發(fā)布時間：2005-6-20來源：
不過業(yè)內(nèi)資深人士指出，雖然房貸的風險相對較小，但銀行卻也并非就可以穩(wěn)坐釣魚船。
拍賣路艱難
銀行認為房貸風險小的主要原因，最重要的一條就是房貸提供了不動產(chǎn)抵押。這就意味著一旦客戶停止交付月供款，銀行可以按照房貸合同的約定，通過拍賣等方式處置抵押房產(chǎn)，從而控制風險。“但是，銀行為此付出的時間和人力成本卻是難以計量的�！蹦彻煞葜粕虡I(yè)銀行的業(yè)務部經(jīng)理在接受記者采訪時表示。
據(jù)該人士介紹，一般按揭客戶在簽訂按揭合同時，可以選擇“申請仲裁”或者“直接向法院提起訴訟”兩種糾紛解決方式。不管采取哪種方式，在正式拍賣之前，都要到法院指定的評估機構對抵押房產(chǎn)進行評估，據(jù)以往的經(jīng)驗，這要花費較長的時間。
而在“申請仲裁”的方式下，花費的時間和精力要更多一些。在這種方式下，如果按揭客戶違約，斷供(停止交付月供款)連續(xù)超過3期或者累計超過6期，銀行就有權向仲裁機構提出仲裁申請，要求收回抵押房產(chǎn)�！拔覀冇幸还P貸款，仲裁結(jié)果下來花了3個多月時間�！鄙鲜鋈耸勘硎�，在仲裁結(jié)果出來之后，還要到法院申請執(zhí)行，期間就包括由法院指定的評估機構對抵押房產(chǎn)價值進行評估，又花費了7個多月的時間。
如果按揭客戶找不到了，或者法院傳票無法送達，還要在媒體上刊登公告，這里又需要等待2個月的時間。對于一些外銷樓盤，購買者大都是外籍人士，要找到他們就非常困難。而且，如果按揭客戶對仲裁結(jié)果不服，還需要在法院開庭。據(jù)悉，上述銀行的一個案子由于涉及的關聯(lián)方較多，僅開庭時間就持續(xù)了3個小時。他們還要將三十多本相關會計憑證直接搬到法院供法官翻閱。
房價漲跌牽動銀行心
國家相繼出臺抑制房價的宏觀調(diào)控措施以后，房價走勢出現(xiàn)了迷茫的局面，人們對此莫衷一是�！捌鋵�，銀行比任何人都要關心房價的變化�！蹦炽y行高管在接受記者采訪時表示。
該人士認為，如果房價上漲，銀行可以高枕無憂，因為抵押房產(chǎn)的拍賣收入會比貸款額高，銀行不會出現(xiàn)虧損；如果房價平穩(wěn)或者小幅下調(diào)，銀行的風險也還可以控制，因為按揭貸款數(shù)額都低于房價的八成，只要房價不會降得太厲害，銀行的利益就可以保證；但如果房價下降幅度較大，加上新房的貶值風險，即使銀行收回抵押房產(chǎn)進行拍賣，也可能無法收回全額貸款本息。
而且，更令人擔心的是，一些開發(fā)商的“聰明做法”可以使銀行給予按揭客戶的貸款額超過房價的八成，這樣銀行的風險就更大了。他們的做法是，原本50萬的房子，在簽訂合同時定價60萬，按照首付2成計算，則按揭客戶可以從銀行拿到48萬的貸款，事實上按揭客戶僅需支付2萬元的首付即可買下這套房子。當按揭客戶違約以后，銀行只能收回50萬，扣除仲裁、法院和拍賣中心的相關費用，銀行可能只是空忙活一場，甚至還會出現(xiàn)虧損，至于為此付出的時間和人力成本以及由此產(chǎn)生的機會成本則無法具體量化。
房貸危險重重
銀行房貸要做到“貸貸平安”并非易事，除了上述的一些制約條件以外，來自于政策、市場的風險也使得房貸危險重重。資深銀行業(yè)人士表示，目前而言，令人較為頭疼的是假按揭和高法關于房屋是生活必需品的解釋。
“假按揭”通常采用的方式是開發(fā)商虛擬若干購房人，并以這些購房人的名義與其簽訂不真實、虛假的購房合同，再以這些虛擬的購房人申請按揭貸款，從而套取銀行資金。這樣，開發(fā)商能夠盡快“銷售完”房屋收回投資，乃至實現(xiàn)獲利。有的開發(fā)商在通過虛擬購房人取得銀行貸款后，待將房屋賣給真實的購房人取得資金后才償還銀行貸款，但有的開發(fā)商因無法將房屋賣出則干脆攜款潛逃。其中的風險顯而易見。
雖然各家銀行都已經(jīng)認識到了假按揭的危害，并加強了客戶貸款資格的審查力度，但這種方式還是比較難以防備的。而據(jù)了解，一些專門從事此類詐騙活動的團體已經(jīng)在市場上出現(xiàn)。這類組織以公司的形式存在，而且具有合法的手續(xù)，可以提供貸款所需的收入證明和工作證明等材料，銀行審查時很難辨別。
“以后我們將會更加依賴于個人征信系統(tǒng)。”資深銀行業(yè)人士表示。據(jù)悉，個人征信系統(tǒng)是居民信用狀況的全記錄，包括水電費、煤氣費、電話費的交納以及信用卡、貸款的還貸情況都會有詳盡的記錄。目前，深圳市個人信用征信系統(tǒng)還延伸到了全國范圍，從今年初起，深圳市個人信用征信系統(tǒng)將與公安部全國公民身份信息系統(tǒng)實現(xiàn)對接，除原有的查詢銀行、社會保險等個人信息的功能外，還可以核查到全國范圍內(nèi)的公民身份信息。據(jù)悉，深圳個人征信系統(tǒng)新推出的核查身份證服務是將核查人提交的公民身份號碼和姓名兩項數(shù)據(jù)與系統(tǒng)中存儲的數(shù)據(jù)進行比對后，給出“一致”或“不一致”的比對結(jié)果。這意味著今后想使用外地的假身份證在深圳從事經(jīng)濟等活動將難度很大。
此前，央行征信管理局局長戴根有還表示，今年年底，由央行組織各商業(yè)銀行建設的個人信用信息基礎數(shù)據(jù)庫將實行全國聯(lián)網(wǎng)運行。分別由各家商業(yè)銀行提供的數(shù)據(jù)在央行匯總，然后成為數(shù)據(jù)庫中的信息。數(shù)據(jù)庫全國聯(lián)網(wǎng)運行后，國有四大行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行及部分農(nóng)村信用社都成為數(shù)據(jù)的提供者。
“希望個人征信系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)以后，可以有效地遏制假按揭的發(fā)生�！辟Y深銀行業(yè)人士表示，但是，銀行還應該認識到，總會有“聰明人”來鉆空子的，銀行不能放松警惕。
另外，高法一條關于房貸的司法解釋也使銀行陷入被動的境地。該司法解釋指出，“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”
“這使得銀行收回抵押房產(chǎn)進行拍賣的進程難以執(zhí)行。”資深銀行業(yè)人士指出，所以銀行往往要求客戶在申請按揭貸款的同時簽訂一個補充協(xié)議，其中載明:如客戶不能按約歸還銀行貸款，且無法自行解決個人及家庭居住問題時，客戶愿意或授權銀行購買、租賃小面積住房替換已抵押的大面積住房，并承諾將保障本人及家庭最低生活費用外的其他收入全部用于歸還銀行貸款本息�！皩Υ耍覀円彩遣坏靡讯鵀橹��！辟Y深銀行業(yè)人士說。