發(fā)布時(shí)間：2005-6-6來源：中國經(jīng)營報(bào)
七部委“組合拳”的威力開始釋放，國家針對房地產(chǎn)市場進(jìn)行的宏觀調(diào)控露出了強(qiáng)硬的一面。
誘因：銀行擰緊個(gè)貸閥門
眾所周知，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金實(shí)力普遍不強(qiáng)，銀行開發(fā)貸款和商品房預(yù)售回款是其現(xiàn)金流的主要來源。預(yù)售回款的組成中，少部分來自業(yè)主的首付款，大部分來自銀行發(fā)放的按揭款。在國家嚴(yán)格開發(fā)貸款的審批后，開發(fā)商對預(yù)售回款的依賴更重了。
據(jù)悉，現(xiàn)階段銷售回款放緩主要因?yàn)殂y行發(fā)放個(gè)人按揭款的審核程序變嚴(yán)格、速度變慢，100萬元以上額度的貸款申請難度和拒貸率都在增加，銀行聯(lián)網(wǎng)讓那些高負(fù)債人群暴露出來�！艾F(xiàn)房按揭更難辦，因?yàn)殚_發(fā)商不再幫著做擔(dān)保了，買家斷供的風(fēng)險(xiǎn)都要銀行自己承擔(dān)，銀行也害怕”，一位業(yè)內(nèi)人士直言相告。在記者看來，當(dāng)前市場喊降的呼聲也是讓銀行放貸變謹(jǐn)慎的一個(gè)原因。 一旦房價(jià)下跌，銀行手中由于業(yè)主斷供而形成的不良資產(chǎn)處置難度也會加大，拍賣收益有可能抵不上債務(wù)。
銷售回款放緩的另一個(gè)原因是部分樓盤自身銷售不利。在政策頻繁作用于房地產(chǎn)市場的當(dāng)口，持幣觀望者與日俱增。而6月1日起開始執(zhí)行的營業(yè)稅征收辦法更是重挫了短線投資者。“不瞞你說，從3月份開始包括我們在內(nèi)的好幾個(gè)高檔樓盤就賣不動(dòng)房子了，做網(wǎng)上簽約登記的好多都是早就賣出去剛補(bǔ)手續(xù)的”，一個(gè)主打投資客戶的樓盤開發(fā)商告訴記者。
記者還從三四個(gè)項(xiàng)目的售樓處了解到，如今開發(fā)商對一次性付款客戶的優(yōu)惠幅度比做按揭的客戶大了，此前開發(fā)商對兩類客戶多是一視同仁的。這從另一個(gè)側(cè)面證實(shí)了個(gè)人按揭不再像從前那樣容易審批通過了，開發(fā)商更歡迎無需貸款的客戶。
情勢：銀根收緊、錢關(guān)高筑
進(jìn)入宏觀調(diào)控以來，原本日子過得很輕松的房地產(chǎn)商的經(jīng)營環(huán)境不斷“惡化”：先是不允許讓建筑商墊資建設(shè)了；接著經(jīng)歷一個(gè)“8·31”大限，土地全面實(shí)行招、拍、掛，土地價(jià)格向價(jià)值回歸，買塊地動(dòng)輒數(shù)億元，而且交的是真金白銀；央行出于金融風(fēng)險(xiǎn)的考慮，此時(shí)又來了個(gè)釜底抽薪——嚴(yán)格發(fā)放開發(fā)貸款；加上目前銀行開始動(dòng)手的加強(qiáng)個(gè)貸審核、減少放貸量——招招式式直指開發(fā)商兩大命門：地根和銀根。
如今，由于開發(fā)商面前需要邁過的錢關(guān)陡然升高，源頭活水卻越來越少，企業(yè)生存環(huán)境惡化已是不爭的事實(shí)。
今年以來，以北京為代表的一些城市主流媒體房地產(chǎn)行業(yè)廣告大幅度下滑，有新盤放量減少、存量房不愁賣的因素，也有因?yàn)榭蛻粲^望、項(xiàng)目賣不動(dòng)干脆也不再推廣的因素，此外也不排除開發(fā)商資金吃緊不得不減少各方面預(yù)算開支的影響。一位銷售經(jīng)理就曾私下透露：該項(xiàng)目每天的銷售回款都被老板盯著收走去交新地塊的出讓金，產(chǎn)品推廣活動(dòng)經(jīng)費(fèi)早被砍掉。
后果：高危企業(yè)命運(yùn)堪憂
顯而易見，在這一輪行業(yè)危機(jī)中，處于高速擴(kuò)張期、資金壓力比較大的企業(yè)和主攻高端市場的企業(yè)首當(dāng)其沖。采取保守財(cái)務(wù)政策、追求穩(wěn)健發(fā)展的企業(yè)，定位中低端市場的企業(yè)，以及像萬通地產(chǎn)那樣提前轉(zhuǎn)換了開發(fā)模式的企業(yè)勝算會高一些。
就是在政策調(diào)整風(fēng)聲一陣緊似一陣的5月份，以珠江綠洲、珠江羅馬、酈城、華僑城、國美家園為代表的北京數(shù)家在售樓盤紛紛熱銷報(bào)捷。這些產(chǎn)品能夠逆市旺銷的一個(gè)具有共性的原因就是主力客戶定位在自住需求旺盛的中產(chǎn)階層、產(chǎn)品性價(jià)比高。
市場反映，目前感覺銷售壓力最大的住宅產(chǎn)品是包括豪宅在內(nèi)的高檔住宅。此類產(chǎn)品客戶購買動(dòng)機(jī)中多帶有投資性質(zhì)。當(dāng)前政府對投機(jī)購房行為的打壓削弱了其購房欲望，同時(shí)首付比例的增加、銀行按揭的嚴(yán)格都會影響成交量。
那些擴(kuò)張迅速、把現(xiàn)金流押寶在銷售回款上、自有資金實(shí)力有限的企業(yè)，資金鏈條會比以往繃得更緊。這種狀態(tài)持續(xù)的時(shí)間若超過開發(fā)商承受極限，這類企業(yè)將難逃破產(chǎn)或被兼并的命運(yùn)。
應(yīng)對：修習(xí)冬眠功，等待春天
在房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的若干年，開發(fā)商們一直認(rèn)定“發(fā)展是硬道理”，在國家相關(guān)政策的鼓勵(lì)下，在土地交易公開化的推動(dòng)下，原本地域色彩濃郁的房地產(chǎn)開發(fā)還形成了跨地域經(jīng)營的潮流，市場迅速培育出了一批全國性開發(fā)企業(yè)。2003年到2004年，更被諸多企業(yè)視作大規(guī)模擴(kuò)張年，一度被視為“樓市黑馬”的順馳就是在這期間抓住圈地的最后機(jī)會完成了企業(yè)的高速度、大規(guī)模擴(kuò)張。與其先后展開擴(kuò)張動(dòng)作的還有復(fù)地、綠地等一批企業(yè)。國內(nèi)市場上的重量級企業(yè)甚至在去年年底還展開了百億銷售額沖關(guān)競賽。
如今，在冷酷的金融環(huán)境和嚴(yán)峻的市場形勢下，尋求資金合作將成為未來一個(gè)階段大部分開發(fā)商的工作重點(diǎn)。同時(shí)，收縮戰(zhàn)線也將成為更多企業(yè)應(yīng)對不利環(huán)境，實(shí)行自我保全的無奈之選。
但是，專業(yè)人士指出，開發(fā)商降價(jià)賣房的可能性暫時(shí)還不大。因?yàn)椋缬幸恍┚邆滟Y金實(shí)力的中外企業(yè)在瞄著這個(gè)產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)備進(jìn)入，有接盤者環(huán)伺左右，同時(shí)還有真實(shí)需求支撐(只不過需求因政策影響釋放放緩)的產(chǎn)品不會輕易言降。另外，客戶買漲不買跌的心理也是開發(fā)商不敢輕易舞動(dòng)降價(jià)大旗的忌憚所在。
有業(yè)內(nèi)人士樂觀估計(jì)，國家不會拋棄房地產(chǎn)這個(gè)國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，所以當(dāng)前的狀況是特殊時(shí)期的特殊表現(xiàn)，不會維持太久。誠如斯言，大家就學(xué)著動(dòng)物“貓冬”吧，保存實(shí)力等待春天再出擊。