發(fā)布時(shí)間：2005-5-24來源：南方周末
一、高層認(rèn)識(shí)為何統(tǒng)一？
最近的一系列房地產(chǎn)政策的變動(dòng)，透露出的第一強(qiáng)烈的信號(hào)是決策層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)得到了統(tǒng)一。
在此前，高層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)并不統(tǒng)一。最早對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出預(yù)警的是央行，2002年8月，在重申了“低利率、鼓勵(lì)個(gè)人住房信貸、增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸”的貨幣政策不會(huì)改變之后，央行首次提到要“防止產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，防止信貸過度集中于房地產(chǎn)業(yè)”。但是央行的預(yù)警并沒有得到太多人的關(guān)注。2003年之后央行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的關(guān)注度不斷增加，2003年6月，央行終于下發(fā)了被業(yè)界稱為“121號(hào)文件”的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》。該通知重申了商業(yè)銀行不得給自有資金比例低于30%的房地產(chǎn)商貸款的規(guī)定。但是時(shí)隔不久，國務(wù)院又出臺(tái)了18號(hào)文件，業(yè)界普遍認(rèn)為這個(gè)文件是對(duì)央行121號(hào)文件的一個(gè)否定。2004年的關(guān)于“房地產(chǎn)泡沫”的爭(zhēng)論中，我們也能夠明顯注意到國家部門之間意見的不統(tǒng)一，最明確的標(biāo)志是建設(shè)部和國土資源部在觀點(diǎn)上的不一致。
2005年全國“兩會(huì)”上，總理的政府工作報(bào)告將房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲問題列為價(jià)格工作的兩個(gè)重點(diǎn)之一，5月份，與房地產(chǎn)有關(guān)的七部委又聯(lián)合出臺(tái)文件，它充分地反映了中央各部門在對(duì)房地產(chǎn)泡沫問題的認(rèn)識(shí)上得到了統(tǒng)一，這是一個(gè)質(zhì)的變化。
為什么高層對(duì)該問題的認(rèn)識(shí)得到了統(tǒng)一？最高決策層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度為什么會(huì)發(fā)生這樣大的變化？其原因主要有以下兩點(diǎn)：
第一，經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生了根本性的變化。1998年我國出臺(tái)了一系列政策刺激房地產(chǎn)行業(yè)的投資與消費(fèi)，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的中國經(jīng)濟(jì)面臨的是通貨緊縮的壓力。但2003年后的中國經(jīng)濟(jì)，出現(xiàn)了部分行業(yè)的過熱現(xiàn)象，煤、電、油、運(yùn)全線告急，進(jìn)、出口連續(xù)幾年增長超過30%，加劇了中國經(jīng)濟(jì)與外部環(huán)境的摩擦，最直接的表現(xiàn)就是國外對(duì)人民幣匯率問題的喋喋不休。尤其要注意的是，導(dǎo)致我國宏觀經(jīng)濟(jì)過熱的罪魁禍?zhǔn)拙褪欠康禺a(chǎn)行業(yè)，沒有房地產(chǎn)行業(yè)投資的連續(xù)高速增長，就不會(huì)有鋼鐵消費(fèi)與生產(chǎn)的高速增長，也就不會(huì)有電力的緊張和煤炭的短缺，運(yùn)輸?shù)膲毫蜁?huì)緩解�？梢�，宏觀調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)該是房地產(chǎn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控事關(guān)宏觀調(diào)控工作的成敗。當(dāng)前的中國經(jīng)濟(jì)需要減速而不是加速，與1998年的環(huán)境正好相反。
第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展積累了金融風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過4年的高速增長，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款已經(jīng)占銀行總量的相當(dāng)?shù)谋戎�，房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)越積越高，已經(jīng)引起了高層的充分重視。以上海市為例，2004年，在投資和各項(xiàng)貸款增速明顯回落的背景下，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)呈高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)，推動(dòng)上海房地產(chǎn)貸款繼續(xù)強(qiáng)勁增長。上海中資金融機(jī)構(gòu)人民幣自營性房地產(chǎn)貸款累計(jì)增加1023億元，占各項(xiàng)貸款新增額的比例高達(dá)76%，其中個(gè)人住房貸款累計(jì)增加728億元，新增個(gè)人住房貸款占中長期貸款增量的比例高達(dá)48%。
二、調(diào)控點(diǎn)為何轉(zhuǎn)向地產(chǎn)價(jià)格？
調(diào)控的重點(diǎn)由房地產(chǎn)的投資規(guī)模轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)價(jià)格。2003年以后，我國宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，投資率和投資增長速度都偏高。宏觀調(diào)控的著力點(diǎn)放在調(diào)控投資規(guī)模上，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控思路是控制兩個(gè)閘門：一個(gè)是信貸閘門，一個(gè)是土地閘門。但調(diào)控的結(jié)果并不理想，控制土地的結(jié)果是地價(jià)不斷上漲，刺激了房價(jià)的不斷上漲。房價(jià)的不斷上漲必然使房地產(chǎn)行業(yè)利潤率增加，而暴利的存在就會(huì)沖破任何行政和法律的約束。事實(shí)表明，2003年之后，大量的資金通過非銀行的渠道進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，企圖通過控制土地和信貸的方式調(diào)控房地產(chǎn)很難取得成功。
因此，我認(rèn)為今年對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控從投資規(guī)模轉(zhuǎn)向了控制房地產(chǎn)價(jià)格的做法是及時(shí)而正確的。
三、要從政治的角度分析“新政”
從世界各國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，當(dāng)一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長一段時(shí)間后，社會(huì)矛盾會(huì)激化。到目前為止，世界上沒有哪一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)增長保持7%以上的速度持續(xù)30年以上，當(dāng)然經(jīng)濟(jì)總量人均GDP超過1000美元，持續(xù)增長超過23年之后，幾乎所有的國家都發(fā)生了金融危機(jī)或社會(huì)動(dòng)蕩。這是黨的十六大提出“構(gòu)建和諧社會(huì)”思想的深刻背景。我們?cè)诜治鼋?jīng)濟(jì)問題時(shí)時(shí)刻不能忘記“構(gòu)建和諧社會(huì)”的宗旨，不能夠僅僅用經(jīng)濟(jì)學(xué)的眼光去分析房地產(chǎn)市場(chǎng)。
值得注意的是，房地產(chǎn)問題政治化并不是中國特有的，全世界幾乎所有的政府都把房地產(chǎn)作為政治問題來處理。因?yàn)楂@得適當(dāng)?shù)淖》渴枪竦幕救藱?quán)，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”是政府對(duì)公眾的最起碼的承諾。從發(fā)達(dá)國家走過的道路看，完全依靠市場(chǎng)的力量無法實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，政府必須干預(yù)市場(chǎng)，保障公民的基本人權(quán)。一些國家把享有住房的權(quán)利寫入了憲法。例如，西班牙、荷蘭、葡萄牙、法國等國家的憲法都明確規(guī)定政府應(yīng)該確保所有階層都能獲得住房，并規(guī)定政府各部門有責(zé)任制定住房計(jì)劃，以保證下層人民的住房權(quán)利。
我國1998年以前的住房制度屬于高度福利化的住宅制度，1998年出臺(tái)的住房制度改革的目標(biāo)是要把高度福利化的住房制度改革為以市場(chǎng)化為導(dǎo)向的住房分配制度。由于國家財(cái)政的壓力，政府希望通過市場(chǎng)化的方式解決城市住房問題。在此過程中，政府為了解決低收入人口的住房問題，也實(shí)施了相應(yīng)的住房保障制度，如采取了實(shí)物配租、租賃住房補(bǔ)貼、經(jīng)濟(jì)適用房等政策。但我們更多地將這些政策作為暫時(shí)的過渡性措施來對(duì)待，沒有對(duì)公共住房保障制度給予應(yīng)有的重視。以2003年為例，我國用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的總投資為600億元，只占當(dāng)年房地產(chǎn)總投資的6%，2004年的經(jīng)濟(jì)適用房的投資占房地產(chǎn)總投資的比例不到5%。因此，經(jīng)濟(jì)適用房政策在我國當(dāng)前的住房制度中并不占有重要地位，它只是一個(gè)配角，它無法從根本上解決數(shù)目眾多的低收入群體的住房問題。
在強(qiáng)調(diào)“構(gòu)建和諧社會(huì)”的今天，完善公共住房保障制度已經(jīng)成為我們迫切的任務(wù)，政策上對(duì)低收入群體的傾斜是我們的必然選擇。在房地產(chǎn)新政中，這一點(diǎn)反映得十分充分。
四、要管住地方政府
新政策明確要求地方政府要切實(shí)負(fù)起各個(gè)城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲的責(zé)任，也就是說，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)列入到地方政府的責(zé)任范圍之內(nèi)。我認(rèn)為此舉對(duì)房地產(chǎn)行政控制是最有效，是符合中國特色的。因?yàn)橹袊糠址康禺a(chǎn)價(jià)格不健康的上漲是地方政府主導(dǎo)下的價(jià)格上漲。
一些地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)主要有以下五招：第一是大量拆遷，刺激市場(chǎng)需求；第二是提高拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)房價(jià)不斷上漲；第三是抬高土地拍賣的價(jià)格；第四是控制和取消經(jīng)濟(jì)適用房；第五是操縱媒體，有的甚至操縱房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，誤導(dǎo)消費(fèi)者。
可見，讓地方政府對(duì)當(dāng)?shù)胤績r(jià)負(fù)責(zé)是有根據(jù)的。但我們必須注意到，該政策的效果可能不會(huì)太理想，要防止出現(xiàn)“上有政策，下有對(duì)策”的現(xiàn)象。