發(fā)布時(shí)間：2005-7-13來源：中國房地產(chǎn)報(bào)
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是上海市有關(guān)部門在宏觀調(diào)控下的一個(gè)“痛苦而無奈”的抉擇——控制高房價(jià)樓盤的供應(yīng)，以達(dá)到“平抑”房價(jià)的目的。古北國際廣場售價(jià)高達(dá)每平方米18000元～20000元，因而遭到“雪藏”。
但是在這個(gè)“痛苦而無奈”的抉擇背后，卻隱藏著一個(gè)更深層次的憂慮：上海的經(jīng)濟(jì)增長過度倚重房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的衰落無疑會(huì)延緩GDP的增長。
“平抑”房價(jià)
等待審批的，不僅僅是古北國際廣場。在上海市中心，像古北國際廣場這樣情況的樓盤還有不少。本來5月份是新盤上市的高峰期，但這些市中心的樓盤直到現(xiàn)在都還在等待。
長寧區(qū)的嘉里華庭二期，預(yù)計(jì)售價(jià)達(dá)到每平方米35000元，原本打算5月份開盤，但至今未開；徐匯區(qū)的匯成月河、黃浦區(qū)的黃浦華庭、長寧區(qū)的皇家花園等十幾個(gè)原本早就該開盤的樓盤也都沒有上市。
這些樓盤都在等待上海市房地局的特批。有跡象表明，政府相關(guān)部門將眾多樓盤銷售許可證延遲發(fā)放并非無意之舉。
6月25日，在浙江天臺(tái)舉行的一次知者甚少的“上海房地產(chǎn)高峰論壇”上，基強(qiáng)聯(lián)行投資管理顧問上海有限公司項(xiàng)目部副總監(jiān)徐明瑞在分析6月份上海樓市成交量銳減的原因時(shí)，將“供應(yīng)量少”列為僅次于“觀望者多”的因素。
在他看來，成交量銳減，并非無人買房，而是無合適的房子可買。
他說：“現(xiàn)在市中心的高價(jià)房很少，因?yàn)槟貌坏戒N售許可證。其實(shí)想買房的人還是不少的�！卑凑招斓臏y算，現(xiàn)在上海市中心房源可能只有之前的1/3。
“這其實(shí)是控制高價(jià)房銷售的一個(gè)辦法�！币晃恢槿耸扛嬖V記者。
去年，上海全市的銷售均價(jià)一度突破萬元大關(guān)，上海有關(guān)部門感受到了非常大的壓力。因此，控制房價(jià)成為了上海市政府有關(guān)部門的重要任務(wù)。在上海市交易中心的網(wǎng)站——上海房地網(wǎng)上，原本公布的“每天成交均價(jià)”一欄已經(jīng)悄悄地被“今年均價(jià)”和“今年住宅均價(jià)”所代替。
“全市均價(jià)突破萬元，這樣的數(shù)據(jù)報(bào)上去肯定是不理想的。”這位知情人士告訴記者，之前幾年，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的上海市房價(jià)都只有五六千元，與網(wǎng)上實(shí)時(shí)成交的價(jià)格有較大的差距。
上述知情人士告訴記者，“控制房價(jià)并不能控制老百姓買房，但可以適當(dāng)放緩那些高價(jià)房上市節(jié)奏�！�
上海市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)顯示，在四、五、六月的上市高峰時(shí)段里，位于上海市中心的長寧、靜安、黃浦、盧灣和徐匯五個(gè)區(qū)的供應(yīng)量非常少，很多樓盤都被壓后。5月份，靜安區(qū)甚至沒有新增樓盤。而上海市高價(jià)樓盤大多集中在這五個(gè)區(qū)。
事實(shí)上，通過把握樓盤上市節(jié)奏來影響房價(jià)，這樣的做法先前已有。
去年4月份，上海市政府推出了一項(xiàng)重要的“抑漲”措施，放寬中低價(jià)房的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)。
政策的內(nèi)容是，將近年來所實(shí)施的高層三分之二、多層封頂?shù)纳唐贩啃骂A(yù)售標(biāo)準(zhǔn)放寬，轉(zhuǎn)而采取向老標(biāo)準(zhǔn)靠攏的辦法。
老標(biāo)準(zhǔn)指的是早在1995年6月4日上海市房地局印發(fā)的《上海市實(shí)施〈城市商品房預(yù)售管理辦法〉細(xì)則》，該政策規(guī)定開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售所應(yīng)當(dāng)符合的條件為：商品房建筑安裝工程的總投資已經(jīng)完成25%以上，或者商品房的建筑基礎(chǔ)工程已經(jīng)驗(yàn)收合格。也就是指開發(fā)商在權(quán)證齊全的前提下，只要施工“出地面”就可以申請(qǐng)商品房預(yù)售。
但今年上海市加大了調(diào)控力度，單價(jià)每平方米13000元以上的樓盤都需要向上海市房地局申請(qǐng)審批，區(qū)縣級(jí)的房地局無權(quán)審批此類樓盤的預(yù)售許可證。
國家發(fā)出調(diào)控信號(hào)沒多久，3月底，上海市給各區(qū)相關(guān)部門下達(dá)了命令：大量增加中低價(jià)商品房的供給，迅速落實(shí)“兩個(gè)1000萬工程”，即今年新開工1000萬平方米重大工程配套商品房和1000萬平方米中低價(jià)普通商品住房，并力爭全年可預(yù)售面積2000萬平方米，包括配套商品房在內(nèi)的中低價(jià)普通商品住房占年內(nèi)新上市商品房的比重由去年的57%提高到65%。
也就是說，相當(dāng)于每3套新增房中就有2套是中低價(jià)住房。這當(dāng)然會(huì)大大拉低上海的商品房均價(jià)。
GDP之憂
但是，如果僅僅把上海煞費(fèi)苦心地平抑房價(jià)的行為看作是落實(shí)國家調(diào)控壓力之舉，或許會(huì)把事情簡單化。
“上海面臨另外一種強(qiáng)大的壓力，就是城市發(fā)展過分倚重房地產(chǎn)業(yè)。”一位業(yè)內(nèi)人士分析。
早在上世紀(jì)90年代，上海便提出了“三二一”發(fā)展戰(zhàn)略，把服務(wù)業(yè)作為發(fā)展重點(diǎn)，將勞動(dòng)密集型的制造業(yè)推出上海。近幾年，上海又提出了發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的概念，其注意力和資源傾注在打造金融中心和物流中心上。但時(shí)至今日，服務(wù)業(yè)，尤其是上海重點(diǎn)推動(dòng)的金融業(yè)和物流業(yè)，在上海經(jīng)濟(jì)中所占份額仍然不高。上海市2004年統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，當(dāng)年金融業(yè)增加值741.68億元，交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)增加值362.44億元，分別占當(dāng)年上海GDP的9%和4%。
由于上海希望發(fā)展的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為上海兩位數(shù)的GDP增長貢獻(xiàn)薄弱，2003年前后，“三二一”戰(zhàn)略曾有所動(dòng)搖。當(dāng)時(shí)，上海出臺(tái)“173”計(jì)劃，希望在嘉定、青浦、松江173平方公里的區(qū)域內(nèi)建設(shè)降低商務(wù)成本試點(diǎn)園區(qū)，以吸引更多外資流入江浙。計(jì)劃出臺(tái)后，江浙反應(yīng)強(qiáng)烈。壓力之下，上海將計(jì)劃調(diào)整為吸引高新產(chǎn)業(yè)投資。
在這種情況下，每年可以帶來上千億元GDP的房地產(chǎn)成了上海經(jīng)濟(jì)不得不倚重的產(chǎn)業(yè)。2004年上海房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)1175.46億元，為7450.27億元GDP貢獻(xiàn)不菲。
與此相關(guān)，在中央調(diào)控房價(jià)決心已然顯露的情況下，市場仍然看好上海房地產(chǎn)。上海市統(tǒng)計(jì)局所做的2005年一季度行業(yè)景氣調(diào)查顯示，在企業(yè)家信心指數(shù)排行中，房地產(chǎn)業(yè)高居第二；在企業(yè)景氣指數(shù)排行中，房地產(chǎn)業(yè)也獲得了同樣的席位。
但信心終究無法阻擋調(diào)控之手，中央政府一系列政策讓上海房地產(chǎn)市場陷入膠著狀態(tài)。
如果說調(diào)控對(duì)于上海經(jīng)濟(jì)帶來的只是影響，那么另外一個(gè)因素則可能會(huì)重創(chuàng)上海經(jīng)濟(jì)。
7月3日，在一場學(xué)術(shù)討論中，國內(nèi)20名著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家達(dá)成的共識(shí)是：中國經(jīng)濟(jì)增速將減緩。中銀集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征更認(rèn)為：“中國經(jīng)濟(jì)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)�！�
作為長三角龍頭的上海，其經(jīng)濟(jì)增長放緩已經(jīng)得到數(shù)據(jù)的驗(yàn)證。一位不愿透露姓名的上海學(xué)者稱，上海前4個(gè)月經(jīng)濟(jì)增長速度下降了4%，工業(yè)增長速度下降8%，市場銷售增幅下降0.6%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅下降5.8%，直接利用外資合同金額下降21%，各項(xiàng)指標(biāo)全面下滑。這一趨勢若得以延續(xù)，這意味著上海連續(xù)十幾年的GDP兩位數(shù)增長步伐可能會(huì)遭受阻滯。
蘇州科技學(xué)院管理科學(xué)與工程系主任盛承懋曾專門研究了GDP增長率和房地產(chǎn)投資增長的關(guān)系，他發(fā)現(xiàn)這樣一個(gè)規(guī)律：當(dāng)GDP增長快的時(shí)候，房地產(chǎn)投資的增長率比它還要快，當(dāng)GDP下跌的時(shí)候，房地產(chǎn)投資的增長下跌得更慘。上海、杭州、蘇州甚至整個(gè)長三角地區(qū)，基本上符合這一規(guī)律。這意味著，隨著GDP增速放緩，上海及周邊地區(qū)房地產(chǎn)投資增速也將放緩，而房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于上海GDP的貢獻(xiàn)已經(jīng)超過14%，這又將反過來進(jìn)一步制約上海GDP的增長。
國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長趙曉近日公開發(fā)表文章指出，當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控措施已經(jīng)足夠。由于經(jīng)濟(jì)有滑向通貨緊縮的危險(xiǎn)，因此政府有必要先行利用房地產(chǎn)投資的巨大乘數(shù)效應(yīng)來激活整體內(nèi)需，再來考慮讓房價(jià)和房地產(chǎn)需求進(jìn)一步回歸合理區(qū)間。
“全國經(jīng)濟(jì)增長放緩，不論對(duì)于抑制房價(jià)的有關(guān)部門還是追求兩位數(shù)增長的上海經(jīng)濟(jì)來說，都不是一個(gè)利好，因?yàn)�，如果任由高價(jià)房上市，均價(jià)數(shù)字不能表現(xiàn)出房價(jià)已得到適度控制，極可能招致進(jìn)一步的調(diào)控措施，而房地產(chǎn)業(yè)與上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系密切，結(jié)果無疑將對(duì)上海GDP的增長速度產(chǎn)生影響。這顯然不是上海所愿意看到的，政府必然會(huì)想辦法減少對(duì)GDP增長產(chǎn)生不利影響的各種因素�！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士向記者分析。