發(fā)布時(shí)間：2005-7-26來源：楚天金報(bào)《財(cái)富金刊》
據(jù)了解，今年7月1日，武漢市在漢陽區(qū)率先推出《房產(chǎn)居間合同》試行版。自此，該區(qū)91家合法房產(chǎn)中介全面啟用該格式化合同。作為此項(xiàng)工作的負(fù)責(zé)人之一，劉益民也成了熱門人士。
劉益民是漢陽區(qū)房產(chǎn)管理局市場(chǎng)管理科科長(zhǎng)。據(jù)他介紹，來電詢問者包括房產(chǎn)買賣方和中介機(jī)構(gòu)，以及其他城區(qū)房管部門的同行。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“《房產(chǎn)居間合同》的推行，將從根本上遏制黑中介的騙人行徑�！�
房產(chǎn)中介糾紛頻出
近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，二手房交易空前活躍，中介機(jī)構(gòu)在其中發(fā)揮著重要作用，其數(shù)量呈直線上升之勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年，漢陽區(qū)合法的房產(chǎn)中介僅3家，發(fā)展到現(xiàn)在，已達(dá)91家。
此外，還不包括那些不具備合法資格的“黑中介”近100家。劉益民說，目前武漢市的合法房產(chǎn)中介在800家左右，“黑中介”更是不計(jì)其數(shù)。
如此多的中介，每年撮合的成交額將是一個(gè)巨大的數(shù)字。但在現(xiàn)實(shí)中，對(duì)于房產(chǎn)中介活動(dòng)，一直以來又沒有統(tǒng)一的中介合同管理，房屋中介合同一家一個(gè)樣，一些“黑中介”簽署不平等協(xié)議，使得二手房買賣非法中介活動(dòng)頻繁，糾紛頻發(fā)。
劉益民介紹，兩年前，正是房產(chǎn)中介“瘋長(zhǎng)”的時(shí)期，黑中介也隨之快速滋生。對(duì)此，他們不時(shí)對(duì)中介市場(chǎng)進(jìn)行清理，“一個(gè)上午就可以打掉十余家‘黑中介’，僅收上來的違規(guī)辦公桌椅，就可裝滿兩車�！北M管打擊力度不斷加大，但“黑中介”依然是難以根治，相伴而生的就是糾紛頻發(fā)，管理者接到的投訴案例更是不斷發(fā)生。
一業(yè)內(nèi)人士向記者大吐苦水：“處理這些投訴案件是件很頭疼的事，合同的不規(guī)范使得仲裁缺乏合理的依據(jù)。”這位人士還總結(jié)出黑中介的坑人四招：
一是“以假賣假”。中介公司房源不充足，運(yùn)用“房托”來假冒房主，誘使消費(fèi)者上鉤。一旦買賣不成，就利用種種借口把違約責(zé)任推到買主身上；
二是合同不規(guī)范。有的連必要的條款，諸如中介服務(wù)項(xiàng)目的要求和標(biāo)準(zhǔn)，違約責(zé)任和糾紛解決方式等也未列入；
三是“皮包公司”。中介沒有固定場(chǎng)所，“一張桌子一把椅子和一塊牌子”就做起了中介，騙一把就走人；或中介公司對(duì)所經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)沒有實(shí)施登記審核程序，租售的房屋產(chǎn)權(quán)不清晰，給消費(fèi)者留下隱患；
四是暗箱操作。有的干脆兩頭通吃，利用消費(fèi)者不了解行情，既收賣主的代理費(fèi)，又收買主的代理費(fèi)；還有的則故意抬高價(jià)格，從中賺取差價(jià)。
為了從根本上遏制非法中介活動(dòng)，管理方想出了不少招數(shù)，如進(jìn)行登記管理、加大打擊力度等等，但結(jié)果總是不盡如人意。在此情況下，武漢市政府出臺(tái)的《房產(chǎn)居間合同》應(yīng)算是一次新的嘗試。
試行房產(chǎn)“居間合同”
7月1日，漢陽區(qū)全面推出《房產(chǎn)居間合同》試行版，以此規(guī)范房屋中介行為。
據(jù)了解，該合同由漢陽區(qū)房產(chǎn)管理局、工商局、漢陽區(qū)仲裁分會(huì)等部門聯(lián)手打造，是武漢市第一份由主管部門統(tǒng)一監(jiān)制的房產(chǎn)買賣居間合同。
合同嚴(yán)格按照《合同法》有關(guān)規(guī)定起草，經(jīng)過了十多次的調(diào)研、修訂，歷時(shí)三個(gè)多月�！盀榱宋宅F(xiàn)行各種中介合同范本的優(yōu)點(diǎn)，廣泛征求了合法中介機(jī)構(gòu)的意見。”一位參與者介紹說。
據(jù)介紹，此次試行的《房產(chǎn)居間合同》為格式化合同，內(nèi)容共分15條，藍(lán)色封面，由工商管理部門監(jiān)制，房產(chǎn)管理部門統(tǒng)一發(fā)放，實(shí)行嚴(yán)格備案制度。
記者看到，“合同”明確了中介機(jī)構(gòu)及買賣雙方的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)，同時(shí)明確了違約責(zé)任，具有較強(qiáng)的可操作性。
劉益民認(rèn)為，使用統(tǒng)一的合同，可以解決以往不規(guī)范合同可能帶來的諸多問題。除設(shè)定了買賣雙方（租賃雙方）外，還設(shè)定了居間人（房產(chǎn)中介方）為第三方。對(duì)中介方而言，統(tǒng)一合同可以使他們擺脫以往在合同中沒有位置的尷尬，因此，將造成房屋的買賣雙方及中介方的“多贏”局面。而在義務(wù)方面，統(tǒng)一合同也意味著中介方要為自己的行為承擔(dān)更多的法律責(zé)任。
漢口一家中介機(jī)構(gòu)的有關(guān)人士透露，對(duì)于漢陽區(qū)率先推出的合同范本，其他城區(qū)的市民也頗為關(guān)心。近日有好幾位客戶詢問，買房合同能否使用漢陽推出的《房產(chǎn)居間合同》部分條款，能否在合同中加入第三方（中介）的責(zé)任等等。該人士分析，這一合同范本喚醒了客戶的維權(quán)意識(shí)。因此，對(duì)于其他城區(qū)的中介機(jī)構(gòu)來說，必須盡快推出“三方”合同，以求業(yè)務(wù)的穩(wěn)步發(fā)展。
一業(yè)內(nèi)人士還分析說，盡管目前有的中介機(jī)構(gòu)采用了含有“買、賣、中介企業(yè)”的三方合同，但中介方因?yàn)閾?dān)當(dāng)了“游戲規(guī)則制訂者”的角色，所以，在合同中加入了一些對(duì)己有利的條款。這會(huì)在無形中增加買、賣雙方的交易風(fēng)險(xiǎn)。他提醒，買賣雙方在交易時(shí)，要認(rèn)真研讀有關(guān)條款，以免上當(dāng)受騙。
武漢明年全面推廣
據(jù)了解，漢陽區(qū)各合法中介機(jī)構(gòu)已領(lǐng)取了《房產(chǎn)居間合同》300余份，目前正在全面推行之中。劉益民透露，一家大型連鎖中介企業(yè)還準(zhǔn)備在其旗下的全市所有營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)推廣。
該合同實(shí)行嚴(yán)格的備案制度。按規(guī)定，分發(fā)的合同都設(shè)有編號(hào)，而且蓋有使用單位和使用地的專用章，不得翻印。
“這樣，既可讓黑中介因無業(yè)務(wù)而自動(dòng)消亡，也可從根本上規(guī)范合法中介機(jī)構(gòu)的中介行為，保護(hù)交易者的切身利益�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說。
據(jù)介紹，該合同的調(diào)研、修訂、起草還得到了武漢市房產(chǎn)局、武漢市工商局的支持和指導(dǎo)。按計(jì)劃，經(jīng)過一段時(shí)間的試行、完善后，明年有望在武漢市全市推廣。
近期因受“房產(chǎn)新政”影響，二手房交易萎縮得較為厲害，加之新合同推出時(shí)間不長(zhǎng)，目前，漢陽區(qū)房產(chǎn)局尚未收到關(guān)于《房產(chǎn)居間合同》的意見和建議。
劉益民表示，隨著“武漢新區(qū)”建設(shè)的縱深發(fā)展和新一輪大規(guī)模舊城改造的啟動(dòng)，《房產(chǎn)居間合同》將受到越來越多的檢驗(yàn)，對(duì)于收到的意見和建議，他們將本著實(shí)事求是的原則，積極面對(duì)，不斷改進(jìn)。
事實(shí)上，漢陽區(qū)率先推出《房產(chǎn)居間合同》的舉措，已引起了其他城區(qū)有關(guān)管理方的極大關(guān)注。連日來，劉益民就不斷接到同行打來的電話，咨詢合同的有關(guān)事宜。他們紛紛表示，該合同的推廣具有里程碑意義，是在房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的規(guī)范化管理進(jìn)程中邁出了一大步。
漢陽區(qū)房產(chǎn)局局長(zhǎng)張重林表示，作為漢陽區(qū)房產(chǎn)中介市場(chǎng)的行業(yè)主管部門，該局將在實(shí)際操作中，抓好《房產(chǎn)居間合同》的推廣、發(fā)行及管理工作。并對(duì)合同的簽訂與履行進(jìn)行監(jiān)督管理，督促有關(guān)方面嚴(yán)格按合同規(guī)定的條款切實(shí)履行權(quán)責(zé)，使合同真正發(fā)揮規(guī)范中介行為、維護(hù)參與各方合法權(quán)益的作用。
張重林認(rèn)為，要在合同試行過程中，結(jié)合實(shí)際操作中出現(xiàn)的問題，發(fā)現(xiàn)合同的不足，不斷完善合同內(nèi)容和條款，使試行版日臻完善，為全市統(tǒng)一房產(chǎn)中介市場(chǎng)管理提供有效樣本。