發(fā)布時(shí)間：2005-5-27來源：中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)
(一)房地產(chǎn)投資同比增速迅速回落，但投資總量持續(xù)增大
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年房地產(chǎn)投資增速1-2月為27%，1-3月為26.7%，這一數(shù)據(jù)顯然比2004年同期增速43.6%和41.1%下降了16.6個(gè)百分點(diǎn)和14.3個(gè)百分點(diǎn)，與2003年同期的27%和34.5%相比，也分別低了10個(gè)百分點(diǎn)和7.8個(gè)百分點(diǎn)，這是2003年以來第一季度增速中最低的。說明國家2004年以來執(zhí)行的宏觀調(diào)控政策在有效抑制房地產(chǎn)投資過快增長方面起到了預(yù)期的效果。然而，雖然投資增速迅速回落，且回落幅度很大，但房地產(chǎn)投資的絕對規(guī)模仍然很大，如2005年1-2月份投資總量1200億元，已相當(dāng)于2003年1-3月1285.1億元投資總量，2005年1-3月2324億元的投資總量，已經(jīng)逼近2003年1-5月房地產(chǎn)投資總量2801.37億元�？梢�，2005年一季度，雖然投資增速迅速回落，但絕對投資總量是很大的，增速任何微小變化的背后，都蘊(yùn)藏著巨大的資本量增減。
(二)房地產(chǎn)投資增速恢復(fù)到“高于同期固定投資增速”狀態(tài)
一般來說，房地產(chǎn)投資增長是帶動固定投資增長的主導(dǎo)力量，房地產(chǎn)投資增速在大多數(shù)時(shí)間里均要高于同期固定投資增速，2003年以前均是如此，但到了2004年以后，這種情況被打破，出現(xiàn)了2004年1到10月份房地產(chǎn)投資增速均低于同期全社會和同期城鎮(zhèn)固定投資增速的現(xiàn)象，只有11月和12月份才開始扭轉(zhuǎn)了這種非正常情況，但房地產(chǎn)投資增速高于同期全社會和同期城鎮(zhèn)固定投資增速僅僅分別為0.3和0.5個(gè)百分點(diǎn)，僅僅是出現(xiàn)了恢復(fù)的苗頭。而到了2005年第一季度，房地產(chǎn)投資高于固定資產(chǎn)增速的幅度在擴(kuò)大，資料顯示，一季度1-2月和1-3月分別是27%、26.7%，均高于同期城鎮(zhèn)固定投資增速24.5%和25.3%的2.5個(gè)百分點(diǎn)和1.4個(gè)百分點(diǎn)，說明房地產(chǎn)投資增速高于固定資產(chǎn)投資的幅度正在擴(kuò)大，房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資間增長結(jié)構(gòu)趨向合理軌道。
(三)房地產(chǎn)投資占固定投資比重開始提升
在2005年一季度中，我國房地產(chǎn)投資在固定投資中所占的比例1-2月和1-3月份分別為28.42%和25.72%。若與2004年同期1-2月的30%和1-3月21%相比，雖然1-2月份低了1.58個(gè)百分點(diǎn)，但1-3月份高于4.72個(gè)百分點(diǎn)，說明房地產(chǎn)投資在固定投資中所占比例開始提升。如果與相近的2004年第四季度房地產(chǎn)投資在固定投資中所占的比重21.87%、21.79%和22.45%相比較，就完全說明我國房地產(chǎn)投資在固定投資中所占比例已打破穩(wěn)定狀態(tài)，開始提升，且提升比例較大。這是否孕育著房地產(chǎn)投資增長進(jìn)入恢復(fù)性增長的跡象和可能，還有待實(shí)踐檢驗(yàn)。
(四)抑制房地產(chǎn)市場價(jià)格過快增長的政策力度加大，但效果甚微
針對中國房地產(chǎn)價(jià)格上漲開始進(jìn)入了加速推進(jìn)期，上漲區(qū)域也從個(gè)別的城市演變到了全國，從而帶來整個(gè)社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)泡沫的后患，2005年以來，國土資源部首先將“暫停土地出讓有關(guān)規(guī)定”取消，目的在于緩解暫停土地出讓帶來當(dāng)期土地供應(yīng)量減少引起土地價(jià)格上漲，實(shí)現(xiàn)土地供求平衡。其次，人民銀行提高了住房貸款利率并對價(jià)格上漲過快城市或地區(qū)的個(gè)人住房貸款首付款比例由20%提高到30%。3月底，國務(wù)院又出臺了抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的8項(xiàng)規(guī)定，并將抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲作為國務(wù)院2005年重點(diǎn)工作之一。但2005年一季度房地產(chǎn)市場價(jià)格平均上漲仍然達(dá)到了12.5%，這一上漲速度雖然比2004年的14.4%低了1.9個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)高速增長勢頭有所減緩，但由于2004年房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)很高，如果將目前房地產(chǎn)價(jià)格與2003年相比，那么，價(jià)格上漲幅度至少應(yīng)在25%以上。目前的房地產(chǎn)價(jià)格依然在很高價(jià)位上波動。
影響一季度房地產(chǎn)投資及價(jià)格變化的因素
(一)影響房地產(chǎn)投資增速回落的主要因素
第一，“雙穩(wěn)健”宏觀經(jīng)濟(jì)政策使房地產(chǎn)投資主導(dǎo)力量發(fā)生變化。2005年我國財(cái)政和信貸執(zhí)行的是“雙穩(wěn)健”政策，這與2004年以前的積極財(cái)政政策所面臨的、針對當(dāng)時(shí)我國經(jīng)濟(jì)有效投資和有效需求不足、及1998年亞洲金融危機(jī)的宏觀背景發(fā)生了巨大變化，當(dāng)時(shí)的任務(wù)是拉動社會投資、刺激消費(fèi)，恢復(fù)經(jīng)濟(jì)活力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。但到2003年尤其是2004年后，全社會投資熱情日益高漲，并達(dá)到了必須進(jìn)行控制才能緩解的地步，這樣以國家投資為主導(dǎo)的投資結(jié)構(gòu)已經(jīng)改變，作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)投資也必然會降低，增長幅度的回落也就成為必然的了。
第二，抑制房地產(chǎn)投資的多重調(diào)控政策合力仍在發(fā)揮作用。在2003年下半年到2004年全年共長達(dá)一年半時(shí)間里，國務(wù)院及國家發(fā)改委、人行、銀監(jiān)會、建設(shè)部、國土資源部等多個(gè)部委針對房地產(chǎn)投資過快增長出臺了很多政策措施，涉及整頓開發(fā)區(qū)、兩次提高房地產(chǎn)金融信貸利率、行政監(jiān)察、法律監(jiān)管、土地政策等。這是我國1997年以來房地產(chǎn)政策出臺最多、力度最大的時(shí)期，正因如此，房地產(chǎn)投資增速才大幅回落，投資過熱帶來的能源、原材料等生產(chǎn)資料價(jià)格上漲的壓力才得到緩解。
(二)影響房地產(chǎn)價(jià)格漲速回落的原因
第一，政策導(dǎo)向從抑制投資轉(zhuǎn)向投資和消費(fèi)雙重抑制，使房地產(chǎn)價(jià)格超常規(guī)上漲失去了宏觀環(huán)境支撐力。在未放松房地產(chǎn)開發(fā)投資金融政策的同時(shí)，通過提高住房貸款利率和提高首付款比例，從消費(fèi)領(lǐng)域?qū)ψ》抠徺I力形成抑制力。
第二，房地產(chǎn)投機(jī)行為開始收斂。國家提高住房貸款利率，雖然不能從根本上根除這種行為，但至少加大了投機(jī)行為成本，使投機(jī)行為受到了一定程度約束。
盡管房地產(chǎn)價(jià)格有所回落，但回落幅度還不大，關(guān)鍵原因是，居民住房巨大需求與短期供給的缺口仍然存在。嚴(yán)格的土地管理制度從2005年開始實(shí)行，使土地市場價(jià)格進(jìn)入調(diào)整階段。房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)尤其是經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)比例偏低，加上固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲等因素影響，短期內(nèi)價(jià)格上漲成為必然。
二季度走勢及政策建議
(一)二季度房地產(chǎn)投資增速還會適度降低，預(yù)計(jì)會在23%-25%之間，全年會在20%左右
原因是：第一，2005年一季度我國經(jīng)濟(jì)增長保持9.5%的高水平，大大高于國家制定的全年增長速度，因此，二季度國家會適度控制經(jīng)濟(jì)增速，也會適度壓縮和控制房地產(chǎn)投資增速，房地產(chǎn)投資增速將低于一季度的26.7%-27%。第二，房地產(chǎn)投資增速不會大幅降低。從2005年一季度我國房地產(chǎn)投資增速來看，其指標(biāo)比2004年已大幅度回落，而且，從房地產(chǎn)增速與固定資產(chǎn)投資增速比較、房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重綜合來看，當(dāng)前我國房地產(chǎn)投資增長已進(jìn)入到了相對正常的增長空間，因此，大幅度的降低不僅不合適，也是不可能的。其三，一般來說，房地產(chǎn)投資在第一季度增速都是全年最高的(2002年、2003年、2004年均是如此)，之后投資增幅會有所降低，那么，按照目前房地產(chǎn)投資增速26.7%推測，2005年全年增速可能會在20%左右。
(二)房地產(chǎn)價(jià)格在二季度將會明顯回落
原因是：其一，2005年一季度我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度依然很高，對此，國家將會繼續(xù)采取抑制價(jià)格過快增長的各項(xiàng)政策，包括財(cái)政、金融及房地產(chǎn)市場管理政策，從而，在一定程度上會降低房地產(chǎn)價(jià)格過快增長。其二，一季度采取的抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲政策，均是在3月和3月末出臺，因此，政策效應(yīng)在一季度尚未體現(xiàn)出來，二季度和下半年將會是政策效應(yīng)顯現(xiàn)的集中時(shí)期，尤其是二季度，效果顯現(xiàn)極其關(guān)鍵。如果二季度的效果仍然不明顯，采取更加嚴(yán)格、力度更大的政策就成為國家必然的選擇。
(三)《房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化管理辦法》的出臺和實(shí)施，將開辟我國房地產(chǎn)發(fā)展和金融發(fā)展史的先河，成為房地產(chǎn)金融多元化實(shí)踐的創(chuàng)新之舉
我國房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化經(jīng)過多年的研究探索和反復(fù)論證終于開始進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性實(shí)施階段。這會改變我國房地產(chǎn)投資長期依靠單一銀行資金，銀行資金風(fēng)險(xiǎn)難以控制的弊端。尤其是在房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，并且是一種全國性上漲、全球性上漲，很可能演變成泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)，房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化的試點(diǎn)，對化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)將是一次有益的探索。
(四)盡快建立房地產(chǎn)市場政策評價(jià)體系極為必要
如何制定房地產(chǎn)宏觀、微觀經(jīng)濟(jì)政策以及這些政策執(zhí)行后的效果如何測度等，不僅對于當(dāng)前控制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲，而且對未來房地產(chǎn)投資及價(jià)格監(jiān)控都具有重要意義。目前國家在控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度時(shí)，如何把握政策力度，特別是抑制價(jià)格上漲所帶來的副作用，都值得探討。在政策緊松尺度的把握方面，在房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)市場監(jiān)控體系的建立上，在國家如何采取市場化的調(diào)控手段、渠道和方法方面，很有必要探索和建立房地產(chǎn)良性調(diào)控機(jī)制，避免陷入抑制房地產(chǎn)投資過熱，又帶來房地產(chǎn)價(jià)格上漲，抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，又引起房地產(chǎn)投資甚至全社會投資萎縮、有效需求不足的惡性循環(huán)之中，避免經(jīng)濟(jì)的大起大落。