發(fā)布時(shí)間：2005-7-6來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)
大量房屋積壓在開發(fā)商手里
這季年，北京空置房數(shù)量及空置比例一直是一個(gè)謎。有說是1000萬平方米，有說七八百萬平方米，有說一年期以上空置面積在300萬平方米，但感覺上總好象不對(duì)。2000年，筆者在北京組建金融研究所，住在京城大廈附近一個(gè)并不算新的小區(qū)，入夜后每每發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)近半數(shù)房屋都漆黑一片，感覺上當(dāng)時(shí)北京住房在個(gè)人手上的空置情況比較嚴(yán)重。
近期又統(tǒng)計(jì)1992年以來北京歷年竣工的住宅面積與銷售面積，更發(fā)現(xiàn)了一個(gè)令人百思不解的問題：1992年到2004年12年間，北京竣工的住宅總面積為15107萬平方米，其間銷售的面積為9984萬平方米，兩相扣減，要差5123萬平方米。如果說空置面積僅1000萬平方米，那么剩下的房屋又到哪里去了？莫非小從人間蒸發(fā)了？如果不是，那么這些房屋就在開發(fā)商手里，根本就沒有賣出去。
進(jìn)一步說，如果1998年前為福利分房，上述數(shù)字算不得數(shù)，那么從1998年至2004年，北京商品住宅的竣工總面積也已達(dá)11475萬平方米，而同期的銷售面積僅8776萬平方米，也還有2700萬平方米的剩余。2700萬平方米相當(dāng)2000至2004年間北京年均住房銷售面積的1.73倍，而以同樣方法計(jì)算，從1998年到2004年間，上海積壓在開發(fā)商手里的商品住宅只有595萬平方米，只是近5年年均銷售面積的29%，這說明北京房地產(chǎn)時(shí)常的形勢(shì)也許要比上海更嚴(yán)峻。
除了有2700萬平方米的房子積壓，2004年北京商品住宅的施工面積也達(dá)到了創(chuàng)記錄的6759萬平方米，相當(dāng)于近5年年均銷售面積的4.32倍。清楚了這一點(diǎn)，我們便可明白：為什么有關(guān)方面會(huì)推出“棄二保一 ”的策略。更多的是因?yàn)樯唐贩糠e壓在開發(fā)商手里，有的已積壓好季年，一旦開發(fā)商挺不住，資金鏈斷裂，對(duì)北京房地產(chǎn)時(shí)常的沖擊及造成的金融風(fēng)險(xiǎn)之達(dá)，可想而知。
房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的原因何在？
北京房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的原因很達(dá)程度是因?yàn)楸本┵?gòu)房者的平均成本更高，而且其平均成本更為接近。早在1997年，因住房改革，原來的福利分房改為貨幣化分配，一大批為趕末班車的集團(tuán)性購(gòu)買，就將北京房?jī)r(jià)推向了每平方米5478元的歷史高位。雖然后來出現(xiàn)了一些調(diào)整，但其最低年份都在4700元一線高位盤整。連續(xù)8年的高位盤整，極大地提高了北京購(gòu)房者的平均成本，使其在宏觀調(diào)控背景下缺乏殺跌的動(dòng)力。
而反觀上海，不北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)颮升之后，上海房?jī)r(jià)并未緊隨其后，反而步步下調(diào)。從1997年的平均每平方米約3200元，直到2000年的2770元，方才見底回升。短時(shí)間的颮升使上海購(gòu)房者的平均成本相差很達(dá)，也使房地產(chǎn)投資的平均收益極高。因此，一有風(fēng)吹草動(dòng)，二手房?jī)r(jià)格馬上下跌，形成一股較達(dá)的殺跌動(dòng)力，并立刻傳遞到一手房時(shí)常。
因此，價(jià)格的堅(jiān)挺并不能證明北京的房地產(chǎn)泡沫較小。從歷年竣工面積與銷售面積的比例上看，北京房市的泡沫可能要比其他城市更嚴(yán)重一點(diǎn)，消除起來的困難也更大。
存量房何時(shí)才能消化？
北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮期已經(jīng)過去
各國(guó)經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房從文明程度向舒適程度轉(zhuǎn)變時(shí)，往往是一國(guó)房地產(chǎn)最繁榮的的階段。這季年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，從根本上說也是生活水平提高、人們對(duì)居住條件的要求也跟著提高所致。然而，正是從這一角度出發(fā)，筆者認(rèn)為北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮期已經(jīng)過去。
據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，截至1996年北京市共有住房建筑面積11741.4萬平方米，使用面積8412萬平方米，當(dāng)年北京市常住的城鎮(zhèn)人口為709萬。以此推算，人均使用面積應(yīng)為11.9平方米，但在同一個(gè)公告中，北京市統(tǒng)計(jì)局公布的人均使用面積卻是13.67平方米。經(jīng)過計(jì)算筆者發(fā)現(xiàn)，原來北京市統(tǒng)計(jì)局在計(jì)算人均使用面積時(shí)，用的是使用總面積÷（北京城區(qū)+近郊區(qū)+遠(yuǎn)郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口）。
到2004年，北京市上述3種地區(qū)的常住城鎮(zhèn)人口總數(shù)約835萬，而住房建筑總面積則達(dá)到了2.4億平方米，即1996年的11741萬平方米加上1997年以來竣工的12157萬平方米，人均建筑面積已超過28平方米。如果把正在施工中的6759萬平方米也算進(jìn)去，則可預(yù)期的北京市人均住房的建筑面積已接近37平方米。按平均三口之加算，戶均近110平方米，已提前達(dá)到1998年國(guó)家制定的到2010年的人均居住標(biāo)準(zhǔn)，并接近上世紀(jì)90年代英法德三國(guó)平均37-38平方米的水平，超過日本的31平方米。當(dāng)然，在中國(guó)這樣一個(gè)貧富差距較大的國(guó)家，人均數(shù)字往往會(huì)掩蓋民眾的實(shí)際生活狀況。
任何一個(gè)市場(chǎng)，最基本的需求永遠(yuǎn)是推動(dòng)主流趨勢(shì)的最根本動(dòng)力，投機(jī)炒做的力量只能在其中順?biāo)浦郏康禺a(chǎn)市場(chǎng)也不例外。從各國(guó)經(jīng)驗(yàn)看，人均住房面積30平方米是房地產(chǎn)需求由旺轉(zhuǎn)弱的一個(gè)重要分水嶺。由于北京人均住房面積已預(yù)期可超過30平方米，已購(gòu)但被空置的住房和積壓在開發(fā)商手里的存量房規(guī)模極大，其消化不是一朝一夕，因此，北京市房地產(chǎn)的繁榮期很可能已經(jīng)結(jié)束，進(jìn)入長(zhǎng)期低迷。即使低迷過后，近幾年這樣的榮景也將不復(fù)存在。除非以暴殄天物式的大拆大建，再造一個(gè)人為的牛市。