發(fā)布時間：2005-7-19來源：中國經(jīng)營報
這樣的結(jié)果對于聲勢浩大的宏觀調(diào)控來說也許是意料之外的，但是筆者看來卻是意料之中的事情。因為，目前的宏觀調(diào)控措施對于房地產(chǎn)市場來說存在三大缺陷：
首先，調(diào)控措施對于房地產(chǎn)市場的投資需求打擊不夠。目前，我國股市低迷，銀行存款利息明顯偏低，實際利率可能為負。對于一般的百姓，投資房產(chǎn)的目的是保值增值，一般是中長期的投資動機。雖然目前的一些措施可以打擊部分短線房產(chǎn)炒家，削減投機者的收益，但是房地產(chǎn)中長期的投資收益基本上不受影響。投資價值基本上沒有受到?jīng)_擊，房地產(chǎn)市場的投資需求依然十分旺盛。
其次，房屋占用成本過低。目前，在一些城市，在許多人買不起房、無房可住的情況下，卻有許多人擁有兩套以上的住房。他們的多套住房可能來路各不相同，但是一個共同的特點就是房屋的占用成本特別低。目前，我國對于住房基本上不征收任何稅費。如果房子空置，房主基本上是不用付任何費用的。在這種情況下，房主不僅沒有將閑置的住房轉(zhuǎn)讓的急迫感，甚至連將房子租出去的積極性都不高。因此，各地在房價居高不下的同時，卻有很多房屋閑置。目前各地沒有準確的擁有兩套住房家庭的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，也很難統(tǒng)計房屋空置率到底有多高。但是，筆者曾經(jīng)在一個房地產(chǎn)論壇所作的調(diào)查中看到，北京市許多網(wǎng)友反映自己居住的小區(qū)空置率非常高，有些小區(qū)甚至６０％～７０％的房子晚上都是不亮燈的。這么多房子閑置，不僅浪費了緊缺的房地產(chǎn)資源，使得二手房供應(yīng)量嚴重不足，而且也使得房屋租賃市場供應(yīng)不足，房租居高不下。這又進一步打擊了租房者的積極性，推動了購房需求。
第三，調(diào)控措施打擊不夠精確。目前，由于全國各地的情況不一，政府的宏觀調(diào)控措施略顯粗糙，未能完全區(qū)分投資型購房者和消費型購房者。例如，提高貸款利率，提高首付比例等等。這些措施只打擊了那些投機炒房者和消費型購房者，對于中長期投資型的購買需求基本上沒有多大影響。
因此，政府的措施要在這次宏觀調(diào)控中見效，真正提高居民福利，就必須大力壓制住房的投資需求。迫使閑置的住房進入市場，也就是要讓人們特別是那些中低收入的人們住進那些空置的房子中去。要達到這樣的目標，我們認為可以從以下幾個方面采取措施：
第一，可以提高閑置住房的占用成本。這就是要讓那些占著房子不住的人坐不住，資源閑置的社會成本必須由他們自己承擔(dān)。例如征收高額房產(chǎn)稅，對于擁有的住房超過一定范圍的面積征稅�？梢圆扇±圻M稅率，占有的住房面積超過越多，稅率越高。
第二，降低轉(zhuǎn)讓收益。讓那些希望通過住房投資的需求動力消失，以免投資需求與消費需求爭奪資源。這可以通過嚴格征收轉(zhuǎn)讓住房的所得稅、土地增值稅等方式實現(xiàn)。目前雖然有一些相關(guān)法規(guī)，但是各地方政府執(zhí)行并不嚴格，最近就有一些地方政府迫于市場壓力而放棄征收二手房轉(zhuǎn)讓的個人所得稅。此外，對于居�。的暌陨献》哭D(zhuǎn)讓，目前的稅法規(guī)定可以免征這些稅收，也過于寬松，不能有效打擊一些中長期的投資購買行為。我們認為，在目前我國多數(shù)居民住房條件落后的情況下，對于一些使用時間不長的二手房交易，甚至可以全額征收住房轉(zhuǎn)讓收益作為稅收，讓住宅徹底失去投資價值。
第三，降低購房成本。對于目前沒有住房或者住房條件較差的居民，應(yīng)當(dāng)鼓勵他們購房�？梢酝ㄟ^優(yōu)惠利率，減免購房稅費等等措施，降低他們的購房成本。如果購買二手房的，可以把向賣方征收稅費的一定比例補貼給購房者，這樣也可以調(diào)節(jié)社會公平、縮小貧富差距。
總之，住房是人們最基本的生活需求之一，只有實現(xiàn)居者有其屋，實現(xiàn)人們在居住條件上的公平，才能最終實現(xiàn)社會的公平。如果充分利用目前空置的住宅，解決城市的居住難題，那么不僅可以緩解我國資源的緊張狀況，提高我國經(jīng)濟運行的效率，而且有利于社會的公平和穩(wěn)定。