發(fā)布時間：2005-6-30來源：
免征營業(yè)稅會對目前樓市產(chǎn)生什么影響？就此記者采訪了業(yè)內(nèi)有關專業(yè)人士。
免征營業(yè)稅兩大利好
協(xié)成地產(chǎn)市場部人士認為，如果說北京市免征營業(yè)稅的想法能夠最終落實，將是二手公房市場在受契稅、個人所得稅等相關政策變動影響，致使交易受挫后的利好因素。
他表示，首先，免征營業(yè)稅是推動二手公房房源登記量上升的有利因素。從總體來看，如果二手公房業(yè)主不受征收營業(yè)稅的限制，減少了出售房屋時的支出成本，也就增大了既得利潤，就使得一部分原來因需交納營業(yè)稅而不選擇出售房屋的業(yè)主考慮出售。他認為，這也從一定程度上促使賣方的出售意愿有所增強，是推動房源登記量上升的有利因素。
其次，免征營業(yè)稅是促使購房者購買意愿增強的有利因素。據(jù)市場反饋情況看，很多業(yè)主考慮到賣房時自己增加了營業(yè)稅等成本，便希望把這部分增加的費用轉(zhuǎn)移到總房款上。對于購房者來說，陡增的購房成本與心理預期的房價走低情況相反，因此購買意愿非常小，導致了成交的可能性變小。而如果免征營業(yè)稅，使這部分人的購買成本減少，便會推動購買意愿有所增強。
因此，以上兩個因素會推動公房成交量的上升，對穩(wěn)定房價起積極作用。
在記者采訪中，鏈家市場專業(yè)人士也認為，免征營業(yè)稅在一定程度上增強了賣方的出售意愿與買方的購買意愿，也就能夠促使成交幾率增大，成為推動公房成交量上升的有利因素。
她認為，免征營業(yè)稅，在促使成交量上升的同時，也就促進了二手房市場的活躍。而二手公房相對較低的價格，則對整體房價走高起一定的抑制作用；另外，二手公房面積較小、總房款較低的特點，更加適合梯級消費，對緩解百姓需求起積極作用。
這位鏈家市場專業(yè)人士認為，二手公房免征營業(yè)稅，無論對行業(yè)，還是對百姓來說，都是一大利好消息。尤其在目前這樣一個市場清淡、交易成本增大的情況下，二手公房免征營業(yè)稅的相關規(guī)定如果能夠最終落實，將具備重要意義。新政之下買賣二手房稅費交多少
眼下，對于京城二手房市場來說最讓人摸不著頭腦的就是在房產(chǎn)買賣交易過程中到底應該交納哪些稅費？無論是房產(chǎn)經(jīng)紀公司還是作為普通的房產(chǎn)交易者均被新政下的稅費交納弄得“焦頭爛額”，各個區(qū)縣沒有一個相應統(tǒng)一的執(zhí)行標準，使得在達成買賣雙方交易環(huán)節(jié)中將會產(chǎn)生極大的變數(shù)，最終導致交易的“流產(chǎn)”。美麗家園房產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理助理宮萍認為，如果當前各區(qū)縣稅費交納不統(tǒng)一現(xiàn)象繼續(xù)維持較長的時間，相信對于北京二手房市場的健康有序發(fā)展將是一個非常不利的因素，也可能最終違背新政穩(wěn)定房價的初衷。
那么，面對當前各個區(qū)縣二手房交易環(huán)節(jié)的稅費交納實際狀況，她進行了總結(jié)。
買賣雙方均需交納的稅費——印花稅。在整個二手房交易過程中，無論是出售者還是購買者均需交納的稅費總體來說就是印花稅，是房產(chǎn)成交價的萬分之五。也就是說，如果買賣雙方以40萬元成交一套房產(chǎn)，則買賣雙方需要分別繳納200(400000×0.5‰)元的印花稅。
買方需要交納的契稅標準
在此次新政實施之后，作為房產(chǎn)購買者在交納契稅的過程中就要有相應的變動。第一種情況，若購房者購買房屋的簽訂合同日期在5月31日之前，同時交稅時間能夠在8月31日前完成，則按照9432元／平方米的價格標準來執(zhí)行契稅的交納。如果該房產(chǎn)成交單價在9432元／平方米以上，依照成交價乘以3%的契稅稅率征收契稅，反之按照成交價乘以1.5%的契稅稅率征收契稅。
第二種情況，如果購房者購買房屋的簽訂合同日期在5月31日之前，但交稅日期在8月31日之后，則按照此次普通住宅的實施細則標準來執(zhí)行。即該所成交的房屋滿足建筑容積率在1.0以上、建筑面積在140平方米以下、成交價格低于同級別住房平均交易價格的1.2倍以下這三個條件，就可以按照成交價乘以1.5%的契稅稅率交納契稅，否則只能按照非普通住宅來執(zhí)行交納契稅，即成交價乘以3%的契稅稅率交納契稅。
第三種情況，如果購房者購買房屋的簽訂合同日期在5月31日之后，無論是在8月31日前交納契稅，還是8月31日之后交納契稅，均按照普通住宅與非普通住宅的標準來執(zhí)行交納契稅。普通住宅與非普通住宅的劃分標準參照上面第二種情況列舉的三個條件來判定。如果普通住宅按照成交價乘以1.5%的契稅稅率交納契稅，否則按照成交價乘以3%的契稅稅率交納契稅。
她舉例說，5月30日王先生購買了一套建國門區(qū)域的普通住宅，建筑容積率為3，房屋建筑面積150平方米，單價8000元／平方米，總價120萬元。則王先生在8月31日前交完契稅，其交納的契稅為1200000×1.5%＝18000元；如果王先生在8月31日后交納契稅，由于其面積超過了140平方米，不能算是普通住宅，只能按照非普通住宅來交納契稅，其交納的契稅為1200000×3%＝36000元，相比之前整整多交18000元。賣方需要交納的營業(yè)稅、個人所得稅標準
在此次新政實施中，對于京城二手房市場來說影響比較大的還是營業(yè)稅以及個人所得稅的征收，大大縮減了房產(chǎn)出售者的收益，嚴重沖擊了房產(chǎn)出售者的心理預期。那么，作為一個房產(chǎn)出售者，在新政之下究竟應該交納多少營業(yè)稅以及個人所得稅呢？
她舉例說，幾年前，李先生在京城北部的亞運村區(qū)域購買了一套商品普通住宅，建筑容積率為2.0，該房屋面積為100平方米，當時購房價格為5100元／平方米，則其房屋購買總價為51萬元。2005年，李先生要將這套房產(chǎn)以6500元／平方米出售，其售房收入為65萬元。
如果李先生在6月1日之前將房產(chǎn)順利出售，同時辦完各種手續(xù)，則李先生除了需要交納萬分之五的印花稅，即650000×0.5‰＝325元之外，不需要交納其他任何稅費。
如果李先生在6月1日之后將房產(chǎn)出售，除了需要交納325元的印花稅，還要根據(jù)持有房產(chǎn)時間不同交納相應的營業(yè)稅和個人所得稅。假如李先生持有房產(chǎn)在2年之內(nèi)，需要交納32500元的營業(yè)稅、2275元的城建稅、975元的教育費附加，以及20785元的個人所得稅，剔除相關的稅費，李先生的售房凈收入為83140元。
假如李先生持有房產(chǎn)在2年以上5年以下，營業(yè)稅、城建稅以及教育費附加均可以免交，但是還需要交納27935元的個人所得稅和325元的印花稅，其售房凈收入為111740元，相比兩年內(nèi)出售增加28600元(111740-83140)。
假如李先生持有房產(chǎn)在5年以上，將不涉及到新政之下的任何稅費，也僅僅需要交納萬分之五的印花稅即325元，則其售房凈收入為139675元，相比兩年內(nèi)出售的收益將提高56535元(139675-83140)。