營等，法律不應當進行限制；第三，城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地已不是個別現(xiàn)象，簡單的禁止性規(guī)定不能杜絕這種現(xiàn)象；第四，有些城市居民基于養(yǎng)老、就業(yè)等考慮自愿到農村居住，允許城鎮(zhèn)居民到農村購置宅基地，有利于加強城鄉(xiāng)經濟交流，符合市場經濟的一般規(guī)律。
此外，還有人表示，對城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地可以作限制性規(guī)定，但不要禁止。對于已經轉為城鎮(zhèn)居民的宅基地使用權人，應允許其將宅基地轉讓給城鎮(zhèn)居民。
確保業(yè)主有權使用車庫 “物業(yè)管理機構”應改名“物業(yè)服務機構”
許多群眾在意見中表示，草案關于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權的規(guī)定非常先進，解決了實踐中不少有爭議的問題，有利于保護業(yè)主合法權益。
會所、車庫的歸屬為許多人關注。有人認為，草案關于“會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定”的規(guī)定不全面，易引起糾紛。在房地產買賣合同糾紛的司法實踐中，該條款經常被房地產商引用，證明自己取得會所、車庫的所有權。建議對約定的性質、形式和合法性作出明確規(guī)定，例如，建筑物附屬設施歸屬的約定不得由地產商在擬定合同時未經告知擅自加入標準合同，應當征求業(yè)主的意見，雙方通過協(xié)商來確定條款是否應被加入。
另外有人認為，目前家庭購買汽車已屬平常。買了車就要有停放的地方，在多數(shù)情況下，車庫已是業(yè)主必需的配套設施，應當由業(yè)主使用。因此，建議草案要確保業(yè)主使用車庫等配套設施的權利；政府應該在建筑規(guī)劃時要求開發(fā)商必須建設多少停車位等。
小區(qū)物業(yè)管理也是大家關注的問題。有人認為，物業(yè)公司為商業(yè)服務公司，用“管理”二字易產生誤解，不少物業(yè)公司以“管理”者自居，侵犯業(yè)主權益，建議將“物業(yè)管理機構”改為“物業(yè)服務機構”。
有人認為交還遺失物應獲報酬 多數(shù)人表示法律更應提倡拾金不昧
“拾得遺失物，應當返還權利人�！辈莅戈P于拾得遺失物的規(guī)定從開始就是社會關注的焦點話題。有人認為，草案目前的規(guī)定既考慮到現(xiàn)實國情，又弘揚了拾金不昧的傳統(tǒng)，很好地兼顧了法律和道德。
但也有人認為，草案應當明確規(guī)定“拾得人的報酬請求權”。按照草案規(guī)定，拾得者幾乎沒有權利，只有義務：首先要妥善保管，如果保管不善造成遺失物損壞或者滅失，將負賠償責任；然后要聯(lián)系失主，歸還原主。與此相對照的是，因為自己的過錯導致物品丟失的失主，卻不用承擔任何實質性的責任。草案的規(guī)定對拾得人是不公平的，建議在草案中明確規(guī)定“拾得人的報酬請求權”。還有人表示，法律要考慮人性，從人性角度講，對遺失物拾得人給予必要獎勵是應該的。
就上述觀點，許多人認為，如果將拾得人的報酬請求權上升為一種法定權利，無疑違背了拾金不昧、助人為樂的傳統(tǒng)美德。如果什么事都可以用金錢來量化，將會導致整個社會精神世界的失落，也會使一些高尚的行為庸俗化。從公共道德的角度講，法律更應提倡拾金不昧。
建議規(guī)定空域、空間為國家所有 進一步明確集體所有的財產范圍
不少群眾認為，物權法草案將國家、集體和私人所有權放在一章規(guī)定，有利于促進國家、集體和私人所有權的平等保護。
有人認為，草案中集體所有的不動產和動產的范圍不夠清晰。建議草案對集體所有的不動產和動產范圍進行細化，明確什么是勞動群眾集體所有，由誰代表集體行使城鎮(zhèn)集體所有的不動產和動產所有權。
此外，還有人建議草案應將空域、空間列入國家所有的范疇。領空是一個國家的主權，神圣不可侵犯；建筑物頂部以上部分的空間歸屬問題，因在法律上并無明確界定，糾紛矛盾較多。以法律形式對空域、空間的所有權進行明確，有利于減少民間的糾紛和矛盾，有利于空域、空間資源的開發(fā)和利用。
相鄰關系規(guī)定受到肯定 但也有人認為“過于原則”
對草案中有關相鄰關系的內容，一些人認為，草案關于相鄰關系的規(guī)定準確把握了司法實踐中的爭議點，有利于解決常見的涉及相鄰關系的民事糾紛。但也有人認為，草案關于相鄰關系的很多規(guī)定過于原則，難以解決實踐中涉及相鄰關系的民事糾紛。
實際生活中的一些擾民現(xiàn)象引起一些人的關注。他們提出，像發(fā)出噪聲或排放油煙沒有超過環(huán)保標準這樣的“合理擾民”的現(xiàn)象，執(zhí)法部門不能依法加以制止，但這事實上又影響了人們的生活。建議草案對這種“合理擾民”的現(xiàn)象明確規(guī)定。
還有人建議，有關相鄰關系的規(guī)定應當更具體一些，比如增加限制空調熱氣、滴水等方面的規(guī)定。
應明確不動產收費標準 防止有關部門亂收費
不動產登記問題一直是物權法審議過程中的一個熱點。多數(shù)群眾在意見中贊成草案關于不動產登記的規(guī)定，認為目前草案的規(guī)定考慮到了現(xiàn)實中出現(xiàn)的問題，有利于明確不動產物權的歸屬，防止并減少糾紛。但也有人認為，目前草案有關不動產登記的規(guī)定缺乏前瞻性，立法的步子應當更大一些，通過立法統(tǒng)一不動產登記，徹底解決實踐中的糾紛。
實踐中，不動產登記機構與權利人產生的糾紛比較多，一個重要原因就是對登記機關的職責沒有界定清楚。因此有人提出，應該明確登記機構履行形式審查義務還是實質審查義務。就這一問題，有人建議，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當交由公證機構進行實質審查，以確保其真實、合法；由登記機構進行形式審查，這可以極大地節(jié)約行政成本。
有的人認為，實踐中不動產登記費給公民帶來了較為沉重的負擔，建議草案明確具體的收費標準或者規(guī)定不動產登記費的上限，登記機關不得以任何中介服務等名義在登記時向申請人收取任何費用，以杜絕登記中的亂收費現(xiàn)象。