發(fā)布時(shí)間：2005-7-27來(lái)源：今日財(cái)富·地產(chǎn)SHOW
究竟這些開(kāi)發(fā)商是如何陽(yáng)奉陰違，又如何膽敢“以下犯上”，惹眾怒而不懼？力扛房?jī)r(jià)又是否真能等到他們希望的“春天”？帶著諸多疑問(wèn)，來(lái)看看專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士是如何分析這一事件的。
開(kāi)發(fā)商如何陽(yáng)奉陰違房地產(chǎn)公司管理人員單個(gè)不行聯(lián)合死扛以前一有政策下來(lái)，開(kāi)發(fā)商們就會(huì)拼命反抗。后來(lái)國(guó)家相關(guān)部委不點(diǎn)名批評(píng)了一些炮轟政策的開(kāi)發(fā)商后，他們表面好像有所改變，夸夸新政表示順從，實(shí)際上這些開(kāi)發(fā)商一直在互相聯(lián)系，商量的都是價(jià)格的事，商量怎么扛價(jià)。他們都是追求利潤(rùn)最大化的，單個(gè)死扛不行，聯(lián)合起來(lái)就不好了。
“圈內(nèi)”人士名義分析暗達(dá)共識(shí)面對(duì)系列樓市調(diào)控，大部分開(kāi)發(fā)商并未真正“收手”。他們?cè)诙虝旱某聊�，表面上開(kāi)始附和，大談?wù){(diào)控的目的已經(jīng)達(dá)到；暗地里卻在力挺房?jī)r(jià)。
從5月中旬開(kāi)始至今，上海的大開(kāi)發(fā)商們多次聚在一起開(kāi)碰頭會(huì)，名義上是形勢(shì)分析會(huì)，事實(shí)上在統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，最終達(dá)成堅(jiān)決不降價(jià)的共識(shí)。在圈子里就這么定了，都要挺著，只要挺過(guò)3個(gè)月，市場(chǎng)就會(huì)回暖，樓價(jià)一定要堅(jiān)持在原來(lái)的價(jià)格上。
業(yè)內(nèi)人士堅(jiān)決“捂盤(pán)”等待“蜜月”現(xiàn)`在不少開(kāi)發(fā)商都在力挺房?jī)r(jià)，采用“捂盤(pán)”的方式，推遲銷(xiāo)售。按常規(guī)，5月至6月份是樓市銷(xiāo)售旺季，而今年調(diào)控政策出臺(tái)后，各敏感地區(qū)的許多具備銷(xiāo)售條件的樓盤(pán)紛紛延遲開(kāi)盤(pán)，一拖再拖。開(kāi)發(fā)商們稱(chēng)只要能堅(jiān)決“捂住”，最快到9月至10月份行情就可能恢復(fù)；最多挺過(guò)第四季度，樓市就會(huì)進(jìn)入下一個(gè)“蜜月期”。
部分已開(kāi)盤(pán)的開(kāi)發(fā)商甚至提高房?jī)r(jià)，阻擋購(gòu)房者。比如上海靜安區(qū)的某項(xiàng)目，在網(wǎng)上將銷(xiāo)售單價(jià)高掛至4萬(wàn)元/平方米，整個(gè)6月份，其可售房源套數(shù)一套未少。
開(kāi)發(fā)商為何力挺房?jī)r(jià)政策誤解官員縱容開(kāi)發(fā)商們之所以聯(lián)手造勢(shì)、集體捂盤(pán)，最關(guān)鍵的問(wèn)題在于兩個(gè)方面。一是他們對(duì)新政存在誤解，以為政府說(shuō)的穩(wěn)定房?jī)r(jià)就是保證房?jī)r(jià)不下落，只要上漲不太快即可。這種理解加上一些地方政府官員的縱容，更是增加了開(kāi)發(fā)商的信心；另一方面，這幾年房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)早就讓開(kāi)發(fā)商賺足了，因此，他們寧可不賣(mài)也不愿意降價(jià)。
房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人士銀行支持官員打氣當(dāng)前，本來(lái)應(yīng)該最害怕房?jī)r(jià)下跌的銀行也不擔(dān)心了。表面上銀行行長(zhǎng)們都不敢隨便向房地產(chǎn)企業(yè)放貸，可私下沒(méi)有一個(gè)擔(dān)心會(huì)造成不良貸款的。因?yàn)樗麄冋J(rèn)為，從中央到地方政府，都不希望房?jī)r(jià)下跌，那他們還擔(dān)心干嘛?所以都爭(zhēng)著想把錢(qián)貸給房地產(chǎn)企業(yè)。開(kāi)發(fā)商們有了銀行的支持，再加上官員高調(diào)打氣，公開(kāi)肯定調(diào)控房?jī)r(jià)取得的成績(jī)后，更是有持無(wú)恐的挺著房?jī)r(jià)，等待本輪宏觀調(diào)控政策的塵埃落定。
分析人士政府財(cái)源國(guó)屬企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)本來(lái)就是地方政府的重要財(cái)源，而且很多有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)都是屬于政府的國(guó)企。比如上海的房地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)中，有超過(guò)一半是隸屬于市、區(qū)兩級(jí)政府的國(guó)有企業(yè)，這些公司所獲得的高額利潤(rùn)，在相當(dāng)程度上被計(jì)算為地方政府的隱性財(cái)政收入。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)還是一個(gè)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)性極強(qiáng)的行業(yè)，所以地方政府普遍不愿接受房地產(chǎn)不景氣的事實(shí)。開(kāi)發(fā)商們正是利用了這一點(diǎn)，一面不停地給政府部門(mén)“吹風(fēng)”說(shuō)調(diào)控的目的已經(jīng)達(dá)到，一面力挺房?jī)r(jià)不降。
力挺房?jī)r(jià)是否有效復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授尹伯成：鴻溝擴(kuò)大市場(chǎng)萎縮在真實(shí)的消費(fèi)需求面前，購(gòu)買(mǎi)者必然考慮價(jià)格。當(dāng)過(guò)高的房?jī)r(jià)與實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力之間的鴻溝擴(kuò)大到難以用預(yù)期來(lái)填平時(shí)，縮手是買(mǎi)房人惟一理性的選擇。只要開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持虛高房?jī)r(jià)不肯降，其要價(jià)與購(gòu)房者愿意并且能夠承受的價(jià)格碰不到一起，“博弈均衡”實(shí)現(xiàn)不了，樓市成交量萎縮的狀況就不可能改觀。
上海每一文化傳播有限公司董事長(zhǎng)俞堅(jiān)：最終結(jié)果久盤(pán)必跌現(xiàn)在市場(chǎng)的觀望情緒極其濃厚，如果長(zhǎng)期維持這種不明不朗、不漲不跌的盤(pán)整和觀望，最終結(jié)果也是久盤(pán)必跌，因?yàn)殇N(xiāo)售量長(zhǎng)期上不去供應(yīng)量卻源源不斷出來(lái)，供求失衡勢(shì)必造成房?jī)r(jià)下跌，而且觀望時(shí)間持續(xù)越長(zhǎng)，需求減少越多，彷徨氣氛越濃，供過(guò)于求矛盾越是突出，最終下降幅度一定越大。
金融學(xué)者均衡市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展如果開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持維護(hù)虛高房?jī)r(jià)，住房需求將繼續(xù)下落，房地產(chǎn)業(yè)的這種暴利能持續(xù)多久？市場(chǎng)永遠(yuǎn)是一個(gè)均衡的市場(chǎng)。只有房地產(chǎn)業(yè)真正生產(chǎn)更多更好的大眾化產(chǎn)品，合理安排出售價(jià)格，滿足廣大民眾的需求，才是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。