發(fā)布時(shí)間：2005-7-22來源：搜房網(wǎng)綜合消息
住宅市場出臺(tái)的一系列調(diào)控政策已經(jīng)初見成效，除了長三角區(qū)域的一些城市房價(jià)出現(xiàn)明顯回落之外，全國其余地區(qū)的房價(jià)增幅也出現(xiàn)放緩跡象。在初步解決了住宅市場發(fā)展過熱的問題之后，房地產(chǎn)市場其他領(lǐng)域存在的問題就逐漸擺上了政府有關(guān)部門的工作臺(tái)面，而下一個(gè)關(guān)注的焦點(diǎn)，可能就在這兩年紅紅火火的商業(yè)地產(chǎn)之上。
商務(wù)部7月上旬開始首批調(diào)查
消息稱，商務(wù)部市場體系建設(shè)司將會(huì)同中國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟首次對(duì)全國各地的大型商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查，而從7月上旬開始進(jìn)行首批調(diào)查的地區(qū)為廣東、廣西、福建、上海、江蘇、浙江、成都和重慶等地。據(jù)了解，這次調(diào)研的主要內(nèi)容包括：本地商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總面積及人均商業(yè)面積；本地已開業(yè)的1萬平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目名稱、體量及銷售規(guī)模(含批發(fā)市場、物流中心)；本地大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營情況；本地商業(yè)物業(yè)的空置率情況，并對(duì)空置率高的商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行分析等。
有關(guān)人士認(rèn)為，這是政府部門對(duì)可能形成的商業(yè)地產(chǎn)投機(jī)風(fēng)潮提前進(jìn)行的預(yù)防措施。這也向市場傳遞出一個(gè)信息，在初步控制了住宅市場發(fā)展過熱的趨勢(shì)之后，國家下一步的調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)放到商業(yè)地產(chǎn)之上了。
發(fā)展迅猛暗藏危機(jī)
從一些角度來看，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展正進(jìn)行著如火如荼，根據(jù)商務(wù)部近日發(fā)布的《中國流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告》，在2004年，以商業(yè)地產(chǎn)投資為先導(dǎo)的流通產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整出現(xiàn)了快速發(fā)展態(tài)勢(shì)。全年全國商業(yè)地產(chǎn)投資達(dá)到1723億元，比上年增長31.4%，在全部房地產(chǎn)投資比重中超過13%，比上年提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。報(bào)告稱，在全社會(huì)投資增長加快的背景下，流通領(lǐng)域固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)迅猛增長的態(tài)勢(shì)。2004年流通領(lǐng)域固定資產(chǎn)投資達(dá)1105億元，比上年增長近40%，高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速13.9個(gè)百分點(diǎn)。流通領(lǐng)域固定資產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為1.9%，比2003年上升了0.2個(gè)百分點(diǎn)。
今年針對(duì)住宅市場進(jìn)行的一系列調(diào)控政策也使得房地產(chǎn)業(yè)的投資有向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。從內(nèi)容來看，細(xì)則中包括契稅、營業(yè)稅等一系列稅收規(guī)定使得住宅的投機(jī)成本大幅度上升，短期收益則大幅度下降。在目前形勢(shì)下，在住宅市場進(jìn)行任何投機(jī)甚至投資活動(dòng)已經(jīng)是極不明智的行為，從北京、上海等幾個(gè)城市的情況來看，聚集在住宅市場上的大批閑散資金也都停止了過往頻繁的交易，而普遍采取了觀望態(tài)度。但是，在中國目前的市場形勢(shì)下，投資的方式并不多，相對(duì)于股票市場、期貨市場來講，房地產(chǎn)投資無疑還是人們的首選，住宅市場的低糜帶來的是投資向商業(yè)地產(chǎn)方向的轉(zhuǎn)移。比如在上海市場上，雖然住宅的房價(jià)不斷下跌，但是寫字樓、熱點(diǎn)地區(qū)商鋪的價(jià)格、租金等仍舊處于不斷快速增長之中。
哪種房子好賣，開發(fā)商自然就做什么樣的房子了。今年，商業(yè)地產(chǎn)也成為開發(fā)商們開發(fā)的重點(diǎn)，今年在北京市場面世的上較為響亮的就有的中關(guān)村e(cuò)世界、朝陽的中國紅街等項(xiàng)目，此外，還有不少大型住宅類項(xiàng)目也規(guī)劃好了較為龐大的商業(yè)配套，比如國瑞城、沿海·賽珞城等等。而在今年3月，順馳中國董事局主席汪浩也對(duì)外界表示，今年順馳將進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)市場，初步制定的目標(biāo)是未來三年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售額要占到整體業(yè)務(wù)的15%至25%；華遠(yuǎn)地產(chǎn)也計(jì)劃在四五年內(nèi)把公司的自有商業(yè)比例提升到40%左右。
但是，在人們普遍看好商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的情況下，市場卻潛伏著諸多的危機(jī)，據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)布的資料，2004年全國商業(yè)地產(chǎn)1700億元的投資，帶來的是高達(dá)到2610萬平方米的空置面積，而到今年一季度空置面積又上升了20.3%，反常的是，隨著空置率的上升，商業(yè)地產(chǎn)的單價(jià)沒有下跌，反而上漲了5.2%。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)缺乏專業(yè)指導(dǎo)
除去在有可能存在的發(fā)展過熱的情況外，包括開發(fā)商在內(nèi)，人們并沒有完全理解商業(yè)地產(chǎn)的含義。不同于普通的房地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)并不是簡單的蓋了房子，然后賣，只不過賣出去的不是用來住的，而是用來做生意的這么一個(gè)簡單的概念。其所涉及的內(nèi)容早已超出單純的房地產(chǎn)這么一個(gè)概念，還需要在資本運(yùn)營、商業(yè)經(jīng)營領(lǐng)域?qū)I(yè)運(yùn)作。如果簡單把商業(yè)項(xiàng)目看作是另一種房產(chǎn)銷售產(chǎn)品，依據(jù)住宅開發(fā)的模式進(jìn)行，僅僅考慮房地產(chǎn)的銷售和盈利的話，運(yùn)作成功的可能性幾乎不存在。
業(yè)內(nèi)人士指出，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說，其運(yùn)作的復(fù)雜程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅。開發(fā)商首先面對(duì)的是資金的考驗(yàn)。一個(gè)住宅項(xiàng)目開發(fā)商往往只需投入20%左右的資金就可以進(jìn)行銷售，一旦銷售順暢，后續(xù)資金很快回籠，那么開發(fā)商就可以凈獲利潤了。而一項(xiàng)大型的商業(yè)地產(chǎn)往往要求開發(fā)商前期投入幾倍于住宅開發(fā)的資金量，專家甚至提出，像購物中心這些大型的商業(yè)設(shè)施，自有資金的比例至少不要低于50%，比例達(dá)到80%是最理想的。而比較之下，收回周期卻比住宅長的多。
另一方面，相比資金要求，經(jīng)營所帶來的挑戰(zhàn)更加巨大，一旦開發(fā)商選擇自己經(jīng)營，那么開發(fā)商必然需要配備具有豐富管理經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理。對(duì)于國內(nèi)開發(fā)商來說，這一直是一個(gè)弱項(xiàng)。事實(shí)上，目前國內(nèi)經(jīng)營狀況較好的商業(yè)物業(yè)幾乎全部由外資壟斷。
巨庫、第五大道等曾經(jīng)炒作得紛紛揚(yáng)揚(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的失敗，給開發(fā)商們敲響了警鐘——這個(gè)市場存在的巨大的風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)于其失敗的原因，運(yùn)營模式存在弊端、定位不準(zhǔn)、規(guī)劃不當(dāng)?shù)仁菢I(yè)界對(duì)其共同的評(píng)價(jià)。