發(fā)布時間：2005-6-20來源：
一個公認的事實是，在過去的幾年里，胡潤排行榜和福布斯排行榜上，地產界的富人數(shù)量超過了任何一個行業(yè)。
6月4日晚，在主題為《樓市三問》的央視《對話》欄目現(xiàn)場，關于房地產業(yè)是否存在暴利話題的討論依然言辭激烈、涇渭分明。然而，這段節(jié)目卻沒有播出。
顯然，房地產行業(yè)的利潤極為敏感，但又不可回避。在眾多的猜測中，40%的利潤空間似乎已被越來越多的人接受。
然而，萬通董事局主席馮侖認為，房地產業(yè)的發(fā)展有很強的周期性，很多房地產公司都經歷了中國房地產業(yè)的高潮和低谷期，“從長遠看來，這些房地產商的平均利潤率不超過20%�！�
雖然馮承認，的確存在一些地產商在房地產業(yè)的上升期進入地產行業(yè)、并取得了高額回報。但這個地產大腕關于房地產暴利的最新辯護，不僅沒有平息這個話題的爭議，反而可能為下一步的辯論提供了足夠的談資。
利潤達40%？
中國房地產行業(yè)總能創(chuàng)造財富神話。而這些故事主角們對房地產利潤的緘默，也愈發(fā)引起了人們的興趣。
“40%以上指的是開發(fā)商項目投資的年回報率�！敝性禺a華北區(qū)董事總經理李文杰告訴記者，實行“招拍掛”以前，獲得這個利潤回報的開發(fā)商是很普遍的。
但世聯(lián)地產顧問(中國)有限公司常務副總經理王正宇在接受采訪時，拒絕對這個行業(yè)的平均利潤進行預測。他認為，由于房地產開發(fā)的個案性色彩很濃厚，對平均利潤的模糊猜測都是缺乏實際意義的。
“作為房地產從業(yè)者，我們沒有開發(fā)商平均利潤的統(tǒng)計數(shù)據，我覺得政府方面的數(shù)據可能權威些�！彼f。
而國土資源部今年5月發(fā)布的數(shù)據稱，目前，全國大多數(shù)城市房地產開發(fā)的利潤率普遍在10%以上，中高檔房地產平均利潤率更高，一般達到30%～40%。例如，北京市房地產開發(fā)利潤占房價的比重平均達到17.1%，其中最高的在二、三環(huán)之間，達到了20.4%。
王正宇表示，17.5%的利潤是合法正當?shù)睦麧櫍且恍╅_發(fā)商如果通過不當手段拿地、欺詐式銷售的話，那利潤就不好說了。
李文杰也證實了這個說法�！叭绻恍╉椖抗灸玫胶艿偷耐恋�，然后轉手或者做成項目快速銷售，那樣這些開發(fā)商的利潤就會是百分之幾百。”他說，“但這畢竟不是主流�！�
而首創(chuàng)集團總裁劉曉光表示，目前的房地產利潤率并不是很高，像萬科這樣的上市公司利潤率才13%上下。
但是，在新華信管理咨詢公司董事長趙民看來，目前地產上市公司報表上反映出來的利潤有人為降低的嫌疑。他表示，上市公司都有從報表上反映公司業(yè)績增長率的沖動，純從紙面上看，在一個低利潤業(yè)績的基礎上，增長會相對容易，增長率也會看起來很高；另外，上市之后各種環(huán)節(jié)要相對規(guī)范許多，很多暗箱操作不能在報表中反映出來。但一個不愿透露姓名的地產顧問公司老總表示，趙的此種說法并不具備操作性。
為什么如此高？
顯然，在沒有一個有效的信息披露機制下，關于開發(fā)商利潤的爭論不會停止。
“也許，對于目前的房地產行業(yè)，探討高利潤形成的手段比猜測利潤空間更有意義�！蓖跽钫f。
在采訪中，眾多業(yè)內人士認為，這個利潤的形成手段主要歸結于土地協(xié)議出讓方式。
“土地商品化或‘8·31’大限前，雖然也有一部分土地實行招標、拍賣出讓，但開發(fā)商主流的拿地方式仍以協(xié)議出讓為主。這些低價出讓的土地在升值后轉手，或者經過開發(fā)銷售后形成的利潤是很驚人的�！崩钗慕苷f。
正是在這種拿地背景下，土地資源的占有實力導致不同開發(fā)商利潤的差異。顯然，2002年之前，中國房地產業(yè)高利潤現(xiàn)狀是當時中國房市市場環(huán)境的真實寫照。
然而，房地產行業(yè)既有具體項目的開發(fā)周期，又有一個產業(yè)發(fā)展的波動周期，在探討房地產利潤空間時，這點往往被忽略。
此前馮侖的辯護不過使這個周期再一次出現(xiàn)在辯論雙方的議題當中。據參加當天節(jié)目錄制的人士透露，包括國資委宏觀研究部部長趙曉在內的三位經濟學家都對此予以默認。
對于普通購房者而言，判斷開發(fā)商獲得超額利潤的一個直觀證據就是，過去的幾年里，胡潤排行榜和福布斯排行榜上，地產界的富人數(shù)量超過了任何一個行業(yè)。而且，行業(yè)外資金、其他行業(yè)的成功者均以各種名義淘金房地產行業(yè)。
也許就像馮侖抱怨的那樣，這僅是一個階段的表象。王正宇表示，高利潤不能持續(xù)，萬科之所以專注于做利潤率不高的項目，正是長遠著眼，在相對均衡利潤的項目上鍛煉自己的核心競爭力，防止在房產低谷到來時公司功能退化。
利潤回歸？
2004年10月，管理咨詢專家姜汝祥在《財富》(中文版)的一篇專欄文章《房地產真的很特殊嗎？》里，這樣描述中國的房地產業(yè)：地產公司老總的出身最為多樣化，從學者、律師、記者到官員和廣告人。最優(yōu)秀的企業(yè)，錢多了最想進的也是房地產業(yè)，從聯(lián)想、美的到雅戈爾、華為……他提出這樣一個問題：中國房地產業(yè)很特殊嗎？
在考察了萬科和美國最大的五個房產商后，他發(fā)覺自己看清楚了一個基本的道理：只要一個行業(yè)所提供的產品是商品，而不是社會公共品，這個行業(yè)就將遵循基本的市場規(guī)則：企業(yè)的成敗將主要由企業(yè)競爭能力決定，而不是外在資源或地位。因此，“哪怕是房地產這樣特殊的行業(yè)，最終也會發(fā)展到與彩電、冰箱一樣充分競爭的地步�！�
本報采訪的幾位資深從業(yè)者均判斷，中國房地產業(yè)的利潤回報在未來必將降低到10%左右，這個時間點會在幾年后到達。
“未來房地產業(yè)的利潤水平將降低到市場其他各行各業(yè)的平均利潤水平8%~10%之間，但這個過程也許需要10~20年�！崩钗慕鼙硎尽�
而王正宇卻避免提出一個時間表，但他認為，中國房地產業(yè)的健康運轉將和金融市場的改革相始終，在金融市場有效解決了目前在風險放貸、融資管理中存在的問題后，中國房地產業(yè)的利潤水平將回歸。暴利時代將不再出現(xiàn)。
“雖然‘8·31’大限在這個過程中，尚不能說是分水嶺的角色，但這個過程更多是個量變的過程，影響很大。一個行業(yè)動輒百分之幾百回報的時代不會再重現(xiàn)了�！彼f。
按照他的分析，由于土地這個房產開發(fā)中的重要要素掌握在國家手中，在土地市場實行“招拍掛”后，囤積土地形成競爭優(yōu)勢的機會已不大，因此惟一的懸念就落在資金上。在房地產開發(fā)形成一個相對較高的門檻后，大量的資金會進入地產行業(yè)，這個時候，地產行業(yè)的平均利潤也就形成了。
然而，趙民卻并不認同這種觀點�！安荒馨选�8·31”大限的作用看得過于重要，將其看作結束房地產業(yè)暴利時代的分水嶺是外行人的看法。因為在這個政策中，房產商仍有無限的操作空間�！�
記者手記在關于房地產暴利的任何話題中，都會頻繁出現(xiàn)這樣一個詞句：“這是個敏感話題”。
的確，這個話題很敏感。它涉及到政府土地開發(fā)的制度，公共權力的尋租，拿地前開發(fā)商密室里的談話，購房合同字里行間閃爍著的欺詐，更重要的是，它涉及到開發(fā)商到底從那些乘坐擁擠的公交車上下班的市民手里不正當?shù)啬米吡硕嗌馘X，以及怎么拿走了它？
顯然，對房地產暴利話題的探討，很容易流于對開發(fā)商原罪的追問——我們想知道一個1000萬如何在密室里變成了一億，以及，現(xiàn)在這些腰纏萬貫的房產大佬們應該拿出多少錢回報社會……
通常而言，每一次探討房地產商利潤空間的努力幾乎都遇到兩個障礙：其一，單個公司的利潤回報均被視為公司的商業(yè)秘密，僅掌握在老總和財務總監(jiān)的手中。其二，從未有一個明確的數(shù)字被用來描述人們眼中整個房產行業(yè)開發(fā)商的高利潤。
當我開始做這個房產商利潤空間的題目的時候，我不認為讀者能夠從文章里看到具體的數(shù)字——雖然這通常是讀者愿意看到的。但我期盼的是，我們的討論能夠有足夠的建設性，對這個產業(yè)，甚至對越來越重要的市場環(huán)境都有反思意義。對于反思者而言，背景永遠比事物本身重要。而記者在此次采訪中的一個感受是，中國房地產業(yè)的現(xiàn)狀其實是目前中國法制水平、市場環(huán)境的真實反映。的確，有什么樣的制度就有什么樣的人和事。
當我們對房地產利潤的話題不再感到敏感、難以啟齒的時候，那也許將是一個如樓書所描繪的陽光燦爛、空氣清新、開發(fā)商的社會形象空前良好的時代。