發(fā)布時(shí)間：2005-5-30來源：長江日報(bào)
5年前，孟女士在漢口楊汊湖買了一套房改房用于自住，面積69平方米，總價(jià)7萬元，
由于當(dāng)時(shí)房主還沒拿到房屋兩證，孟女士先付了5.5萬元，余款約在辦理過戶時(shí)結(jié)清。
日前，房主已將兩證辦下來，孟女士要求過戶卻遭拒絕，因?yàn)檫@套房子現(xiàn)在至少可以賣14萬元，比原價(jià)翻一番，房主想把房子收回。孟女士覺得很冤———當(dāng)初約定的買賣怎么能隨便反悔呢？
硚口的張先生也遇到了同樣的情況，對方甚至爽快地表示，愿意按當(dāng)初的協(xié)議約定，付給他5萬元違約金，以收回房子。不過，張先生堅(jiān)決不同意，于上月將房主告上法庭。
當(dāng)時(shí)未過戶的房改房買賣協(xié)議是否有效？
有人提出，按照《城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定，“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”，因此，雙方當(dāng)初簽訂的買賣協(xié)議屬無效合同，房主可以收回房子。
但奇怪的是，法官卻支持了張先生“不退房”的意見，為何？
湖北鼎誠律師事務(wù)所律師蔡江林認(rèn)為，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，一般不輕易認(rèn)定合同無效。過戶登記是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必要條件，并不是房屋買賣合同的生效條件。房屋買賣合同只要具備了書面形式、簽訂合同主體合法、雙方意思表示真實(shí)，合同內(nèi)容又沒有違反法律規(guī)定和社會(huì)公共利益，即為有效成立，雙方當(dāng)事人必須信守。
蔡律師說，《城市房地產(chǎn)管理法》第37條的規(guī)定屬行政管理性規(guī)范，并不是民法中的效力性規(guī)范，其主要調(diào)整行政管理法律關(guān)系，并不調(diào)整平等主體之間的民事法律關(guān)系。由于兩者性質(zhì)或功能各有不同，所以該條并不能作為判斷合同效力的依據(jù)。